Feta la llei, feta la trampa: com intenten saltar-se la regulació de preus dels lloguers els fons d'inversió?

Quan el 2024 es va aprovar la regulació dels lloguers a Catalunya amb el topall al preu, els grans propietaris i els fons d'inversió van trobar en el lloguer de temporada i el d'habitacions una escletxa per saltar-se la llei. A finals de l'any passat, ERC, els Comuns i la CUP van forçar el PSC a regular aquestes dues modalitats. Però de nou, els fons voltors han trobat la manera d'esquivar la llei: els colivings, entre d'altres. Una fórmula que, sumat a la "manca d'inspeccions" per part de l'Administració, els permet triplicar els beneficis i seguir especulant amb l'habitatge, sobretot en grans ciutats com Barcelona. Anem a pams. 

Segons denuncien des del Sindicat de Llogateres en declaracions a Públic, alguns grans propietaris i fons d'inversió han desenvolupat noves estratègies per evitar els límits legals i continuar obtenint rendiments molt elevats. La fórmula, expliquen, passa per reinterpretar la normativa o explotar "buits legals", especialment a través de models com els colivings, els lloguers temporals o el cobrament de serveis complementaris que acaben inflant el preu final. 

En les últimes setmanes, el Sindicat ha posat el focus en diverses finques de la ciutat que han estat adquirides per fons d'inversió i transformades en allotjaments d'aquest tipus, com el conegut bloc Papallona o Sant Agustí 14, propietat del fons estranger New Amsterdam Developers (NAD). Segons expliquen, aquest model permet convertir pisos en múltiples habitacions, cadascuna amb un contracte independent. El resultat és un increment dels ingressos que poden superar àmpliament el que generaria un lloguer convencional. 

Relacionat amb aquest tema

Dos anys de la regulació dels lloguers: frena les pujades però no aconsegueix abaixar els preus

Judit Castaño

"Quan veus que hi ha lloguers temporals o lloguers d'habitacions que s'ofereixen a uns preus superiors al que marca la regulació, és evident que s'estan saltant el topall", expliquen des de l'organització. El problema, asseguren, és que moltes d'aquestes pràctiques es presenten sota etiquetes que pretenen situar-les fora de la regulació. A tall d'exemple, una de les habitacions ofertades per NAD al bloc de Sant Agustí té un preu de 950 euros quan el Txema, que viu al pis de sobre, està pagant un lloguer de 811 euros per un pis sencer de tres habitacions.

Una de les escletxes més utilitzades és la del coliving. Algunes empreses del sector, com ara Live it (Smart Rental Group), argumenten que aquests espais es consideren "allotjaments compartits amb espais comuns" i, per tant, "no estan sotmesos al topall de preus". Des del Sindicat de Llogateres, però, rebutgen aquesta interpretació i asseguren que es tracta d'una lectura interessada del marc legal. 

"Si la multa és de 500 euros, però estan traient més de 3.000 euros al mes per pis, aquesta sanció tan baixa no serveix de res"

"Si fem una mica d'arqueologia jurídica", expliquen, "l'únic concepte similar apareix en una normativa de la Generalitat aprovada el 2020, en un decret relacionat amb habitatge que, en realitat, estava pensat sobretot per regular els allotjaments turístics i fenòmens com Airbnb". Aquell text feia referència a habitatges molt petits que podien considerar-se allotjaments compartits si complien determinades condicions, entre elles disposar d'una superfície mínima d'uns 24 metres quadrats.

El problema és que la majoria d'ofertes de coliving no compleixen aquests requisits. "Si ens fixem en els anuncis que publiquen des de múltiples plataformes, les habitacions tenen mides que van d'entre 6 metres quadrats als 12, com a molt", expliquen. Per al Sindicat, això deixa clar que aquestes habitacions no poden encaixar en la definició que utilitzen les empreses per justificar-se. A més, recorden que la normativa catalana actual és clara pel que fa a la finalitat dels contractes: si l'habitatge s'utilitza amb una finalitat residencial -encara que sigui temporal-, el preu ha d'estar regulat. 

