La llei contra la compra especulativa d'habitatge, entre el revés del CGE i les discrepàncies dels seus impulsors: corre el risc de quedar descafeïnada?

La prohibició de la compra especulativa d'habitatge va ser la mesura estrella en matèria d'habitatge que van pactar els Comuns amb el PSC a canvi del "sí" dels de Jéssica Albiach als primers pressupostos del Govern de Salvador Illa. Un cop aprovats, també amb el suport d'ERC, el Parlament va prémer l'accelerador i el 8 de juliol va donar llum verda -amb el vot del PSC, ERC, Comuns i la CUP- a la tramitació per lectura única de la proposició de llei i es va obrir el període per presentar esmenes. La norma, però, ha entrat en una nova fase després del dictamen del Consell de Garanties Estatutàries (CGE), que ha qüestionat la seva adequació al marc constitucional considerant que vulnera el dret a la propietat, entre d'altres.

El dictamen del CGE no és vinculant, ja que es tracta d'un òrgan consultiu, però el seu posicionament ha obligat els grups que volen tirar-la endavant a revisar-ne alguns aspectes i a trobar una fórmula que combini l'objectiu de frenar l'especulació amb les garanties jurídiques necessàries perquè la norma pugui resistir eventuals recursos de la patronal immobiliària o la bancada de la dreta. De fet, va ser Junts i el PP els que van portar el text al CGE a mitjans de juliol i els que van paralitzar la seva tramitació.

Tant el revés del CGE com les discrepàncies dels diferents partits d'esquerra que l'hi donen suport -PSC, Comuns, ERC i la CUP- obren el debat sobre si la llei contra la compra especulativa d'habitatge pot acabar quedant descafeïnada. Repassem què ha dit cada formació i en parlem amb el Sindicat de Llogateres. 

Una llei que prohibeixi l'especulació 

Catalunya lidera a l'Estat espanyol la reformulació legislativa del sector immobiliari que pretén fer front a l'escalada de preus de l'habitatge. Va ser la primera en aplicar un topall als lloguers en zones tensionades i en regular els lloguers de temporada i d'habitacions. A Barcelona ja s'ha decretat la prohibició de tots els pisos turístics a partir del novembre del 2028. 

Però amb tot plegat, l'accés a l'habitatge continua sent un dels principals problemes de la ciutadania, segons el CEO. Per això el Govern català, forçat pels Comuns, s'ha fixat ara limitar la compra especulativa d'habitatges que practiquen determinades empreses, fons d'inversió, entitats financeres i particulars amb múltiples habitatges, els anomenats grans tenidors d'habitatge.

La intenció és canviar la llei d'urbanisme, de manera que els ajuntaments de les zones tensionades -més de 200 municipis, que agrupen la gran majoria de la població catalana- puguin condicionar que l'habitatge només es pugui destinar a vivenda habitual o al lloguer residencial. Les quatre formacions que han donat suport a la tramitació comparteixen la necessitat d'actuar davant la pressió immobiliària, però discrepen sobre fins on ha d'arribar la regulació i sobre qui ha d'afectar. 

A grans trets, ERC i PSC defensen que la prohibició es limiti als grans tenidors, és a dir, als titulars de cinc o més habitatges. Els Comuns i la CUP volen evitar que la norma depengui dels ajuntaments i de modificacions posteriors dels plans urbanístics municipals. El Govern, per la seva banda, insisteix que cal trobar "una via jurídicament segura per protegir el dret a l'habitatge d'acord amb l'Estatut". Per tant, deix la porta oberta a adaptar el text a les objeccions plantejades pel CGE.

El paper dels ajuntaments

En el text inicial de la proposició de llei es deixa en mans de cada ajuntament decidir si aplicarà o no la prohibició de la compra especulativa d'habitatge, així com el control dels incompliments. Això vol dir que aplicar-ho a les zones amb mercat residencial tens s'haurien de fer noves planificacions urbanístiques. Aquesta qüestió explica bona part de les esmenes que han presentat conjuntament els Comuns i la CUP, amb el suport del Sindicat de Llogateres. Per això proposen eliminar la part de la llei que condiciona les limitacions en la compra d'habitatges als plans d'ordenació urbanística municipals.  

"El que proposava inicialment el text no era prohibir ni limitar les compres especulatives, sinó permetre que els municipis que volguessin, i quan volguessin, i a través d'un planejament urbanístic que trigaria anys a arribar, poguessin arribar a limitar-les", critica Eric Aragonès, portaveu del Sindicat de Llogateres, en declaracions a Públic. Aragonès reclama que sigui la mateixa llei catalana d'urbanisme la que estableixi un marc comú i l'aplicació directa de la prohibició en tots els municipis que ja tenen la consideració de zona de mercat residencial tensionat.

Tant pels Comuns i la CUP com pel Sindicat de Llogateres, aquesta fórmula permetria donar una resposta més ràpida en un mercat en què la compra d'un edifici i el canvi del seu model d'explotació poden produir-se molt abans que un consistori pugui completar una modificació del planejament. "Fàcilment passarien tres anys o més perquè algun municipi arribés a aplicar aquesta limitació", afirma Aragonès. 

