Què faran ara els propietaris: la gran incògnita que deixa en l'aire la caiguda del decret de lloguers

Com ja venien advertint, les dretes han fet caure aquest dimarts el decret que permetia als inquilins acollir-se a una pròrroga de dos anys dels seus contractes i limitava les pujades anuals de les rendes al 2%. Junts, PP i Vox s'han mantingut en el no durant les últimes quatre setmanes, malgrat la forta pressió social i dels intents del Ministeri de Consum perquè els de Puigdemont donessin el seu braç a tòrcer. Com a colofó final, el PNV avançava a mig matí que s'abstindria.

La gran incògnita ara és què passarà amb les pròrrogues. La pregunta no és nova, ronda al cap de propietaris i inquilins des que el text es va publicar al Butlletí Oficial de l'Estat el passat 22 de març. Per a tots aquells a qui els hagi caducat el seu arrendament entre aquest dia i aquest dimecres —quan previsiblement quedarà publicada al BOE la derogació— no hi ha grans problemes. S'entén que ja han estat beneficiaris d'aquest dret.

No obstant això, la norma era molt més àmplia i protegia tots els contractes que vagin a finalitzar abans del 31 de desembre de 2027. L'únic requisit perquè això sigui així, d'acord amb la literalitat de la llei, és que s'hagi enviat al propietari de l'immoble un document formal —el ja famós burofax— acollint-se a aquesta mentre estigués en vigor. Per aquest motiu sindicats i organitzacions socials hagin intensificat els seus esforços perquè el major nombre de persones pogués fer aquest pas a temps.

Encara que aquesta és la postura majoritària entre els juristes, no és descartable que hi hagi propietaris que emprenguin accions legals. Edmundo Rodríguez Achútegui, magistrat de l'Audiència Provincial de Bizkaia i membre de Jutges i Jutgesses per la Democràcia, augura que, en major o menor mesura, hi haurà moviment en els tribunals.

"La majoria de la comunitat jurídica entén que la derogació de la llei no té efectes retroactius; per tant, el que hagi succeït durant la seva vigència és perfectament vàlid i exigible. Però hi ha diferents opinions i, al final, seran els tribunals els que decideixin", explica. Encara que a l'article 86.1 de la Constitució, que regula els decrets llei, quedaria clar que si hi ha una "derogació" s'entén que la norma ha estat vigent.

Per la seva banda, Alejandra Jacinto, exdiputada de l'Assemblea de Madrid i advocada del Centre d'Assessorament i Estudis Socials (CAES), assegura que "la interpretació és nítida per a qualsevol jurista" i recorda que fins al president de la Secció d'Arrendaments Urbans del Col·legi d'Advocats de Madrid va donar per fet que la norma serà efectiva quan s'hagi enviat el burofax.

"Hi pot haver alguna interpretació minoritària d'algun jutjat que entengui que, en derogar-se la norma, els seus efectes es desfan, però seria una excepció que donaria lloc a recursos judicials, amb total seguretat", afegeix l'advocada. "Tot en dret és interpretable i sempre hi ha diferències interpretatives".

Els propietaris guarden silenci

L'estratègia de la majoria dels propietaris aquests dies està sent el silenci. Totes les persones que s'han acollit al decret i amb les quals ha contactat aquest mitjà coincideixen que no han rebut cap tipus de resposta, ni als burofaxos ni a la resta de missives que els han estat enviant. Els juristes envien un missatge de tranquil·litat: amb què aquesta comunicació s'hagi fet correctament és suficient. Encara que el nerviosisme segueix sent present.

Alejandro Gámez, advocat de Xarxa Jurídica, creu que la litigiositat no serà tanta com es pensa, perquè qualsevol procediment acabaria allargant-se més de dos anys. "Entre fer la comunicació prèvia, recórrer al mitjà alternatiu de resolució de conflictes i esperar que facin els seus tràmits uns jutjats que en la major part del país estan saturats... El recorregut no compensa", argumenta. Només podria ser rendible quan els contractes caduquin a la fi de 2027 i, així i tot, "tenen el 99% de possibilitats de perdre".

Hi ha una altra qüestió en la qual Gámez coincideix amb Miguel Ruiz, advocat de la Plataforma d'Afectats per la Hipoteca (PAH): aquesta via serà molt més rendible per als multipropietaris que puguin permetre cert risc. "Per als fons o les grans immobiliàries aquesta mesura implica renunciar a beneficis milionaris que esperen obtenir venent o pujant els lloguers", sosté Ruiz, que no té dubtes que estem davant "una batalla política contra tot tipus de regulació de mercat, que portem veient anys".

Què succeirà en aquests casos? Els propietaris que no admetin la pròrroga dels lloguers hauran d'iniciar un procés de desnonament per finalització de contracte, quan arribi el moment. En ser una demanda per expiració de termini, explica l'advocat de la PAH, arribarà a l'Audiència Provincial i, després, pot elevar-se al Tribunal Suprem. "Entre mitges no tindria sentit desnonar la persona", diu.

