El gran interrogant de l'Incasòl: milers de milions en fiances i una dècada sense pràcticament construir habitatge públic
La Llei del dipòsit de fiances dels contractes d'arrendament estableix que el saldo que generen les fiances -uns 120 milions anuals, segons fonts consultades- s'ha de destinar a la construcció d'HPO
Les fiances dipositades a l'Incasòl van passar de 1.100 a més de 2.000 milions entre el 2013 i el 2024, mentre els habitatges de protecció oficial acabats per l'ens públic van caure fins a arribar a zero entre el 2020 i el 2022
Barcelona-
L'Institut Català del Sòl (Incasòl) va néixer el 1980 amb l'objectiu de convertir-se en el principal braç executor de les polítiques públiques d'habitatge de la Generalitat de Catalunya. Els seus estatuts preveien que es pogués finançar amb aportacions del Govern català o de l'Estat, però, segons explica a Públic una font coneixedora del funcionament de l'organisme, aquest model "pràcticament no es va arribar a desplegar mai".
Sense aquest finançament estructural, l'empresa pública va acabar funcionant, durant els seus primers anys, amb una lògica molt similar a la d'una promotora privada. Comprava terrenys, els urbanitzava, els parcel·lava i posteriorment venia el sòl resultant. Els beneficis obtinguts es reinvertien en noves promocions d'habitatge protegit oficial (HPO). Aquest model va permetre impulsar nombroses actuacions durant els anys 80 i 90, però a mesura que el preu del sòl augmentava i els marges es reduïen, va quedar clar que no seria suficient per sostenir les necessitats de construcció d'habitatge públic.
D'aquesta constatació va néixer, l'any 1996, amb Convergència i Unió (CiU) i Jordi Pujol al capdavant del Govern de la Generalitat, la Llei del dipòsit de fiances dels contractes d'arrendament. Oficialment, la norma servia per registrar els contractes de lloguer i donar més transparència a un mercat encara poc desenvolupat. Però també incorporava un mecanisme financer que havia de convertir-se en el principal motor econòmic de l'Incasòl. I ho va ser.
Relacionat amb aquest tema
Cada vegada que es formalitza un contracte de lloguer, tant d'un habitatge com d'un local comercial, el propietari està obligat a dipositar la fiança a l'Incasòl. Quan el contracte acaba, aquests diners es retornen. Ara bé, com que cada any entren moltes més fiances noves de les que es recuperen, es genera un saldo positiu permanent. La mateixa llei estableix que aquest excedent s'ha de destinar a la construcció d'habitatge de protecció oficial.
Concretament, l'article 7 de la llei diu que "l'Institut Català del Sòl ha de destinar l'import de les fiances que tingui en dipòsit a inversions per a la construcció pública d'habitatges, amb una atenció especial a les promocions en règim de lloguer i a actuacions directes en nuclis antics o subjectes a un procés de renovació urbana, i també a les finalitats que li són pròpies d'acord amb la seva regulació".
I continua: "En tot cas, l'Institut Català del Sòl ha de mantenir disponibilitats per un import no inferior al 5% d'aquests recursos per a garantir l'efectivitat en el pagament de les cancel·lacions i les devolucions consegüents que s'esdevinguin". És a dir que per llei, s'ha de reservar un 5% dels diners generats per les fiances per retornar les fiances que se sol·liciten.
Entre els anys 2020 i 2022, l'Incasòl no va acabar cap HPO però va ingressar més de 1.500 milions en fiances
Segons la font consultada, inicialment aquest sistema va resultar molt eficaç. Entre el 1996 i l'inici de la crisi immobiliària del 2008, les fiances van permetre finançar una part molt important de les promocions públiques -sobretot durant el Govern tripartit del PSC, ERC i ICV- sense la necessitat de dependre dels pressupostos anuals de la Generalitat o d'impostos dels ciutadans.