Relacionat amb aquest tema

El Sindicat de Llogateres exigeix a l'Ajuntament de Barcelona recuperar 17 'colivings' del fons Vandor per fer habitatge protegit

Ona Falcó

El Sindicat també denuncia que les empreses de coliving, a banda de saltar-se la regulació dels lloguers, tampoc estan complint altres normatives. Segons expliquen des del Sindicat, moltes de les reformes que fan per augmentar el nombre d'habitacions per pis es tramiten com a "obres menors quan en realitat comporten canvis estructurals importants", detallen. "Això els permet esquivar determinades obligacions urbanístiques, com ara la reserva del 30% d'habitatge protegit". En alguns casos, lamenten, les sancions municipals "són mínimes": "Si la multa és de 500 euros però estan traient més de 3.000 euros al mes per pis, aquesta sanció tan baixa no serveix de res", expliquen.

Una altra de les estratègies detectades és la proliferació dels lloguers temporals. Aquesta figura legal està pensada per a situacions puntuals, però a la pràctica s'està utilitzant com a substitut del lloguer residencial habitual. Segons denuncien des del Sindicat, hi ha empreses que orienten clarament la seva oferta a estudiants o treballadors que venen a Barcelona durant uns mesos, però al mateix temps etiqueten els anuncis com si fossin allotjaments per a ús turístic o recreatiu. "Aquest tipus de contradiccions dificulten demostrar que l'ús real és residencial i no turístic, i obren la porta a esquivar la regulació del preu", lamenten. 

Aquesta ambigüitat és especialment problemàtica perquè la normativa estableix que només queden fora del topall de preus els allotjaments que tenen una finalitat turística o lucrativa. Per això, segons el Sindicat, seria necessari que l'administració verifiqués el contingut real dels contractes i l'ús que se'n fa dels habitatges. "Sense aquest control", expliquen, "les empreses poden declarar una finalitat turística mentre en la pràctica allotgen persones que viuen o treballen a la ciutat durant mesos", apunten. 

 "La llei diu el que diu, però si no hi ha inspeccions, cadascú fa el que li dona la gana"

Una tercera estratègia que està detectant el Sindicat consisteix a dividir artificialment el cost del lloguer. En lloc de fixar un preu mensual superior al que permet la regulació, algunes empreses estableixen un lloguer aparentment ajustat al topall i afegeixen després una sèrie de despeses obligatòries per serveis. En alguns casos, aquestes despeses poden arribar a ser fins i tot superiors al preu del lloguer en si. "Hi ha situacions en què el contracte et posa 350 euros de lloguer, però després et cobren 400 o 500 euros més en concepte de serveis", expliquen. Aquests serveis inclouen subministraments, internet, neteja o bugaderia, i converteixen l'habitatge en una mena d'allotjament semihoteler.

Més inspeccions

Malgrat totes aquestes pràctiques, el Sindicat insisteix que el problema de fons no és només l'enginyeria jurídica amb la que els grans propietaris se salten la llei, sinó la manca de control per part de l'administració. Segons expliquen, la normativa actual ofereix diverses eines per detectar irregularitats, "però no s'estan utilitzant de manera sistemàtica". "La llei diu el que diu, però si no hi ha inspeccions, cadascú fa el que li dona la gana", denuncien.

En teoria, hi ha diversos organismes haurien de vetllar pel compliment de la regulació. L'Agència Catalana de l'Habitatge podria comparar els nous contractes amb els anteriors a partir de les fiances dipositades, mentre que l'Agència Catalana de Consum hauria de controlar que els anuncis incloguin tota la informació obligatòria, com el preu del contracte anterior o si el propietari és un gran tenidor. Però, segons el Sindicat, aquests controls són "insuficients o inexistents". "En el cas dels lloguers d'habitacions, per exemple, ni tan sols existeixen dades públiques que permetin tenir un control", expliquen.

Per això reclamen la creació d'un sistema d'inspeccions actiu i sistemàtic, similar al que existeix en altres àmbits, com el laboral. Segons el Sindicat, l'administració hauria de poder comprovar d'ofici els contractes, verificar les fiances dipositades o fins i tot fer inspeccions directes als edificis quan hi hagi indicis d'irregularitats. Sense aquest control, adverteixen, la regulació corre el risc de convertir-se en una llei fàcil d'esquivar. "Si és una mesura optativa, no tindrà els efectes desitjables", conclouen.