Manuel Gabarre: "El llogater que sigui treballador ja no té un patró, ara en té dos: el seu cap i el propietari"

Manuel Gabarre, advocat i autor de l'assaig Tocar fondo. La mano invisible detrás de la subida del alquiler (Traficantes de Sueños, 2019), porta anys investigant el mercat habitacional a Espanya, i més en concret als denominats fons voltor. En aquesta entrevista es mostra indignat per tot el que està succeint a Espanya. "Què és el que volen? Que estiguis amb un càncer mentre comparteixes pis amb 70 anys?", es pregunta Gabarre en un to en el qual s'entreveu cert punt de pessimisme. Aquest expert fa un diagnòstic bastant cru de la situació i assegura sense cap indici de dubte que el mercat de la vivenda a Espanya "és insuportable i insostenible".

Molts experts asseguren que després del desnonament de Maricarmen la crisi d'habitatge ha arribat a un punt d'inflexió. Comparteix aquesta opinió?

El sistema d'habitatge que hi ha a Espanya és insuportable i insostenible. El problema és transversal i afecta persones de totes les edats, no només als joves, sinó a totes aquelles que vulguin tirar endavant projectes de vida amb certa dignitat. Si les coses segueixen així, si no hi ha un control del preu dels lloguers, tindrem un problema social. Què és el que pretenen? Que estiguis amb un càncer mentre comparteixes pis amb 70 anys i et desnonin? Això és el que acabarà passant, si no s'aproven els lloguers indefinits. No sé en què pensen els polítics.

Com valora les mesures aprovades pel Govern estatal en aquests dos decrets que haurà de votar la Comissió permanent del Congrés?

Caldria avançar molt més. Tot i així, és veritat que els decrets introdueixen mesures que són molt necessàries i molt urgents per posar una mica d'ordre en el mercat de l'habitatge i fins i tot per aconseguir certa pau social. La moratòria dels desnonaments és molt important. Però la mesura estructural, els lloguers indefinits, sembla que no sortirà. No obstant això, sí que hi ha altres, com l'aplicació de l'IVA al lloguer de temporada, encara que només sigui el 10%, o la regulació del mercat de lloguer per habitacions. Està bé que la suma del preu del lloguer de les habitacions no sigui superior al lloguer que es paga pel pis sencer.

El lloguer per habitacions potser és la màxima expressió de la precarietat de l'habitatge.

En ple segle XXI estem tornant a una vida miserable, a la vida que hi havia a la fi del segle XIX o principis del XX, quan es compartien els excusats en aquelles corralas a Madrid o en altres ciutats d'Espanya.

Vostè advoca pels lloguers indefinits. Hi ha molta gent que els confon amb els de renda antiga. Són el mateix?

La gent tendeix a confondre'ls, és veritat, perquè la renda antiga és el referent que tenim a Espanya. Però és que a Espanya s'han fet molt malament les coses en matèria de vivenda. Però no són el mateix. La renda antiga va congelar els preus dels lloguers fins i tot en èpoques d'inflació alta. Eren abusius per al propietari. Els lloguers indefinits s'han d'actualitzar d'acord amb l'evolució dels preus, tal com s'estan actualitzant ara. De fet, en països europeus com Alemanya, Dinamarca o Àustria, si cal fer alguna reforma, el llogater assumeix amb les despeses d'una manera molt important, fins i tot més del 50%. I si no assumeix amb aquestes despeses, els poden desnonar. Són mesures que no s'entenen en el sistema espanyol, però que donen estabilitat a l'inquilí.

Els decrets del Govern també contemplen exempcions fiscals per als propietaris sota determinades condicions. Què opina?

Sí, algunes suposen un gran favor per a ells, sobretot per als que abaixin el lloguer. Per això, no s'entén gaire bé l'oposició de Junts. Personalment, no estic a favor d'aquesta mena d'exempcions als propietaris. Crec que les rendes de lloguer han de tributar al mateix nivell que les rendes del treball.

Què li sembla la dotació de 10.000 milions d'euros per facilitar l'adquisició del primer habitatge?

Per a l'única cosa que servirà aquesta mesura és per a transferir aquests diners a la banca. Amb aquesta mesura podria semblar que molta gent que abans no ho podia fer podrà comprar una casa, però això el que farà és pujar els preus de l'habitatge. Això és el que va passar en la bombolla immobiliària a Espanya fins a l'any 2008 i és el que ha passat en tots els llocs on s'aplica aquesta mesura. Em sembla una cessió a la banca.

Al fil d'això, cada vegada més persones assumeixen que no podran comprar mai un habitatge.

