Així es regularan els lloguers de temporada i d'habitacions, els 'forats' que permetien esquivar la llei de l'habitatge

Un any i mig després de l'aplicació dels topalls al preu del lloguer a Catalunya, el Parlament ha desencallat la regulació del lloguer de temporada i per habitacions,  els 'forats' que permetien esquivar la llei estatal per l'habitatge que multiplica els beneficis dels propiteraris i aboca a l'expulsió de molts veïns. Tot i les reticències inicials dels socialistes, ERC, els Comuns i la CUP van forçar el PSC a un acord per incloure aquesta regulació en el projecte de llei a canvi del seu suport al decret de mesures per l'habitatge del Govern, aprovat l'abril passat. 

Aquest dimecres la Comissió de Territori i Habitatge del Parlament ha aprovat el dictamen de la ponència, un pas previ imprescindible per aprovar el projecte de llei de l'habitatge. La previsió és que es votés al ple del Parlament de la setmana vinent, però la decisió del PP de portar la normativa al Consell de Garanties Estatutàries, l'opinió del qual no és vinculant, en retardarà l'aprovació. En tot cas, quan ho faci tirarà endavant amb els vots de la majoria d'esquerres al Parlament: el PSC, ERC, la CUP i els Comuns. El Sindicat de Llogateres espera que la regulació, "que arriba molt tard", entri en vigor "el més ràpid possible" i que "s'apliqui". 

Entre el 2022 i el 2023 el nombre de lloguers temporals que es van signar a Catalunya es va multiplicar per set, segons l'entitat a favor del dret a l'habitatge. Actualment, els anuncis d'habitatges de lloguer temporals suposen un 74% del total en ciutats com Barcelona. També s'han multiplicat el nombre d’anuncis d’habitacions, que en districtes com l'Eixample, "superen als anuncis d'habitatges i que s'oferten per preus totalment desproporcionats".

Com es regulen els lloguers de temporada?

Si el projecte de llei s'aprova tal com està redactat el dictamen de la ponència validada per la Comissió de Territori, es considera arrendament d'habitatge permanent el destinat a la satisfacció de la necessitat d'habitatge, "amb independència de la seva durada". Això hauria d'evitar que els propietaris utilitzin la modalitat de lloguer de temporada per esquivar el topall que s'aplica als lloguers habituals. 

Segons el text, els lloguers de temporada no es podran utilitzar per "aspectes professionals, d'estudis o per impossibilitat d'estar-se a la llar habitual", modalitat que ara es feia servir per esquivar els topalls del lloguer en un frau de llei que feia passar lloguers de llarga duració com si fossin de temporada. En el cas que sigui un lloguer temporal per aquestes raons, el contracte ha de complir les mateixes normes bàsiques que un lloguer normal: ha de tenir fiança legal, límits de garanties, regles sobre el preu i les despeses, i criteris transparents d'actualització del lloguer.

Els lloguers de temporada es limitaran només a "usos recreatius, turístics o de temporada de vacances"

Els lloguers de temporada es limitaran només a "usos recreatius, turístics o de temporada de vacances", i aquests usos s'han de fer constar en el contracte. Per tant, els pisos turístics es queden fora de les regulació. Cal recordar que la Generalitat va aprovar un decret que defineix el nivell màxim de pisos turístics i els limita en zones tensionades per l'habitatge. Cada municipi ha d'adaptar la seva normativa al decret, i això ha comportat moratòries de llicències per a nous pisos turístics, suspensions o, fins i tot, prohibicions. Al voltant de Barcelona, en l'última dècada s'han més que quadruplicat. Serà a partir del novembre del 2028 que els ajuntaments podran eliminar pisos turístics, tal com ha anunciat Barcelona o Sant Adrià de Besòs. 

Com el limiten els lloguers per habitació?

