Els municipis reclamen més recursos i seguretat jurídica per assumir el control de la compra especulativa d'habitatge

La proposta de llei per limitar la compra especulativa d'habitatges a Catalunya pactada entre el Govern català i els Comuns situa els ajuntaments en una posició central dins del desplegament de la política d'habitatge. La regulació trasllada als municipis la responsabilitat d'implementar i fer efectiva la limitació, convertint-los en actors clau en la lluita contra l'especulació immobiliària.

Ara bé, aquest protagonisme obre un escenari de reptes institucionals, jurídics i econòmics que haurà de fer front la institució més propera al ciutadà. Entre les principals preocupacions de l'Associació Catalana de Municipis (ACM) -que agrupa 947 municipis- hi ha la "incertesa legal i jurídica" que genera aquesta regulació i la "manca de recursos" per aplicar-la. En parlem amb la seva presidenta, i alcaldessa de la Garriga (Vallès Oriental), Meritxell Budó (Junts).

Segons el que diu la proposta de llei, els consistoris de les zones declarades tensionades -actualment hi ha 270 municipis i és on viu el 90% de la població del país- podran aprovar plans especials urbanístics autònoms per limitar la intensitat dels usos i les adquisicions d'habitatges. Aquests plans hauran d'incorporar a la memòria urbanística la justificació dels efectes del mercat immobiliari, garantint que es compleix el principi de desenvolupament urbanístic sostenible. Això es farà canviant la llei d'urbanisme. 

Així doncs, la decisió final de limitar la compra especulativa dependrà dels consistoris, que disposaran d'instruments urbanístics específics, com ara plans especials, per aplicar les limitacions. "Aquesta exigència incrementa la càrrega administrativa municipal i introdueix incerteses legals importants", explica Budó, que alerta que aquestes mesures podrien generar "conflictes jurídics, especialment si es consideren vulneracions del dret a la propietat o invasions de competències estatals sobre avaluacions contractuals". Això obre la porta a "possibles litigis i, en conseqüència, a responsabilitats patrimonials que podrien recaure sobre els consistoris en cas de resolucions judicials desfavorables".

A aquesta complexitat jurídica s'hi afegeix un altre element clau: la manca de recursos. Budó critica que la llei atribueixi noves funcions als ajuntaments sense garantir el finançament necessari per dur-les a terme. L'alcaldessa de la Garriga adverteix que els municipis no poden assumir noves responsabilitats si no es reforcen els seus recursos econòmics i humans. "Els ajuntaments no defugim mai de les responsabilitats, sempre i quan vagin acompanyades del finançament corresponent per poder-les dur a terme", reclama.

El control i la fiscalització de la norma constitueixen un altre gran repte. La implementació de les limitacions a la compra especulativa requereix uns mecanismes de supervisió un cos d'inspecció "que actualment molts ajuntaments no tenen capacitat de desplegar", apunta Budó. La incertesa sobre qui assumirà aquestes tasques, amb quins mitjans i amb quin finançament, genera dubtes sobre la viabilitat real de la llei.

Més enllà de la norma, Budó reclama "una avaluació prèvia de les polítiques ja existents", com el topall dels lloguers a les zones tesionades. Budó critica que abans d'impulsar una nova regulació no s'hagi analitzat amb profunditat l'impacte de mesures anteriors. "Aquestes polítiques no han aconseguit frenar l'augment dels preus o incrementar l'oferta de lloguer?", es pregunta. En aquest sentit, Budó planteja la necessitat d'una revisió global que permeti entendre per què els preus continuen disparats i per què l'oferta continua sent insuficient.

Segons un informe del Sindicat de Llogateres a partir de les dades disponibles a l'Institut Català del Sòl (Incasòl), en els 18 primers mesos de regulació -entre el primer trimestre de 2024 i el tercer de 2025-, els lloguers van pujar un 0,9% al conjunt de Catalunya, per sota de la inflació. Una dada que contrasta amb la del darrer període comparable abans de la regulació -entre el primer trimestre de 2022 i el tercer trimestre de 2023-, quan l'augment acumulat de preus va ser del 14,9%.

Per tant, la regulació de lloguers en zones de mercat residencial tensionat aprovada ara fa dos anys no ha aconseguit abaixar-los, però ha frenat l'escalada dels preus. Amb tot, sí que hi ha zones on les rendes s'han reduït lleugerament, com ara a Barcelona, on el preu dels nous contractes en aquest període ha baixat un 3,3%. 

Relacionat amb aquest tema

Feta la llei, feta la trampa: com intenten saltar-se la regulació de preus dels lloguers els fons d'inversió?

Judit Castaño

Una aplicació desigual al territori 

Per la seva banda, el Sindicat de Llogateres també critica que es deixi en mans de cada ajuntament la decisió d'aplicar o no les limitacions, així com el control dels incompliments. "Aquesta descentralització pot generar una aplicació desigual al territori i dificultar l'efectivitat de la mesura", remarquen. 

El sindicat proposa, com a alternativa, un enfocament més centralitzat a través d'un pla director urbanístic impulsat per la Generalitat, que permetria aplicar les limitacions de manera automàtica i homogènia arreu del territori. Aquesta opció, defensen, "reduiria la càrrega burocràtica municipal i garantiria una implementació més ràpida i efectiva".

Així doncs, tant des del món municipal com des del moviment per l'habitatge -tot i que des de diferents vessants- coincideixen a assenyalar que, sense recursos suficients, seguretat jurídica i una estratègia coordinada, el risc que la llei no aconsegueixi els seus objectius és elevat.