El problema de detectar els pisos buits a Catalunya: pot una IA ajudar a mobilitzar-los?

La Generalitat està desenvolupant una eina d'intel·ligència artificial per a detectar pisos buits a Catalunya, en un intent per mobilitzar al màxim el parc d'habitatge ja existent. El programari permetrà a la Generalitat treballar amb els ajuntaments per creuar consums d'aigua, elèctrics, les dades d'empadronament, i la informació obtinguda porta a porta d'alguns municipis. El resultat hauria de permetre detectar les zones d'interès amb pisos realment buits i programar formules d'acció conjunta amb les localitats. Fonts del Departament de Territori informen a Públic que l'eina estarà disponible a partir de l'any que ve. 

El programa l'està elaborant el Centre Internacional de Mètodes Numèrics a l'Enginyeria (CIMNE) a Lleida, i l'objectiu final és mobilitzar els pisos que ara no s'estan utilitzant.

No obstant això, la tasca pot no ser tant senzilla. No tots els pisos que es consideren buits ho estan i, tot i que l'investigador de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) Jaime Palomera veu amb bons ulls la futura eina, considera que no pot suplir la feina de les inspeccions.

Segons les xifres de l'Institut d'Estadística de Catalunya (Idescat), el parc de pisos buits a Catalunya al 2021 arribava a 417.652 habitatges. La xifra surt de creuar dades del Cens de població i habitatges de l'Institut Nacional d'Estadística (INE) i un consum elèctric inferior al llindar mínim. D'aquestes dades s'inferia que a Barcelona hi havia 75.488 vivendes sense ús. Però una investigació que va dur a terme a Barcelona el mateix Jaime Palomera "va mostrar una realitat molt més complexa que la que apareix als registres administratius".

El treball de camp fet per l'investigador sobre el cens de pisos buits a Barcelona va demostrar que moltes vivendes que inicialment podien semblar desocupades "no ho estaven, però tampoc estaven destinades a la residència habitual". Els seus usos eren "turístics, professionals, empresarials, segones residències o d'altres tipus".

Una situació similar va ser la que es van trobar al municipi d'El Prat del Llobregat. Les darreres dades disponibles sobre pisos buits de l'Idescat reportaven una xifra de 1.534 habitatges desocupats al municipi. Miguel Ángel Díaz, cap d’habitatge social de l'empresa municipal Prat Espais, apuntava que la xifra els semblava que "tenia poc sentit". Un estudi propi va evidenciar que estaven en el cert. D'un univers que tenien de 200 potencials pisos buits identificats, només 36 ho eren realment, després de fer un treball de camp amb visites presencials als habitatges.

Fonts del Departament de Territori, de fet, també assumeixen la complexitat d'ubicar els pisos buits. Expliquen a Público que "en els treballs porta a porta que han fet alguns ajuntaments, s'ha demostrat que només amb les dades de consums o empadronaments no és suficient" per determinar si un pis està ocupat o no. Tot i així, el Departament de Territori i Habitatge assegura que, en el futur, l'eina d'intel·ligència artificial "permetrà identificar les zones amb més potencial de pisos buits per dirigir-hi les estratègies conjuntes de mobilització" amb els ajuntaments.

Díaz recorda que cap el 2010 hi va haver municipis, on la crisi va esclatar just després d'haver construit moltes promocions, amb finques senceres buides, però creu que "a partir del 2015 i 2016 el mercat a l'Àrea Metropolitana ha reabsorbit aquests habitatges". El director de l'oficina municipal d'habitatge, assegura que "intentar mobilitzar pisos buits no crec que solucioni la crisi de l'habitatge a l'AMB", apunta. Díaz considera que la fórmula més útil pot ser fer inspeccions allà on hi pugui haver finques senceres o problemes de convivència.

En qualsevol cas, actualitzar la informació de l'Idescat també és una tasca necessària. Les últimes xifres sobre pisos buits són de 2021 i es basen en consums de 2020, quan hi va haver la pandèmia. Per tant, les dades no només són antigues, sino que poden tenir un marge d'error. "Estem convençuts que hi ha un problema amb les dades, especialment les de l’INE", assegura Díaz.

La IA no substituirà les inspeccions

L'eina no en substituirà les inspeccions presencials, que és el mecanisme que ara s'utilitza per determinar si un pis està buit o no ho està, confirma el Departament de Territori. La conselleria, però, assegura que ajudarà a "fer estimacions ajustades". De fet, una de les darreres lleis aprovades en matèria d'habitatge i planificació urbanística, de desembre de 2025, va reforçar les potestats dels inspectors. Aquests han passat a tenir la condició d'agent de l'autoritat, amb presumpció de veracitat en les seves actuacions. 