Relacionat amb aquest tema
La crisi financera i immobiliària, però, va marcar un abans i un després. Tot i que les fiances van continuar entrant any rere any i la llei no va canviar, la promoció d'habitatge públic per part de l'Incasòl pràcticament es va aturar i es va entrar en una davallada que encara arrosseguem avui. De fet, això explica part de la crisi de l'habitatge actual i de la falta d'habitatges públics arreu del país.
Les dades, consultades al portal d'Habitatge de la Generalitat, reflecteixen aquesta aturada. L'any 2011 encara es van acabar 1.032 habitatges protegits i el 2012, 365, amb Lluís Recoder com a conseller de Territori. A partir d'aquí, però, la producció es desploma: 39 habitatges acabats el 2013, un any marcat per les fortes retallades del govern de CiU d'Artur Mas, amb Santi Vila com a conseller de Territori; 11 el 2014; 187 el 2015; 121 el 2016, amb Josep Rull (Junts) ja com a conseller; 108 el 2017; 52 el 2018, amb Damià Calvet (Junts) com a conseller; un únic habitatge el 2019; i cap entre els anys 2020 i 2022, amb Jordi Puigneró (Junts) i Juli Fernàndez (ERC) com a consellers de Territori, respectivament.
Relacionat amb aquest tema
Després d'aquest buit, no és fins al 2023, amb Juli Fernàndez i Ester Capella (ERC) com a consellers de Territori, que l'activitat torna tímidament, amb 30 habitatges acabats; seguits de 97 el 2024 i 24 durant el 2025, amb la ja actual consellera de Territori, Sílvia Paneque.
Aquest enfonsament de la promoció d'habitatges públics per part de l'Incasòl contrasta amb l'evolució de les fiances dipositades durant més d'una dècada. Segons dades facilitades per l'Incasòl a aquest mitjà, l’any 2013, l'ens públic custodiava 1.103 milions d'euros en fiances dipositades. Una xifra que no ha parat d'augmentar any rere any: el 2015 va superar els 1.200 milions, el 2016 els 1.300 milions, el 2017 els 1.400 milions i així fins a arribar al tancament del 2024, quan aquesta xifra va superar els 2.000 milions. En només 11 anys, la bossa de fiances va créixer en més de 913 milions. És a dir, gairebé el doble.
Relacionat amb aquest tema
Aquest augment de finances dipositades a l'Incasòl no és casual. Segons la font consultada, el mercat del lloguer no només ha augmentat en nombre de contractes, sinó també en import, és a dir, lloguers cada vegada més cars. A més, les fiances no provenen exclusivament dels habitatges particulars. També s'hi dipositen les corresponents als locals comercials, centres comercials, concessions aeroportuàries o grans superfícies. "Quan una empresa obre un establiment dins d'un aeroport o en un centre comercial també diposita la seva fiança a l'Incasòl, i aquestes operacions mouen quantitats molt importants", explica.
120 milions anuals de recursos nets
Actualment, segons aquesta font, el sistema genera al voltant de 120 milions anuals de recursos nets. És a dir, l'increment entre les noves fiances dipositades i les que es retornen. La pregunta, doncs, és: si tots aquests anys es van continuar recaptant fiances, com és que no es van invertir en la construcció d'habitatges públics? Públic ha sol·licitat a l'Incasòl informació sobre on s'han destinat les fiances dipositades entre el 2013 i el 2024, però en el moment de la publicació d'aquest article no ha rebut les dades.
En declaracions a Públic, fonts de l'Incasòl han assenyalat que "no es existeix una correlació directa entre el volum global de les fiances dipositades a l'Incasòl en un determinat exercici i el nombre d’habitatges amb protecció oficial iniciats o acabats aquell mateix any". Argumenten que la promoció d'habitatge és "un procés de llarg recorregut". "Des de la disponibilitat o transformació del sòl (...) fins a l'execució de les obres poden transcórrer aproximadament quatre anys, o fins i tot més".