Finalitat residencial

Els Comuns també han acordat amb el PSC diverses esmenes per introduir excepcions a les limitacions de compra. La proposta dels de Jéssica Albiach passa per modificar set articles de la llei catalana d'urbanisme per restringir la compra d'habitatges quan no respongui a una finalitat residencial. El plantejament és que els immobles es puguin adquirir principalment per viure-hi, per allotjar-hi familiars directes —com fills, nets, germans o pares— o per destinar-los al lloguer habitual dins dels límits de preu establerts. 

També contempla algunes excepcions, com les adquisicions per causa de mort, així com la compra d'edificis destinats a una rehabilitació integral sempre que existeixi el compromís de destinar-los posteriorment al lloguer habitual. De manera excepcional, també es preveu la possibilitat d'adquirir una segona residència quan sigui l'única segona residència del comprador i estigui situada en un municipi diferent del de la seva residència habitual. 

Posar el límit en els grans tenidors

ERC comparteix la necessitat de regular les compres especulatives, però considera que el text ha de delimitar clarament a qui s'aplica. Tant els republicans com el PSC han presentat esmenes perquè la prohibició se centri en els grans tenidors —persones físiques o jurídiques amb més de cinc habitatges— i en les persones jurídiques. Les formacions consideren que aquesta distinció és necessària per evitar que una mateixa norma tracti de la mateixa manera persones amb realitats patrimonials molt diferents. Una posició que no acaba de fer el pes als Comuns.

Els republicans defensen que el text ha de ser jurídicament robust per evitar que una regulació amb voluntat de frenar l'especulació acabi sent inaplicable. La seva posició situa el debat en una qüestió que també serà determinant en la negociació: on s’estableix la frontera entre la propietat considerada legítima per a ús personal o familiar i l'acumulació d'habitatges amb finalitats econòmiques.

Evitar escletxes

Aquesta distinció no és compartida pel Sindicat de Llogateres. Aragonès considera que centrar la regulació en el nombre d'habitatges que té cada propietari pot generar escletxes per esquivar-la i que l'objectiu hauria de ser limitar determinades pràctiques independentment de qui les faci. "El que prohibeixes no és un tipus de tenidor, sinó unes pràctiques", afirma. El Sindicat considera que, si finalment s'introdueixen excepcions per a petits propietaris, aquestes haurien d'estar molt ben delimitades per evitar que es puguin crear societats o repartir formalment la propietat entre diferents persones per superar els límits establerts.

Aquesta és una de les principals preocupacions del Sindicat en la redacció final de la norma. Aragonès alerta que qualsevol excepció destinada a protegir petits propietaris hauria d'aplicar-se només a persones físiques i no convertir-se en "una porta d’entrada" per a estructures societàries creades expressament per eludir les limitacions. "És molt important que, si hi ha alguna excepció per a petits tenidors, siguin només per a persones físiques, perquè no es comencin a crear persones jurídiques a tort i a dret per esquivar les limitacions", assenyala. Aragonès considera que aquesta qüestió és important si la norma acaba establint un llindar de propietats, ja que les formes societàries poden permetre fragmentar formalment la titularitat d’un patrimoni immobiliari.

En aquest sentit, una altra de les pràctiques que el sindicat vol que quedi específicament limitada és el conegut com a flipping immobiliari: comprar un edifici sencer, fer-hi una reforma ràpida i tornar-lo a posar a la venda en un període molt curt, aprofitant l’increment de valor de l’immoble. "Caldria blindar bé la prohibició, és a dir, que no es pugui comprar un edifici sencer, fer una reforma ràpida i en menys d'un any tornar-lo a vendre", explica Aragonès, que reclama que la llei no només defineixi qui pot comprar, sinó que identifiqui "les operacions que poden contribuir a convertir l'habitatge en un actiu de negoci i expulsar-lo del parc residencial habitual".

Què diu el CGE?

El dictamen del CGE ha trastocat els plans de la llei, però què diu exactament? Doncs conclou que la proposició de llei vulnera el dret a la propietat privada, a l'herència i a la llibertat d'empresa, entre altres aspectes. L'òrgan consultiu considera que, tot i que la garantia del dret a l'habitatge és una "finalitat legítima", la norma no supera el test de proporcionalitat perquè imposa restriccions excessives als propietaris i als compradors sense mantenir un "just equilibri" amb l'objectiu perseguit.

El Consell sosté que la iniciativa limita de manera directa el poder de disposició sobre els habitatges, afecta la llibertat de pactes i fins i tot té conseqüències sobre les herències, ja que "condiciona què poden fer els hereus amb els immobles rebuts". També adverteix que la prohibició d'adquirir habitatges amb finalitats diferents de la residència habitual imposa "una barrera desproporcionada" a l'activitat econòmica i recorda que "no totes les compres que no tenen com a destí l'habitatge habitual són necessàriament especulatives".

El Sindicat de Llogateres discrepa de l'argument que la iniciativa vulneri el dret de propietat i considera que hi ha altres interpretacions jurídiques que avalen una regulació dels usos dels immobles. Aragonès considera que la proposta no implica retirar propietats als seus titulars ni prohibir la propietat privada. "No s'està vulnerant el dret a la propietat en cap cas perquè no es tracta d'aquells que ja siguin propietaris que ho deixin de ser, ni es tracta de prohibir cap propietat en si mateixa sinó de determinar els usos", defensa. 

La intenció inicial era aprovar la proposició de llei de limitar la compra especulativa d'habitatge abans de les vacances d'estiu, però la petició al CGE per part de l'oposició i el seu subsequent dictamen han obligat a replantejar el calendari. La seva votació es preveu cap a la tardor.