Palomera considera que, tot i que la intel·ligència artificial pot ajudar a millorar la informació disponible, en la tasca d'inspecció és on la Generalitat hauria de reforçar més la seva feina. L'expert considera que "la intel·ligència artificial té limitacions", ja que pot detectar que en un habitatge no hi ha ningú empadronat o que no té consums d'aigua, però "no pot determinar amb prou fiabilitat quin ús s'hi està fent".

La conclusió és que "la tecnologia pot ajudar a decidir on cal mirar i a orientar la feina dels inspectors, però no pot substituir la comprovació sobre el terreny, que és on s'hauria d'invertir".

Per aquest motiu, l'investigador considera que més que un mapa de pisos, el que es necessita és "una infraestructura pública d'informació i inspecció obre els usos del parc d'habitatges". Ja que assumeix que no "tots els habitatges estadísticament buits es podran mobilitzar".

El director de l'oficina municipal del Prat matisa aquest punt. Tot i estar d'acord amb que "les inspeccions físiques s'han de fer", considera que aquestes inspeccions "requereixen una inversió gran", i en vista de l'experiència municipal, poden arribar a ser "superineficients".

Palomera també recorda que, especialment a les ciutats amb una demanda molt alta, "el gran repte no és només recuperar habitatges buits, sinó recuperar habitatges per a la residència habitual dels que s'han desviat cap a altres usos".

És en aquest punt on coincideix amb Díaz. "Els inspectors on es necessiten especialment és per determinar l’ús dels habtatges". El cap de l'oficina de Prat Espais critica l'ús no legal dels lloguers turístics i de temporada, i considera problemàtic el "problema ocult" dels lloguers d’habitacions, que permeten apujar el preu de l'habitatge, perquè davant la falta d'oferta "la gent accepta les condicions que els hi posen".

Sancions a pisos buits, l'última opció

El Departament descarta utilitzar l'opció de les sancions com a primera via coercitiva per mobilitzar el parc. La llei de 2022 va donar més eines sancionadores contra els grans tenidors que tinguessin pisos desocupats durant més de dos anys. L'executiu pot multar-los amb 1.000 euros mensuals i fins a un 50% del valor de l'habitatge si prèviament se'ls ha instat a llogar les seves propietats i no ho han fet. 

El Departament de Territori i Habitatge assegura a Públic que, en els casos dels pisos buits, sancionar "no és la via que es vol prioritzar com a primera aproximació". La conselleria advoca per "primer la detecció", després "l'oferiment de mesures de foment", i "només si cal, finalment, altres fórmules com recàrrecs municipals d'IBI o sancions". El director general d'Habitatge, Jordi Mas, va informar recentment a 3Cat que els tràmits de sanció són llargs i complicats, i que quan el procediment judicial arriba al final, habitualment el pis ja no està desocupat i s'ha posat en venta.

En això hi està d'acord Díaz. Recorda alguns procediments judicials a Terrassa sobre pisos buits que van allargar-se tant que, al final es van vendre abans que acabés. "Tot aquest esforç de l'administració és poc eficient i s'ha d'utilitzar molt localitzadament quan hi ha problemes, que n'hi pot haver". 

Precisament, al darrere d'una sanció d'aquestes hi ha l'Associació de Veïns de la Dreta de l'Eixample, a Barcelona. L'entitat porta anys reclamant que es sancioni la propietat d'un edifici ubicat al carrer Aragó 402, que es troba buit des de fa 18 anys. L'edifici té 7 habitatges i dos locals, i es troba totalment buit des del 2008.  L’any 2019, l’Ajuntament de Barcelona, va obrir un expedient per infracció greu ja que que la propietat va rebutjar l'oferta d'incorporar els habitatges a la borsa de lloguer de Barcelona. No obstant, el nou govern municipal de Collboni va considerar, al 2023, que la competència sancionadora competia a la Generalitat, i des d'aleshores encara no se l'ha sancionat.

Existeixen també altres vies per desincentivar els pisos buits, a través de recàrrecs a l'IBI o d'impostos. En el primer cas, són els ajuntaments qui han d'activar els recàrrecs i en el segon cas és la Generalitat qui ha de fer aplicar la normativa. En ambdós casos les sancions responen a lleis que tenen per objectiu protegir la funció social dels habitatges. 

Els ajuntaments poden aplicar recàrrecs d'IBI del 50% quan un propietari té quatre o més immobles d'ús residencial buit durant més de dos anys. Quan la desocupació supera els tres anys el recàrrec pot arribar al 100% i si el titular té dos o més immobles desocupats al mateix municipi es pot arribar al 150%.

Per altra banda, la Generalitat també pot ampliar impostos als propietaris que tinguin més de 15 habitatges buits de més de 150 metres quadrats i que faci dos anys que estan desocupats sense causa justificada.

Al llarg de 2025 els ingressos derivats d'aquests impostos a habitatges buits va ascendir a 2,84 milions d'euros al 2025, segons fonts de la conselleria, i es van destinar a invertir en habitatge social