Relacionat amb aquest tema
"Per aquest motiu", argumenten, "les inversions realitzades en una determinada anualitat amb els recursos disponibles procedents de les fiances no es reflecteixen necessàriament en habitatges iniciats o acabats durant aquell mateix exercici, sinó que poden materialitzar-se diversos anys després". Ara bé, cal tenir en compte que, segons ha comprovat aquest mitjà, la manca de promoció d'habitatge públic per part de l'ens es dona almenys des de l'any 2013.
Per altra banda, les mateixes fonts expliquen que, a banda de la promoció d'habitatge públic, "els recursos vinculats als dipòsits de fiances també es destinen a altres actuacions pròpies de l'activitat de l'Incasòl orientades a facilitar l'accés a l'habitatge, regenerar entorns urbans i impulsar el desenvolupament territorial sostenible". Per tant, conclouen des de l'Incasòl, "comparar l'evolució anual dels dipòsits de fiances amb el nombre d'habitatges iniciats o acabats en aquell mateix any pot conduir a conclusions equívoques, atès que es tracta de magnituds que responen a dinàmiques temporals i operatives diferents".
L'impuls de polígons industrials
La manca d'inversió en la promoció d'habitatge públic per part de l'Incasòl no pot desvincular-se de l'aposta de l'organisme per impulsar nous polígons industrials amb la compra i la venda de sòl destinat a usos industrials i logístics. De fet, un altre dels objectius de l'Incasòl és "la promoció i el desenvolupament de sòl industrial per a activitats econòmiques per afavorir el desenvolupament territorial i l'activitat empresarial arreu de Catalunya".
Relacionat amb aquest tema
Durant els anys posteriors a la crisi financera, en què la construcció d'HPO pràcticament es va aturar, l'empresa pública va mantenir fins a pràcticament l'any 2020 aquesta altra funció, orientada a generar activitat econòmica i atraure inversions arreu del país. Una estratègia per evitar que tota l'activitat industrial es concentrés a Barcelona o voltants, però que va anar en detriment de la promoció d'habitatge públic.
A banda de les desenes d'hectàrees de polígons industrials, entre les adquisicions que van generar més polèmica hi ha l'avançament de 96 milions d'euros -de 120- de la Generalitat, a través de l'Incasòl i amb Damià Calvet (Junts) com a conseller de Territori, a Criteria -el hòlding d'inversions de La Caixa- pels terrenys on ha d'ubicar-se el polèmic macrocomplex d'oci Hard Rock a Vila-seca i Salou.
La manca d'habitatge públic, un problema crònic
La pràctica desaparició de la promoció pública durant més d'una dècada per part de l'Incasòl té conseqüències que encara arrosseguem. "Si l'Incasòl hagués continuat fent uns 1.000 habitatges anuals, avui tindríem com a mínim 10.000 pisos públics més", sosté la font consultada, que defensa que aquesta manca de construcció explica part de l'actual tensió del mercat del lloguer. "La població continua creixent, però només s'ha generat oferta privada. Si no construeixes habitatge públic de lloguer, tot acaba recaient sobre el mercat", afirma.
Tot i que en els darrers anys s'ha iniciat una recuperació de la promoció de parc públic amb iniciatives com l'acord entre l'Ajuntament de Barcelona i l'Incasòl per construir fins a 1.700 habitatges públics sobre sòl municipal o el pla pactat entre el PSC i els Comuns que preveu la construcció de 50.000 nous habitatges públics fins a l'any 2030, recuperar el ritme perdut no serà fàcil. "Catalunya necessita desenes de milers d'habitatges públics, no podem tenir una empresa pública que produeix menys del que produïa fa 20 anys", conclou la font.
Sobre la firma
Comentaris dels nostres subscriptors
Vols comentar-ho?Per veure els comentaris dels nostres subscriptors, inicia sessió o registra't.