Pel que fa al lloguer per habitacions, segons el text, la suma de les rendes d'un mateix habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat no pot "ultrapassar" la renda màxima aplicable a l'arrendament unitari, ni que sigui en contractes diferents. Per tant, el preu sumat de cada habitació no podrà superar el topall del conjunt del pis, així doncs, els propietaris no podran llogar un pis per habitacions per treure'n més beneficis, com fins ara. 

El text també extableix que si un contracte de lloguer temporal o per habitacions s'utilitza de manera fraudulenta, aquest contracte es considerarà com un lloguer normal d'habitatge. Això vol dir que l'inquilí tindrà dret a la durada mínima legal i a les pròrrogues automàtiques previstes per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), comptant des del dia en què es va signar el primer contracte. 

Això també s'aplica si el propietari intenta fer un nou contracte temporal amb el mateix inquilí i el mateix pis sense poder demostrar que continuen les causes temporals. En aquest cas, la llei ho considera un lloguer habitual encobert i, per tant, li aplica les mateixes normes que a un contracte de lloguer ordinari. Pel que fa al lloguer d’habitacions, si en un mateix pis hi ha diversos contractes, la suma total dels lloguers no pot superar el preu màxim permès per al pis sencer segons la normativa de zones de mercat tensionat.

Un marc legal pel cos d'inspectors

Per poder controlar les infraccions de la llei, el text dona cobertura legal a la figura d'inspector d'habitatge i estableix que tindrà competències per "verificar el compliment dels contractes, detectar fraus i proposar sancions". Els inspectors d'habitatge estaran vinculats a la futura Comissió de Supervisió de Contractes d'Arrendament d’Habitatge, amb la participació de l'Agència de Consum i l'Agència d'Habitatge.

En aquest sentit, en declaracions a Públic, el Sindicat de Llogateres urgeix el Govern a posar en marxa "tots els mecanismes necessaris per fer complir la llei". "Reclamem al Govern que entri en funcionament el cos d'inspectors d'una vegada per totes i que sancioni als propietaris que no compleixen la llei". "No pot ser que encara no s'hagi imposat cap sanció", lamenten. També demanen que aquest cos faci controls sistemàtics i actuï d’ofici perquè el llogater no hagi de presentar una denúncia.

Canvis perquè els HPO no passin al mercat lliure

El text també inclou canvis en les condicions dels habitatges de protecció oficial (HPO) perquè no passin al mercat lliure. Segons el text, la vigència de la qualificació dels habitatges amb protecció oficial és "permanent", i estableix que els terminis de vigència es prorroguen "obligatòriament" quan estan inclosos en una zona de mercat tensionat. 

Precisament, el Govern va anunciar dilluns la compra de 170 habitatges de protecció oficial (HPO) propietat d'InmoCaixa. La compra serà per un import de 15 milions i es farà a través de l'Incasòl. Dins aquest paquet, es preveu l'adquisició de pisos d'HPO de Mollet del Vallès, Lleida i Banyoles.  

Encara en termes d'habitatge de protecció oficial, la ponència proposa una reforma de la llei d'urbanisme per augmentar un 10% el terreny que els plans d'ordenació urbanística municipal han de reservar a HPO en sòl residencial de nova implementació: serà del 50% en transformacions de sòl urbanitzable i del 40% en actuacions en sòl urbà no consolidat. A més, el text planteja que com a mínim la meitat de la reserva de sòl s'hagi de destinar a lloguer social per tal d'incrementar el parc públic dedicat al lloguer.

Finalment, el text també inclou un registre de grans tenidors, tal com va pactar el Govern amb els Comuns. També s'incorporarà el registre d'habitatges buits i inclourà sancions d'entre 9.000 i 90.000 euros als propietaris de més de cinc habitatges que no s'hi inscriguin. A més, està previst que sigui "d'accés públic".

Des del Sindicat de Llogateres assenyalen que el següent pas és prohibir la "compra especulativa d'habitatge", una proposta que el Govern ja ha començat a estudiar, i "facilitar o incentivar que qui adquireix un habitatge sigui per viure".