Més turistes, menys veïns: els aparthotels 100% digitals de Limehome converteixen edificis cèntrics en un supernegoci

"El meu objectiu en aquesta campanya és fer famosos a Cesar i Josef, propietaris de més de 2.600 habitatges. Ho diré cada dia", promet José Ignacio García, candidat d'Adelante Andalucía a les eleccions del pròxim dia 17 de maig, quan se li pregunta pel programa del seu partit, creat el 2021 per Teresa Rodríguez i l'exalcalde de Cadis, José María González, Kichi, i que es presenta com a sobiranista andalús, ecosocialista i igualitari. Els preus inassequibles de l'habitatge, en primera línia del debat públic des de fa anys, són, per tant, terreny adobat per a la disputa electoral. Però Cesar i Josef no són propietaris de 2.600 habitatges, com va dir José Ignacio García repetint el titular d'un mitjà digital que a més els feia amos d'aquest nombre d'apartaments turístics.

Encara que sí que són la cara del penúltim negoci tecnològicament muntat a cavall entre el mercat immobiliari i el turisme. Cesar de Sousa Freitas i Josef Maximilian Vollmayr figuren com a co-CEO de Limehome GmbH, una empresa alemanya que presumeix d'haver posat en pràctica un nou “concepte hoteler”: amb ajuda de la tecnologia digital, sense cap contacte físic amb el client i usant algoritmes per pujar o baixar els preus, gestiona aparthotels —apartaments amb serveis i totalment equipats— en edificis dels quals no són propietaris, sinó que arrenden als seus amos. No té actius immobiliaris, tots els seus aparthotels són llogats.

Fundada el 2017, Limehome ha tingut un creixement fulgurant. Va crear la seva filial a Espanya a l'abril de 2020, en ple confinament per la covid, i ara compta amb més de 13.000 unitats —entre apartaments i habitacions— repartides entre 13 països europeus. Espanya és el seu segon mercat, després d'Alemanya: el 2025 gestionava aquí 1.000 apartaments i habitacions. Està present en 18 ciutats espanyoles, des de Madrid i Barcelona fins a Ourense, Jerez de la Frontera, Granada, Benidorm o Vitòria. De 2021 a 2024 ha multiplicat ni més ni menys que per 13 la seva facturació, passant d'1,69 a 22,22 milions d'euros el 2024, segons consta en els comptes que ha remès al Registre Mercantil i ha consultat Público. El 2025 la seva facturació es va acostar als 30 milions d'euros, segons indica Ricardo Fernández, director general de Limehome per a Espanya, Portugal i França.

Els ingressos de la seva filial alemanya, Limehome Germany GmbH, es van elevar a 40,3 milions el 2023, l'últim any en què ha enviat els seus comptes al Registre Mercantil del seu país de naixement, tal com ha pogut comprovar aquest diari. La subsidiària gestiona 1.700 apartaments a Alemanya, Països Baixos i Àustria. El mercat hispanogermànic suposa el 80% del volum de negoci de l'empresa, que té la seu a Munic.

Fons de capital risc

Josef Maximilian Vollmayr, exempleat de la consultora McKinsey, va ser un dels fundadors de la startup, mentre que César de Sousa es va incorporar el 2021. Són els seus gestors. Però l'empresa és propietat de 18 accionistes, la majoria fons de capital risc. Es tracta d'un perfil clàssic en aquest tipus de companyies emergents, que necessiten un gran volum de fons per finançar la seva expansió. El grup Limehome, que integra una quinzena de filials —a Grècia, Portugal, Hongria, Bèlgica, França, Itàlia, Txèquia, Suïssa... tot i que també n'inclou una de serveis informàtics— presumeix d'haver tancat diverses rondes de finançament per un total de 156 milions d'euros, que han permès l'entrada al seu capital d'aquests fons de capital risc. La majoria són alemanys, però també n'hi ha de radicats a les illes de Jersey i Guernsey, dos paradisos fiscals situats al Canal de la Mànega, així com a Irlanda i Luxemburg, seus habituals d'aquest tipus de gestores d'inversió.

Així, el fons alemany Picus Capital GmbH és el primer accionista de Limehome, amb un 20,64% del capital, seguit d'HV Holtzbrinck Ventures Fund, amb un 19,3%, i Lakestar III LP, amb el 15%, registrada a Guernsey. Athenaeum Investments Limited, amb domicili a Jersey, posseeix el 5,1% de les accions, i Waystone QIAIF Platform ICAV, un vehicle d'inversió col·lectiva similar a les sicavs espanyoles, amb seu a Dublín, té un 4,26%. Cheyne Capital, registrada a Luxemburg però amb domicili al Regne Unit, va invertir 75 milions d'euros el 2025, a canvi d'un 7,4% del capital. Tots apareixen a la llista d'accionistes que figura al Registre Mercantil alemany.

En qualsevol cas, els fundadors i gestors del grup s'han reservat una part de les accions, a través de diverses societats limitades simplificades conegudes com Unternehmergesellschaften (UG) o mini-GmbH, una forma jurídica dissenyada per a emprenedors. Així, Jomavo UG és la societat de Josef Maximilian Vollmayr —el nom de l'empresa respon al seu acrònim— i té el 9,44% de Limehome. CF Ventures UG, la societat de Cesar de Sousa Freitas —les seves sigles en el nom—, és propietària del 2,11%. Sustainis Investment UG, que té el 4,84% del capital, és la societat de Lars Stäbe —que ha canviat el seu cognom per Adrianowytsch—, fundador de Limehome juntament amb Vollmayr. Va abandonar el seu lloc de conseller delegat el 2021, però va retenir les seves accions. OH Holding UG té com a administrador Oliver H. Heinrich, que va ser CEO de Limehome només fins a octubre de 2018 i és soci de Picus Capital, manté un 0,86% de l'empresa. Antonius GmbH té com a administrador Jeremias A. Heinrich, un dels creadors del fons Picus Capital.

