De la llei antidesnonaments a la regulació del lloguer de temporada: una dècada de batalla legislativa pel dret a l'habitatge
La pressió social i entitats com el Sindicat de Llogateres o la PAH han jugat un paper "imprescindible". Experts critiquen "la falta de determinació de les administracions per sancionar i fer cumplir la norma als propietaris" i exigeixen concentrar els esforços en passar tots els pisos que puguin al mercat protegit
Barcelona-
Fa una dècada, era pràcticament inimaginable limitar legalment el preu del lloguer. Avui, és una realitat a Catalunya. Fa una dècada, el debat de prohibir la compra especulativa d'habitatges per part de fons d'inversió ni existia ni se l'esperava. Avui, és una possibilitat que el Govern ja contempla per frenar la crisi de l'habitatge. L'any 2015, segons el Centre d'Estudis d'Opinió (CEO), l'accés a l'habitatge era la 16a preocupació -de 17- dels catalans. El 2025, l'accés a l'habitatge compleix més d'un any com a principal preocupació dels catalans. El preu dels nous contractes de lloguer a Barcelona se situa en 1.133 euros i en 1.068 euros al mes de mitjana a Catalunya, segons les dades de les fiances dipositades a l'Incasòl.
En els darrers anys, l'organització ciutadana -de la mà d'organitzacions socials com la PAH o el Sindicat de Llogateres- i la pressió social i política han fet avançar les lleis a favor del dret a l'habitatge, malgrat l'oposició judicial i el lobby immobiliari. Des de la Llei 18/2007, la pedra angular de la política d'habitatge a Catalunya, a la llei "antidesnonaments", el dret de tanteig i retracte, la regulació del preu del lloguer, la llei per evitar la caducitat dels habitatges protegits i la regulació dels lloguers de temporada id'habitacions, que s'aprovarà dijous després de l'intent del PP i Junts de bloquejar-ho.
Repassem com s'ha avançat legalment en els darrers anys en matèria d'habitatge a Catalunya i quins han de ser els pròxims passos amb Jaime Palomera, doctor en Antropologia Econòmica per la Universitat de Barcelona, investigador i cofundador de l'Institut de Recerca Urbana (IDRA), i Enric Aragonès, portaveu del Sindicat de Llogateres. Ambdós destaquen el paper "imprescindible" de les entitats i mobilitzacions a favor del dret a l'habitatge. "El Sindicat ha tingut força per les grans mobilitzacions que hi ha encapçalat, però també per l’organització, per persones que han decidit no marxar de casa, fent visible aquest conflicte. I això ha sigut clau", conclou Aragonès.
La llei 18/2007, el punt de partida
El punt de partida del marc legislatiu actual de l'habitatge a Catalunya és la llei 18/2007, que estableix el dret subjectiu a un habitatge digne, el concepte de funció social de la propietat, els deures dels propietaris, un règim sancionador contra habitatges buits i instruments com la mediació, l'expropiació temporal d'ús i la mobilització d'habitatge buit, entre d'altres.
La crisi hipotecària i l'emergència social de la crisi immobiliària del 2008 impulsen un gir social en la regulació amb l'aprovació de la Llei 24/2015, que malgrat ser tombada pel Constitucional, introdueix mesures per evitar desnonaments sense alternativa residencial i obliga els grans tenidors a oferir lloguer social a persones en situació de vulnerabilitat.
Encara en desnonaments, cal recordar que l'any 2020, en el marc de la pandèmia de la Covid-19, el Govern espanyol va posar en marxa la "moratòria antidesnonaments", un escut social que permetia als llogaters en situació de vulnerabilitat i sense alternativa habitacional sol·licitar la suspensió extraordinària del seu desallotjament. Ara, però, el final d'aquesta moratòria amenaça amb desnonaments massius de famílies vulnerables. Catalunya és líder en el rànquing de desnonaments i concentra més d'una quarta part dels desnonaments a l'Estat.
A través del sistema de tanteig i retracte, la Generalitat ha passat 5.500 pisos del mercat al sistema públic en els últims 10 anys
Tornant a l'any 2015, aquest gir social després de la crisi immobiliària es reforça posteriorment amb la Llei 4/2016, que amplia el dret de tanteig i retracte de l'Administració per adquirir habitatges provinents d'execucions hipotecàries, i amb el Decret llei 17/2019, que endureix les obligacions dels grans propietaris i consolida la intervenció pública sobre l'habitatge buit.
Palomera destaca el sistema de tanteig i retracte com una mesura estructural que no actua només sobre els símptomes, sinó que va a les causes del problema de l'habitatge. "A través d'aquest sistema, la Generalitat ha passat 5.500 pisos del mercat al sistema públic en els últims 10 anys. És una manera d'augmentar el parc d'habitatge públic molt més ràpid i sovint més barata que construir nou", assegura. La resta de normatives per fer front a la crisi de l'habitatge, segons Palomera, són "pal·liatives". "Són un torniquet que bàsicament han intentat frenar l'hemorràgia de preus i desnonaments", conclou.
A partir de 2020, la regulació del dret a l'habitatge incorpora la dimensió econòmica del mercat amb l'autonòmica Llei 11/2020, que introdueix per primer cop la contenció de rendes del lloguer en zones de mercat tensat, on molts pisos habituals van passar al règim de pisos turístics. Tot i la seva anul·lació parcial per motius competencials, aquesta norma marca un punt d'inflexió i anticipa el canvi de paradigma que es consolida amb la Llei estatal 12/2023 pel dret a l'habitatge, que habilita les comunitats autònomes a limitar els preus del lloguer i a declarar zones residencials tensionades.
