DRET A L'HABITATGELa regulació del mercat de l'habitatge s'obre pas tot i els obstacles del sector i el poder judicial

La setmana passada el Tribunal Constitucional (TC) va tombar bona part de la llei que regulava els preus dels lloguers a Catalunya. Una mala notícia pel moviment de l’habitatge, que, tot i això, no l’ha agafat amb la guàrdia baixa: celebra que hagi aguantat un any i mig i avisa que es tornarà a regular perquè ha establert un precedent. Que el TC tombi una llei que avança en la protecció del dret a l’habitatge no és insòlit. El mateix tribunal també va tombar el 2021 una ampliació de la Llei 24/2015 que fa menys d’un mes ha estat recuperada pel Parlament amb una nova llei antidesnonaments. 

"El tribunal amb més poder del país es posiciona sistemàticament contra el dret a l’habitatge"

"És un problema molt greu que el tribunal amb més poder del país es posicioni sistemàticament contra el dret a l’habitatge", afirma Carme Arcarazo, portaveu del Sindicat de Llogateres, en una trucada amb Públic. En els dos casos, les lleis es van tombar arran d’un recurs interposat pel PP, tot i que per diferents motius. La de regulació dels lloguers -recollida a la llei 11/2020-, sota l’argument que envaeix competències estatals. I la d’ampliació de la 24/2015, per un defecte de forma, ja que el tribunal al·legava que aquestes qüestions s’han de legislar amb una llei i no un decret llei, tal com es va fer.

Tot i això, tant el Sindicat de Llogateres com l’Observatori DESC, organitzacions en defensa del dret de l’habitatge, denuncien que hi ha una "instrumentalització del tema competencial per defensar interessos", en aquest cas, del sector immobiliari i els arrendadors. "Els grans poders econòmics es resisteixen a assumir responsabilitats i a reconèixer que estan fent negoci amb un bé de primera necessitat", explica Guillem Domingo, tècnic d'habitatge de l'Observatori DESC i membre del Grup Promotor de la Llei 24/2015.

Tanmateix, defensen que el sol fet que s’hagin impulsat les respectives lleis obre un camí que després és difícil de desfer: "Ara s’ha tombat la llei [de regulació dels preus dels lloguers], però no tornem a la casella de sortida. Hem avançat molt i no es concep tornar a l’escenari anterior", assenyala Arcarazo. I el mateix camí ha seguit la llei antidesnonaments, ja que el Parlament ja ha aprovat la nova llei 1/2022, que no només recupera la part tombada de l’anterior sinó que l’amplia.

Obstacles més enllà del TC

Abans que el Constitucional les anul·lés, aquestes dues lleis havien topat amb múltiples obstacles per a la seva aplicació. "La patronal immobiliària ha fet servir tot tipus de mecanismes per boicotejar [la regulació dels lloguers]", sosté Arcarazo. Fins i tot, assegura, agents com la Cambra de la Propietat o el Col·legi d’API van fer "guies de com saltar-se-la". I això ha estat aplicat per alguns propietaris, especialment "en un context en què no s’havien posat sancions".

La nova llei antidesnonaments introdueix mesures per millorar el control del seu compliment

La Llei 24/2015, per la seva banda, va trobar-se amb dificultats similars. Aquesta llei estableix que els grans tenidors han d’oferir un lloguer social a famílies vulnerables abans de desnonar-les. L’ampliació tombada pel TC ampliava els supòsits en què s’havia d’oferir aquest lloguer, incloent no només les situacions d’impagament d’hipoteca i lloguer, sinó també l’extinció del contracte i casos d’ocupacions de pisos buits de bancs i fons voltors, entre d’altres. "Es va començar a aplicar no exempta de dificultats, perquè els grans tenidors intentaven guanyar temps mentre hi havia un debat judicial fort", apunta Domingo.

Com que no hi havia temps màxim per comunicar l’oferta de lloguer social, els propietaris "simplement deixaven passar el temps a l’espera que la tombessin". Però ara la nova llei 1/2022 -que el PP també ha anunciat que impugnarà- introdueix mesures per millorar el control del seu compliment. Per exemple, les empreses propietàries dels pisos no només hauran de comunicar l’oferta de lloguer social als inquilins i a l’Ajuntament, sinó també a la Generalitat, i tindran un mes com a màxim per fer-ho.

Control de l’Administració

Més enllà dels intents del sector d’esquivar les regulacions, la 24/2015 també s’ha trobat amb un altre obstacle, que és la interpretació dels jutges. "Hi havia una resistència sobre el fet que tingués efecte sobre el procediment de desnonament. La majoria de jutges se’n renten les mans", afegeix Domingo. És a dir, que si tot i l’obligació d’oferir un lloguer social, el gran tenidor no ho feia i el cas de desnonament arribava a un jutjat, normalment era tirat endavant amb l’argument que la 24/2015 no pot aturar el procediment perquè és una competència estatal. "La clau és el control de l’aplicació de la norma i que els grans tenidors no se la saltin", remarca Domingo.