Sobre quina estratègia poden seguir els arrendadors per intentar paralitzar la norma, els juristes insisteixen que és una incògnita. Les accions legals s'emprendran cas per cas i l'habitual és que "recorrin als mateixos bufets, que ja estaran treballant per trobar la millor fórmula". El que segur que faran, assegura Ruiz, és "organitzar-se políticament" per defensar els seus interessos i "evitar que se segueixi regulant el mercat de l'habitatge".

Quan sí que podrien fer fora l'inquilí?

Una de les poques excuses a les quals poden acollir-se els propietaris per no aplicar la pròrroga és que es necessiti l'habitatge per a algun familiar. Aquesta excepció, que ja existia en el codi penal, els permet recuperar l'immoble, sempre que s'acrediti degudament. "Si el teu fill acaba de complir 20 anys i vol independitzar-se o tens una sentència de divorci... Hi ha desenes de situacions que demostren aquesta necessitat, però sempre cal exigir proves documentals", sosté Alejandro Gámez.

En aquesta mateixa línia, Alejandra Jacinto adverteix que els "sindicats de llogateres estan abarrotats de persones que pateixen tot tipus de martingales o intents de frau per part dels seus casolans", per la qual cosa recomana, davant qualsevol conflicte o dubte, assessorar-se degudament i buscar suport en les organitzacions de barri.

Què passa amb el límit a les pujades del 2%?

El ja extint Reial decret llei 8/2026 recollia una mesura més, a part de la pròrroga dels contractes: el límit de la pujada de les rendes al 2% interanual. Mentre que els efectes de la primera segueixen sent vàlids, aquesta segona part de la norma podria haver-se caigut amb el vot en contra de la major part dels diputats de la Cambra baixa.

"Aquesta limitació segurament tingui nul·la eficàcia a partir d'ara perquè, com diu el mateix decret, opera quan la renda ha de ser actualitzada perquè es compleixi la corresponent anualitat", assegura el magistrat Edmundo Rodríguez. Per tant, segons la seva anàlisi, només quan la renda s'hagi actualitzat amb el decret encara en marxa, fa efecte, així que, d'ara endavant ja no serveix.

Situació jurídica excepcional

La situació que s'ha generat després del rebuig d'aquest decret no té pràcticament precedents. El magistrat Edmundo Rodríguez reconeix que és difícil pensar en exemples de decrets que no s'hagin convalidat i hagin donat lloc a drets.

L'únic cas que li ve al cap és el del Palacete de París que el Govern va retornar al PNV perquè havia estat expropiat pel franquisme durant la Guerra Civil. La diferència és que, encara que en un primer moment el decret va ser rebutjat, al final es va introduir la mesura en un altre decret que sí que va passar el filtre. "Així que pot dir-se que no hi ha hagut fins ara res a discutir en els tribunals en aquesta situació, no hi ha precedents clars", sentencia.

Jacinto reconeix que és especialment difícil buscar jurisprudència d'aquest tipus, encara que al·ludeix a l'any 2013, quan la situació era al revés. "Aquell any es van modificar els lloguers i es va escurçar la seva durada a tres anys. Per això, la gent que va signar els seus contractes en aquell moment, quan va decaure la norma, òbviament no va poder ampliar-los", posa com a exemple.

A quantes persones ha pogut protegir aquest decret?

És difícil saber en aquests moments quantes persones han exercit aquest dret, ja que l'únic necessari per activar-lo és enviar una petició formal al propietari. Les úniques dades que poden donar una aproximació de l'abast de la mesura són les que aporten les associacions que han facilitat assistència als sol·licitants.

La Confederació de Sindicats de l'Habitatge calcula que fins ara s'han descarregat més de 16.000 documents base per exigir la pròrroga i uns 34.000 des d'altres col·lectius englobats en la plataforma Ni un desnonament més. En aquestes setmanes han organitzat aproximadament mig centenar de piquets informatius a Madrid i més d'una desena d'assemblees informatives. Asseguren haver percebut un gran interès per la mesura i que, "si de normal solen acudir a les seves reunions de benvinguda unes 20 persones, aquesta vegada han estat més d'un centenar".

El Ministeri de Consum ha calculat quantes persones han pogut potencialment acollir-se a aquest dret recorrent a les dades de finalització de contractes d'arrendament entre 2026 i 2027. S'estima que 2,6 milions de persones podrien haver estat beneficiàries, sent Madrid la comunitat amb major nombre d'inquilins en aquesta situació. Euskadi i Navarra queden excloses per no figurar la seva informació en el Panell de Llars de l'Agència Tributària per la seva condició de comunitats en règim foral.