Relacionat amb aquest tema
En aquest nou marc, entre 2024 i 2025, la Generalitat aprova diversos decrets llei que modifiquen i desenvolupen la Llei 18/2007, reforçant el control sobre el mercat mitjançant la creació del registre de grans tenidors, l'ampliació dels drets de tanteig i retracte, la preservació del parc d'habitatge protegit i la regulació dels lloguers de temporada. Aquesta última regulació és per "tapar" els "forats" que permetien esquivar la llei estatal per l'habitatge que multiplica els beneficis dels propietaris i aboca a l'expulsió de molts veïns.
Aragonès assenyala que la normativa "estava mal feta expressament". "La llei d'habitatge estatal contenia forats i el legislador ho sabia. De fet, va dir que alguna via d'escapatòria s'havia de deixar als inversors, que era lloguer de temporada i d'habitacions", explica Palomera. Un any i mig després de l'aplicació dels topalls al preu del lloguer a Catalunya, finalment s'ha desencallat la regulació.
"Quan el sindicat va néixer semblava gairebé una excentricitat pensar que hi podia haver un preu màxim per al lloguer. El fet de tenir, per primera vegada, una veu col·lectiva de la gent llogatera ha estat clau perquè això pogués canviar, i ha anat col·locant-se no només al centre del debat polític, sinó com a part del sentit comú", apunta Aragonès, que també remarca la necessitat de prohibir la compra especulativa d'habitatge que practiquen determinades empreses, fons d'inversió, entitats financeres i particulars amb múltiples habitatges, els anomenats grans tenidors d'habitatge. "El següent pas és atacar la creixent concentració de la propietat, sobretot si és per altres usos que no siguin per viure", assenyala.
El següent pas és atacar la creixent concentració de la propietat, sobretot si és per altres usos que no siguin per viure
De fet, un estudi encarregat pel Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB) -un organisme que penja de l'Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB)- conclou que és legalment viable limitar la compra d'habitatges quan no es destinin a residència habitual en zones de mercat residencial tensionat, per permetre que només es pugui comprar un pis per viure-hi. "L'habitatge s'ha convertit en un producte predilecte per a qui té diners, per dipositar-los i esperar que el preu vagi augmentant, per extreure'n rendes a través del mercat turístic o dels lloguers cada cop més elevats. I això genera efectes inflacionaris", explica Palomera.
Més enllà de frenar l'entrada de fons d'inversió que inflen els preus de l'habitatge, tant Aragonès com Palomera coincideixen en la necessitat de tenir "un parc d'habitatge públic i protegit més gran" i aconseguir que "tots els pisos possibles passin al sistema protegit" per tal de fer front a la crisi de l'habitatge. Palomera explica que hi ha dues maneres de fer-ho. "Una és comprant pisos i l'altra és donant ajudes als compradors privats, amb la condició que el pis que es queden no puguin augmentar el preu si el volen vendre", explica.
Relacionat amb aquest tema
Que els habitatges protegits no passin al mercat lliure
Un dels cavalls de batalla de la legislatura de Salvador Illa és la promesa de construir 50.000 pisos públics abans del 2030. Però el mateix període de temps, els pròxims cinc anys, perdran la protecció oficial uns 40.000 habitatges perquè la majoria dels que s'han construït tenen data de caducitat i passen al mercat lliure al cap d'uns anys. Per això, recentment la Generalitat ha adquirit diverses promocions de pisos de protecció oficial que estaven en mans d'InmoCaixa.
Els pisos en qüestió estan ubicats a Barcelona, Cornellà de Llobregat, l'Hospitalet de Llobregat, Mataró, Montornès del Vallès, Sant Just Desvern, Sentmenat, Sitges, Terrassa, Tordera, Olot, Lleida, Tarragona i Sabadell. Amb aquests, ja són més de 1.900 els pisos adquirits pel Govern en el marc de l'acord amb la filial immobiliària de CriteriaCaixa després de tres lots anteriors de 450, 214 i 179 habitatges. Diversos dels inquilins d'aquests pisos portaven a terme una vaga de lloguers des de fa alguns mesos.
La regulació que s'aprovarà dijous també inclou canvis perquè els HPO no passin al mercat lliure
Per tal que els habitatges de protecció oficial (HPO) no passin al mercat lliure, la regulació que s'aprovarà dijous també inclou canvis en aquest sentit. Segons el text, la vigència de la qualificació dels habitatges amb protecció oficial és "permanent", i estableix que els terminis de vigència es prorroguen "obligatòriament" quan estan inclosos en una zona de mercat tensionat. La ponència proposa una reforma de la llei d'urbanisme per augmentar un 10% el terreny que els plans d'ordenació urbanística municipal han de reservar a HPO. A més, el text planteja que com a mínim la meitat de la reserva de sòl s'hagi de destinar a lloguer social.
"Fer complir la llei"
Les regulacions impulsades en els darrers anys també requereixen d'una inspecció i sanció per part de l'administració per tal que siguin efectives. Palomera lamenta que aquesta part encara flaqueja. "El nivell d'execució i d'inspecció és pràcticament nul. "Es pot crear un cos d'inspectors nou -tal com han proposat els Comuns-, però l'administració ja té moltes figures que poden fer la labor d'inspecció", apunta l'expert.
El Govern va aprovar a principis d'any el règim sancionador dels incompliments de la llei de l'habitatge. El marc legal castiga amb sancions d'entre 90.000 i 900.000 euros els propietaris, professionals i plataformes immobiliàries que cometin infraccions considerades greus o molt greus amb relació a aquesta normativa. No obstant, no consta cap multa. Palomera critica "la falta de determinació de les administracions per sancionar i fer complir la norma als propietaris" i als fons d'inversió.
Comentaris dels nostres subscriptors
Vols comentar-ho?Per veure els comentaris dels nostres subscriptors, inicia sessió o registra't.