Quan es va tombar la llei, hi havia uns 4.000 lloguers socials pendents de ser firmats

El grup promotor calcula que quan es va tombar la llei el 2021, hi havia uns 4.000 lloguers socials pendents de ser firmats, que ara reclamen que se signin el més aviat possible. "S’havien signat ja milers de lloguers socials i segurament se n’haguessin pogut signar molts més amb un control seriós i valent", recorda Domingo.

En una reunió la setmana passada amb el president de la Generalitat, Pere Aragonès, i la consellera de Drets Socials, Violant Cervera, les entitats del grup promotor, que a més del DESC són la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH) i l’Aliança contra la Pobresa Energètica (APE), van reclamar "que s’enviï un missatge clar: que la llei està per complir-la i que a Catalunya no es poden fer desnonaments prohibits per la llei".

Per això les organitzacions demanen més control de l’Administració i que apliqui de manera efectiva les sancions previstes. "La llei protegeix la gent i està per complir-la. Que hi hagi un debat a nivell judicial per nosaltres no és central, perquè els principals responsables de l’aplicació de la norma no són els jutges, sinó l’Administració", afirma Domingo. Pel que fa a l’11/2020, Arcarazo assegura el mateix: "El tema és regular millor, aplicar més sancions, que hi hagi més cossos d’inspecció i generar mecanismes pel seu compliment".

La primera eina: demostrar que funciona

La primera eina per blindar la legislació és demostrar que les lleis són efectives i funcionen, asseguren els dos entrevistats. Per això, el Sindicat defensa que tot i que la Llei 11/2020 hagi estat tombada, es pot considerar un èxit. "S’ha demostrat que regular els lloguers és possible i que funciona. Una cosa que abans era normal, com són els desnonaments invisibles, ho ha deixat de ser, i això no ho pot revertir una sentència d’un tribunal", diu Arcarazo. El Sindicat ja ha anunciat que dilluns es reuneixen amb el president de la Generalitat per abordar formes de recuperar la legislació tombada.

La regulació ha servit per abaixar els preus dels lloguers i no ha reduït l'oferta

Segons un estudi de l'Institut d'Economia de Barcelona, la llei va provocar una caiguda del 6% del preu del lloguer però no va reduir l'oferta, una de les advertències que feia la patronal immobiliària abans d’aprovar la regulació. Finalment s’ha demostrat falsa, tot i que això no garanteix que rectifiqui: "Seguiran repetint mantres encara que siguin falsos, però es poden desmuntar", avisa la portaveu. Arcarazo sosté que la situació prèvia, amb un mercat de l’habitatge desregulat, era "una anomalia europea". "Cada cop hi ha més ciutats que regulen els lloguers", remarca.

Domingo també manté la necessitat de legislar sobre el mercat: "La situació que hi ha, amb el sobreesforç per accedir a l’habitatge, joves que no s'emancipen, gent que ocupa o que ha de viure en barraques o fàbriques, no hi ha cap societat que ho pugui sostenir. S’han de marcar unes regles del joc".

La llei estatal, en tràmit

Per recuperar els límits als preus dels lloguers, una de les vies seria la nova llei d’habitatge que s’està tramitant actualment al Congrés. Tot i que ja inclou una regulació, amb el redactat actual és "insuficient" i les organitzacions confien que l’aritmètica parlamentària forci el Govern espanyol a introduir les esmenes que la reforcin.

La llei d'habitatge estatal inclou una regulació però és "insuficient"

Els canvis més importants que proposen van lligats a la introducció de sancions per a l’incompliment i també a què s’apliqui a tots els propietaris -actualment, la regulació només recauria sobre les persones jurídiques amb més de 10 habitatges. "Si s’aprovés tal qual, no serviria per baixar el preu dels lloguers", adverteix Arcarazo. El DESC reclama també la necessitat d’una llei estatal que estengui a tot l’Estat tant la regulació dels preus dels lloguers com l’obligació d’oferir lloguer social.

Els partits que van aprovar la Llei 11/2020 han anunciat la voluntat d’impulsar una Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) catalana, tot i que Arcarazo apunta que la regulació s’ha de recuperar de manera "urgent" i que aquest és un procés que tardarà més. Tot i així, una LAU catalana serviria també per avançar en la regulació del mercat de lloguer i per introduir mesures com la renovació automàtica de contractes, com ja es fa a França o Alemanya, conclou.