L'índex que havia de contenir el lloguer puja més que mai: què és IRAV i com impacta a la teva butxaca

L'Institut Nacional d'Estadística (INE) ha actualitzat aquest dimarts l'Índex de Referència d'Arrendaments d'Habitatge (IRAV), l'indicador que s'aplica a la renovació dels contractes de lloguer signats després de l'entrada en vigor de l'actual llei d'habitatge, el 25 de maig de 2023, i que marca el màxim que poden pujar anualment aquests lloguers.

D'acord amb els càlculs de l'INE, els lloguers que es revisin durant aquest mes d'abril podran pujar un 2,47%, que és la xifra que va aconseguir l'IRAV el passat mes de març. És el seu màxim històric. En qualsevol cas, aquesta revaloració queda per sota de l'augment de l'Índex de Preus al Consum (IPC), que el mes passat va ser del 3,4% per l'impacte de la guerra contra l'Iran. És la taxa d'inflació més alta des del juny de 2024. La inflació subjacent (que exclou del seu càlcul l'energia i els aliments no elaborats), també es va situar per sobre, en el 2,9%.

Malgrat que es manté gairebé un punt per sota de la inflació, i que actua com un topall a l'actualització de les rendes del lloguer perquè aquestes estiguin sempre per sota de la inflació real, l'IRAV ha aconseguit el seu nivell més alt des que l'INE va començar a elaborar-lo a la fi de 2024. Què és el que ha ocorregut? Per què puja tant?

Com funciona l'IRAV?

La llei d'habitatge determina que l'INE és l'organisme encarregat de definir aquest índex de referència per a l'actualització anual dels contractes a fi d'evitar increments desproporcionats, com s'estaven registrant abans de 2023, quan era la inflació la que s'utilitzava com a valor per determinar les pujades dels contractes. Però és lògic que aquest índex pugi a l'empara de la inflació, ja que per calcular-lo l'INE utilitza com a base l'IPC.

Dit d'una forma senzilla, l'IRAV es defineix com el valor mínim entre la taxa de variació anual de l'IPC, la taxa de variació anual de la inflació subjacent i la taxa de variació anual mitjana ajustada. Si la inflació puja, també ho farà l'IRAV, encara que en menor mesura.

Una definició més complexa i més tècnica estableix que l'IRAV considera conjuntament l'IPC, la inflació subjacent i les diferències entre les taxes de creixement anual tant de l'IPC com de la inflació subjacent de cada mes, a més d'un paràmetre, definit a proposta de la Direcció General de Política Econòmica, que guarda relació amb el creixement esperat a llarg termini d'aquest índex.

A aquestes diferències s'hi aplica un factor corrector: un coeficient moderador definit a proposta conjunta de la Direcció General d'Habitatge i Sòl del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana i de la Direcció General de Política Econòmica del Ministeri d'Economia, Comerç i Empresa, en consideració a les circumstàncies del mercat del lloguer d'habitatge.

Les actualitzacions es produeixen de forma anual, de manera que els propietaris que hagin de revisar el lloguer als seus inquilins podran aplicar com a màxim el que marqui l'IRAV.

Per què puja?

L'evolució de la inflació té molt a veure amb aquesta pujada. Abans que s'implantés l'IRAV, els lloguers s'actualitzaven tradicionalment en la majoria dels casos amb l'IPC. La llei d'habitatge aprovada el 2023 estableix una sèrie de mesures de contenció dels preus del lloguer. L'IRAV és la més destacable en aquest sentit.

No obstant això, l'IRAV mai ha estat una mesura per impedir les pujades de preus, sinó per contenir-les. Un exemple és el que va passar a principis de 2022, quan la inflació es va disparar després de la invasió russa d'Ucraïna. Llavors, el mes d'abril d'aquell any, el Govern va decidir limitar la pujada dels lloguers al 2% per a aquell any i del 2023. Per al 2024 va fixar aquesta pujada màxima en el 3%. A partir del gener de 2025 s'utilitza el nou indicador. En tot el temps que fa que està en vigor, l'IRAV s'ha mantingut a l'entorn del 2%, amb lleugeres oscil·lacions per sobre i per sota d'aquest límit.

És efectiu?

Com passa amb tot el que envolta l'assumpte de l'habitatge, el debat sobre l'efectivitat de l'IRAV és aferrissat. D'entrada, no agrada a gairebé ningú, però per diferents raons. Alguns agents del sector, fonamentalment empresaris immobiliaris, grans propietaris, rendistes i veus de la dreta critiquen la mesura perquè consideren que és intervencionista, desincentiva el mercat del lloguer i restringeix l'oferta. Aquesta opinió redueix el problema del mercat de l'habitatge a una mera tensió entre una oferta d'habitatge escàs i una alta demanda, sense tenir en compte altres factors.

Aquesta visió elimina de l'equació un element crucial: l'especulació. El Sindicat de Llogateres de Catalunya reivindica "eliminar o limitar les actualitzacions anuals dels contractes basades en l'IPC o l'IRAV", segons expliquen a Público fonts d'aquesta organització. Segons la seva opinió, encara que sigui de forma limitada, actualitzacions com l'IRAV acumulen importants augments durant el període de vigència dels contractes i acaben elevant el preu dels nous lloguers.

"Els controls de preu són com un torniquet per controlar l'hemorràgia. A curt termini, no existeixen altres mesures que de manera immediata puguin protegir els milions de persones que estan exposades a mesures salvatges i expulsions. Si l'únic que fas és posar límits als preus, mai aconseguiràs que tothom tingui un habitatge digne", analitzava el cap de setmana passat al seu canal de YouTube l'economista Jaime Palomera, cofundador del Sindicat de Llogateres i expert en habitatge.

"S'ha d'augmentar l'habitatge protegit, garantir l'ús residencial de tot el que ja s'ha construït i frenar les dinàmiques d'acaparament i especulació", conclou Palomera.

Forces com ERC, Podem, Compromís i BNG també aposten per eliminar o congelar al 0% l'IRAV i qualsevol altre índex que serveixi per actualitzar els lloguers.

Seguirà pujant?

No obstant això, el nou conflicte contra l'Iran ja està empenyent la inflació cap amunt i, per tant, també aquest indicador. Moltes previsions, entre elles el panell de la Fundació de les Caixes d'Estalvi (Funcas), apunten que la inflació podria arribar al 4% en els propers mesos. No seria estrany que l'IRAV pugés unes dècimes més en els pròxims mesos.