La caixa negra de l'habitatge a Espanya: a la recerca de l'algoritme d'Idealista i Fotocasa que ningú no coneix

Transparència, competència lleial i protecció dels consumidors. Són les tres exigències que aquest dimarts va posar sobre la taula del Congrés el Grup Plurinacional Sumar a dos dels gegants del sector immobiliari: Idealista i Fotocasa. Ho va fer presentant una sol·licitud de compareixença a la Comissió d'Economia, Comerç i Transformació Digital del Congrés dels Diputats d'un responsable de cada plataforma. En concret, María Matos, directora d'Estudis i portaveu del portal Fotocasa, i Pablo Álvarez-Cascos, director de Tecnologia d'Idealista Context. La sol·licitud, interposada per les diputades de Más Madrid Tesh Sidi i Alda Recas, subratlla l'opacitat d'aquestes plataformes sobre les seves interioritats, els seus engranatges invisibles: els algoritmes.  

Uns algoritmes als quals assenyalen per influir de manera decisiva en l'evolució dels preus de l'habitatge, en la competència desigual entre petits propietaris i grans tenidors i, en definitiva, en les possibilitats d'accés al mercat de milers de famílies. Incomplint, pel camí, la normativa europea i espanyola en matèria de transparència. El debat està obert. Afecten els algoritmes de les grans plataformes a la configuració dels preus i tendències del mercat? Són aquestes companyies, en general, transparents sobre el funcionament d'aquests algoritmes i del seu impacte?

"Condicionen la mirada sobre el mercat"  

Esther Paniagua, experta en IA i governança digital, a més d'autora del Manual de defensa algorítmica (Prodigioso Volcán), es mostra taxativa: sí a la primera pregunta; no a la segona. "El més obvi de com poden influir aquestes plataformes i els seus algoritmes en el mercat de l'habitatge és el fet que es pugui pagar perquè el teu anunci aparegui més amunt en els resultats de la cerca", comença explicant la investigadora. Dit d'una altra manera: qui té més capacitat econòmica té preferència a l'hora de mostrar el seu habitatge, les seves condicions i els seus preus. Cosa que —raona Paniagua— ja és per si sola una manera de modular l'accés i la percepció dels usuaris sobre l'estat del mercat.

"Quan no és un filtre segons els teus interessos, sinó els interessos del propietari de la plataforma, ja no parlem d'una recomanació, sinó d'una manipulació que condiciona una decisió del consumidor", incideix, per la seva banda, Borja Adsuara, doctor en Dret i expert en estratègia i comunicació digital. I això, continua el docent, està expressament prohibit. "Ja ho estava a la Llei de Competència Deslleial i a la Llei General de Publicitat. Doncs el mateix ara amb algoritmes", completa l'investigador. Una prohibició establerta a la DSA, la Llei de Serveis Digitals de la Unió Europea, aprovada a principis de l'any passat.

Hi ha més vies per aconseguir que t'afavoreixi l'algoritme. "També es pot pagar per millorar les teves fotos o fer-te'n de noves, cosa que pot millorar igualment el posicionament del teu anunci al web", continua l'experta. Una altra possibilitat és contractar algun dels serveis de taxació d'habitatges o de contractació d'immobiliàries que ofereix el mateix portal. Amb el mateix objectiu: aconseguir més visites. Uns sistemes de taxació informàtics —adverteix Paniagua— que s'han revelat "problemàtics, amb biaixos i, en moltes ocasions, erronis". "Entre altres coses pel gran dinamisme del mercat, que aquests sistemes no poden incorporar", completa l'escriptora.

Les plataformes immobiliàries també discriminen. Com? Mitjançant la "segmentació d'usuaris". Basada en criteris geogràfics, demogràfics o de comportament en línia. "Bé perquè el mateix anunciant hagi demanat una segmentació específica, bé perquè sigui una discriminació inherent al propi algoritme", aclareix Paniagua. Barri, capacitat econòmica, origen nacional… Les possibilitats són múltiples, difícils de monitorar i depenen —insisteix la investigadora— del que decideixi calibrar cada plataforma. "Al final els algoritmes són programes informàtics amb el seu propi sistema de pesos, als quals s'atribueixen diferents puntuacions", explica l'experta en governança digital. "Es pot decidir valorar qualsevol cosa: des que la foto tingui més qualitat fins que el preu estigui per sobre d'una xifra o que l'anunciant hagi pagat una comissió", sentencia Paniagua.