Tots els països amb monedes estables, com l'euro, han adoptat mesures per controlar les bombolles immobiliàries. La principal d'elles és que per accedir a una hipoteca cal posar una entrada del 20% del valor del pis. Això restringeix l'accés a la propietat per a una bona part de la població, però a canvi es concedeixen protecció i facilitats al llogater. Protecció que se sustenta en els lloguers indefinits i el control de preus. A Espanya no hi ha hagut cap protecció als inquilins, com sí que ha passat en altres països com Alemanya, on ningú està en contra dels lloguers indefinits, ni tan sols l'extrema dreta. Per això els grans fons no inverteixen tant en el mercat de lloguer alemany.

I què ha passat a Espanya? Aquí es parla molt de la presència dels denominats fons voltor o oportunistes.

Aquests fons oportunistes dels Estats Units van entrar a Espanya perquè políticament es va decidir així després de la crisi de 2008. L'Estat havia assumit milers d'habitatges provinents del rescat de les caixes d'estalvi i dels bancs. La Sareb va vendre, no se sap a qui, i a través de fons d'inversió i de les immobiliàries dels bancs, unes 500.000 propietats. En paral·lel, la Unió Europea va imposar una normativa per la qual els bancs havien de vendre els seus actius provinents de la crisi abans de l'any 2018. Si no venien abans d'aquesta data, haurien tingut molt difícil complir amb els criteris de solvència que exigia la Unió Europea. Això no era una amenaça etèria, sinó que es va complir amb el cas del Banc Popular. Els grans bancs espanyols van vendre en paquets de milers de pisos sobretot a tres grans fons dels Estats Units -Cerberus, Blackstone i Lone Star-, encara que també es va vendre a altres. Només en sis compres, els fons oportunistes van comprar més de 400.000 pisos a Espanya. Aquests fons van aprofitar una oportunitat política que no els havia brindat el mercat per comprar pisos per 25.000 o 30.000 euros. I ara fixa't el que han pujat els preus. El seu objectiu és comprar barat per vendre car en terminis de cinc anys.

Tindrà algun impacte sobre aquests fons la prohibició de comprar habitatge fins al 31 de desembre de 2028 per sota d'un 70% del seu valor de taxació?

Poc, perquè el seu negoci a Espanya ja està fet: va ser una privatització encoberta. El Govern ha arribat tard.

Amb la Sareb es va perdre una bona oportunitat per augmentar el parc públic d'habitatge?

És una pena que es venguessin aquests pisos. El que està fet, fet està. Què és el que s'hauria de fer ara? S'hauria d'expropiar el sòl urbanitzable pel seu valor real agrícola, no pel valor d'especulació. I hauria de fer-se per la via d'urgència. La llei ho permet. Per aquí es podria començar. No és cap ximpleria, altres països ho han fet.

La crisi de l'habitatge se soluciona construint més cases, com s'afirma des de la dreta? És un problema d'oferta i demanda?

La llei de l'oferta i de la demanda funciona en mercats on hi ha béns substitutius, però el sòl urbà no és un mercat. Una ciutat només pot créixer pels llocs que l'envolten, són molt concrets i molt escassos. L'amo d'aquests sòls pot imposar el preu que vulgui. Aquí no hi ha oferta i demanda, hi ha un monopoli. Hi hauria oferta i demanda si s'expropiés el sòl i Estado els cedís per construir-hi habitatge. Aquest mantra que cal construir més perquè baixin els preus no es compleix. Espanya és l'exemple més palmari: abans de la crisi construíem més habitatges que ningú, però els preus no deixaven de pujar. Però en qualsevol cas, cal construir més.

Falta voluntat política, o potser coratge, per afrontar el problema de l'habitatge?

Falta coratge i també falten referents concrets a Espanya per fer més vivenda social. I falta imaginació, perquè Espanya tenia un sistema de vivenda basat en la propietat per a tothom que funcionava gràcies a la inflació de la pesseta, però amb l'euro això ja no és possible i ara ens falten aquests referents.

Existeix una major concentració del mercat de l'habitatge?

El mercat del lloguer s'ha convertit en un gran negoci, però no estic molt segur que convingués limitar la concentració de la propietat perquè no hi hagués empreses dedicades a això. Crec més aviat que convindria atacar les causes que permeten que el mercat del lloguer sigui tan rendible i lucratiu per a aquestes empreses. Per començar, els apujaria els impostos perquè tinguin la mateixa fiscalitat que té una empresa productiva. Ja veureu com de ràpid se'n van.

S'està convertint l'habitatge en un factor de desigualtat econòmica en la societat espanyola?

El llogater que sigui treballador ja no té un patró, ara té dos: el seu cap i el seu propietari. Això em sembla un excés absolut. Els preus dels lloguers són insostenibles i portaran a una conflictivitat social molt gran.