De 200 a 700 euros la nit

En els comptes enviats al Registre Mercantil alemany, Limehome reconeix que està "sobreendeutada en el balanç", pel fet que és una empresa en creixement que finança les seves operacions i la seva expansió mitjançant els fons proporcionats pels inversors. No obstant això, aquesta saturació financera no es tradueix, asseguren, en un sobreendeutament que la condueixi a la insolvència, perquè els seus "actius cobreixen els passius existents". Tot i així, el resultat de la matriu era de pèrdues, 15,5 milions d'euros, el 2023. L'empresa atribueix l'augment del 29% del resultat negatiu a la seva expansió a noves ciutats i a la posada en marxa de nous aparthotels. A Espanya, Limehome només va aconseguir sortir de números vermells el 2023. Però el 2024 els seus beneficis ja van fregar el milió d'euros —924.890 euros—.

Per descomptat, no sembla mal negoci: Limehome lloga a un propietari un edifici d'ús terciari-comercial, el reforma i mobla segons els seus propis estàndards de qualitat i disseny, i l'ofereix tant en els principals portals de reserves com en la seva pròpia plataforma. Els preus? Al seu edifici del carrer de la Madera, en ple barri madrileny de Malasaña, s'ofereixen apartaments per 200 euros la nit. Al carrer de Ramón de la Cruz, al barri de Salamanca, el més barat costa 522 euros la nit i el més car, un àtic amb terrassa, 716 euros.

“Qualsevol forma d'ús residencial o d'allotjament de curta durada que marca un preu més elevat que el preu mitjà habitual en una zona té un impacte en el preu del sòl”, adverteix Jaume Palomera, investigador de l'Institut de Recerca Urbana (IDRA). I com més lucrativa és l'activitat en aquest sòl, més altes són les expectatives de revaloració, subratlla. Així, la turistificació del centre de les ciutats produeix un efecte indirecte en el mercat de l'habitatge: el sòl per construir no només és escàs, sinó també cada vegada més car. On més, a Balears —387,7 euros el metre quadrat, segons les últimes estadístiques del Ministeri d'Habitatge referides a 2025—. A Madrid arriba als 310,6 euros el metre quadrat. En tots dos llocs, dobla la mitjana nacional, que ascendeix a 171 euros després de pujar un 12,6% des de 2015.

Que aquest tipus de negocis contribueix a alimentar el cicle especulatiu també ho creu Javier Gil, investigador del Consell Superior d'Investigacions Científiques (CSIC) i doctor en Sociologia per la UNED. "La inversió busca transformar edificis i locals cap als usos que li donin més rendibilitat", explica, "i l'ús turístic dóna molts més diners". Si a això se li afegeix que l'empresa no ha d'invertir en la compra de l'edifici, només el lloga, i introdueix "tècniques de gestió superautomatitzades", els costos es redueixen al mínim i la rendibilitat es dispara, resumeix l'autor de Generació Inquilina. Un nou paradigma de l'habitatge per acabar amb la desigualtat.

Segons apareix en els seus comptes, l'edifici més rendible de Limehome a Espanya és precisament el del carrer de la Madera, amb el qual va ingressar 2,26 milions d'euros el 2024. A Barcelona, els ingressos de l'edifici del carrer Fontcuberta van ascendir a 1,25 milions d'euros. Per sobre del milió en facturació tenen un altre més a Madrid i Barcelona, i dos a València.

Per cada un d'aquests immobles l'empresa ha subscrit un aval per cobrir les garanties de les propietats. En total, 2,93 milions d'euros signats amb Abanca, Santander, Sabadell i Bankinter. I paga una factura anual en lloguers de 6,78 milions el 2024.

També hotels, lluny d'Airbnb

Però Limehome també ha obert una línia de negoci purament hoteler. “Apliquem el nostre model sense recepció física i amb processos totalment automatitzats a actius hotelers tradicionals”, explica Ricardo Fernández. Va inaugurar els seus dos primers hotels a Barcelona el 2022 i en té anunciat un altre a Madrid, al barri de San Blas, amb 107 habitacions. "Actualment", resumeix el director general de Limehome, "la meitat dels nostres nous projectes són hotels, i la resta, apartaments turístics i aparthotels".

De fet, al novembre de 2024, l'empresa va signar un acord amb Impar Capital per transformar dos edificis d'oficines en 85 apartaments amb llicència turística, als barris de Chamberí i Lavapiés de Madrid. Impar Capital és un fons d'inversió immobiliària de capital veneçolà, especialitzat en el sector residencial de luxe.

L'alemanya no és l'única que està explotant el nou concepte de negoci hoteler digital. Competeix amb una altra alemanya com Numa, la finlandesa Bob W, l'espanyola Smart Rental o la nord-americana Sonder.

Limehome ressalta les seves diferències amb Airbnb. "Operem edificis sencers d'entre 10 i 200 habitacions, no apartaments individuals, i tampoc en edificis residencials", aclareix Ricardo Fernández, qui defensa una "regulació clara i coherent de l'allotjament turístic". Tampoc es considera part de la tensió que està fent inhabitables els centres urbans. "No formem part del mercat residencial convencional i no competim amb els pisos de lloguer tradicionals", assegura. Airbnb, proclama, és un conjunt d'ofertes privades i heterogènies; Limehome, un concepte hoteler estandarditzat i sotmès a controls de qualitat.