Es pot parlar d'una bombolla en els anuncis immobiliaris?  

Un pis no costa el que diuen els anuncis ni d'Idealista ni de Fotocasa. Almenys aquesta és la conclusió d'un informe recent d'UVE Valoraciones. Segons aquesta societat de taxació, homologada pel Banc d'Espanya, els darrers cinc anys, la bretxa entre els preus d'oferta que marquen aquestes dues plataformes i els que es registren en les compravendes davant notari ha crescut fins a 32 punts percentuals. Traducció? Els preus que ofereixen les immobiliàries són, de mitjana, un 44% més alts que "els reals". Una diferència que, el 2021, se situava en el 12%. Té la seva base metodològica. Per arribar a aquesta conclusió, la companyia ha comparat l'evolució dels preus d'ambdues plataformes amb les dades del Ministeri de Transports, les notaries, els registradors o el mateix INE.

"La hipòtesi que aquestes plataformes hagin pogut estirar els preus d'oferta cap amunt pot ser raonable", valora Adsuara. Ara bé, matisa l'expert, les causes poden ser múltiples i la implicació d'aquests algoritmes en la pujada no deixa de ser especulativa "mentre no hi hagi un auditor independent que ho certifiqui". "Ja la mera existència d'aquestes plataformes, que no és una cosa que es pugui prohibir o penar, afecta irremeiablement els preus", continua el docent. Els anomenats riscos sistèmics. Té la seva explicació. "Avui en dia tothom pot saber a quant lloga la seva casa el veí. Quins són els preus de la seva zona, de la seva ciutat. I, amb tot això en ment, ajustar el de la seva pròpia vivenda a l'alça, és clar", opina el doctor en Dret. Considerant, a més, que els preus tendeixen a baixar enmig de les negociacions amb el futur comprador.

Paniagua coincideix amb aquesta valoració, si bé amb matisos. "L'accés a aquestes dades, de les quals és cert que abans no es disposava, no és del tot democràtic", apunta la investigadora. "Les empreses d'inversió compten sovint amb sistemes automatitzats que els permeten detectar la publicació de noves ofertes o fins i tot d'ofertes avantatjoses", prossegueix. Cosa que un ciutadà de peu no pot permetre's.

Relacionat amb aquest tema

El Govern compra més de 1.000 habitatges de la filial immobiliària de CriteriaCaixa per incrementar el parc públic de lloguer

Marc Font

Toca buscar solucions. "Ningú sap com funcionen els seus algoritmes més que ells mateixos i aquest és el principal problema", es mostra taxatiu Adsuara. Una qüestió de transparència que tindria una solució fàcil, suggereix el docent. "Aquesta informació la podria —i hauria de— reclamar la CNMC, la Comissió Nacional dels Mercats i la Competència, mitjançant una auditoria", continua explicant. Per veure si realment estan manipulant el mercat, si incorren en pràctiques col·lusòries de la competència, si hi ha algun tipus de concertació de preus… Aleshores, si l'organisme competent ja existeix, quin és el problema? "Que la DSA, el reglament europeu, s'havia d'haver aplicat a Espanya des del febrer del 2024 i el govern, no obstant això, encara no s'ha molestat a modificar l'estatut referent a aquesta comissió", adverteix Adsuara. Una torpesa per la qual el Tribunal Europeu de Justícia podria acabar imposant a Espanya algun tipus de penalització. "És un escàndol del qual no es parla prou", valora. "Al final, en comptes d'imposar multes a aquestes plataformes per possibles pràctiques fraudulentes, a qui acabaran multant és a Espanya, a tots nosaltres, per no haver aplicat encara la legislació comunitària", sentencia l'investigador.

Público s'ha posat en contacte amb Idealista i Fotocasa per preguntar-los si algun responsable de l'entitat compareixerà al Congrés, com ha sol·licitat Sumar, per donar les explicacions pertinents en matèria de transparència. També els ha preguntat per les conclusions de l'informe d'UVE Valoraciones. Han realitzat algun estudi propi sobre el seu impacte al mercat? En cas afirmatiu, han pres mesures al respecte? Finalment, aquest diari ha volgut saber si alguna de les plataformes considera que els seus algoritmes podrien fomentar la competència deslleial, afavorint entramats empresarials i grans tenidors davant petits particulars. Fins al moment de publicació d'aquest article, cap de les dues entitats ha ofert respostes.