Entitats i cooperatives impulsen un Banc de Sòls pioner per crear habitatge protegit i social

Un dels principals problemes en l'habitatge és la manca de vivendes a un preu assequible i fora del mercat especulatiu. La recent constitució de l'associació Custòdia, per part de diverses entitats i cooperatives -fonamentalment de Catalunya, però també del País Valencià-, representa el primer pas d'un projecte que porta el cooperativisme d'habitatge a fer un salt d'escala per fer front a l'especulació i per ampliar el parc d'habitatge assequible.

L'entitat preveu culminar el procés de creació del projecte a finals de 2027, amb la creació d'una cooperativa que esdevindrà el primer Banc de Sòls Comunitaris als Països Catalans. L'eina és classificada pels impulsors com "una infraestructura col·lectiva destinada a adquirir, custodiar i preservar sòl comunitari a territoris de parla catalana" amb l'objectiu que "es mantingui permanentment fora del mercat especulatiu", assegura Glòria Rubio, portaveu del projecte. El projecte acumularà terrenys i pretén posar-los al servei de "projectes d'habitatge assequible i d'altres iniciatives d'interès social i comunitari", indica. 

L'associació compta amb el suport inicial d'unes 40 entitats adherides provinents de l'habitatge cooperatiu, l'economia social i solidària, el tercer sector i altres organitzacions compromeses amb el dret a l'habitatge i la gestió comunitària del territori. Hi destaquen la Coop57, La Dinamo, La Borda, la Fundació Roca Galès, IDRA, Sindicat Llogateres, Sostre Cívic, La Titaranya, Les Juntes o l'Observatori de Drets Econòmics, Socials, Culturals i Ambientals (Odesca). "Algunes d'elles aporten patrimoni o sòl, altres entitats el reben i construeixen l'edifici o el vol, i d'altres donen suport al projecte a nivell polític, ja sigui vinculades al territori o a la defensa del sòl comunitari", informa Rubio.

La portaveu de Custòdia assegura que s'han marcat poder tenir una capacitat inicial d'actuació de 30 milions d'euros, combinant "15 milions de capital propi i 15 milions de finançament" pel moment en què l'associació es transformi en cooperativa, i s'han posat l'objectiu d'aconseguir-ho pel 2027.

El primer Banc de Sòls Comunitari dels Països Catalans

"La intenció és governar el sòl, que actualment està en la majoria dels casos en mans privades i sota lògiques especulatives. Extreure'l d'aquesta lògica i que passi a respondre les necessitats socials i a l'interès col·lectiu dels territoris", advoca Glòria Rubio. 

La portaveu de Custòdia indica que separar la propietat de l'edifici de la del terreny, es una fórmula que blindarà l'ús social del sòl, i impedirà que passi al mercat especulatiu, com ha passat "en molts casos en què s'ha finançat habitatge amb fons públics i ha acabat en mans privades".

"Hi ha una necessitat extraordinària d'habitatge a les classes populars", assumeix Rubio, però aquest banc de sòls no només preveu construcció de vivendes assequibles, també vol donar servei a la construcció d'edificis "d'usos comunitaris, culturals i socials per als barris i pobles", explica. La portaveu relata que, en molts casos, això tampoc és possible perquè la lògica especulativa no permet que hi hagi terrenys disponibles on es necessiten en el moment que cal fer-los, o estan a preus massa elevats. Un dels objectius del banc de sòls és garantir que hi haurà disponibilitat a preus assequibles "de forma permanent", per evitar així increments de preu vinculats a la dinàmica especulativa del mercat.

Custòdia es basa en un model similar a les experiències europees i nord-americanes dels Community Land Trusts (CLT), projectes que tenen una governança compartida entre entitats, persones usuàries i administracions públiques. No obstant això, Rubio assegura que "s'haurà de treballar els propers mesos amb l'administració pública" per veure quin encaix tenen a Catalunya. "Hi ha hagut converses tant amb l'Agència Catalana d'Habitatge com amb la Direcció General d'Economia Social i s'haurà de concretar la col·laboració", comenta.

La portaveu admet que per a poder tenir un banc de sòls comunitaris que tingui un impacte real, "és indispensable que s'estableixi una estratègia estable de col·laboració amb l'administració pública". Als documents fundacionals, Custòdia planteja "la cessió o cofinançament de sòl", la creació d'un "fons de garantia" i de "convenis de cooperació" que permetin "integrar Custòdia dins l'estratègia pública d'habitatge assequible", com algunes de les fórmules de relació amb l'administració.

Rubio avisa que, de moment "no hi ha cap línia d'ajuts vinculada a la compra de sòl per part de l'administració pública" i assumeix que "hi ha recorregut de millora a nivell de política pública perquè l'habitatge protegit o social pugui créixer al ritme que necessita la població".

L'impuls cooperativista davant la manca d'habitatge assequible a Catalunya

Segons dades del portal d'Estadístiques de la Generalitat mostren que l'Habitatge de Protecció Oficial (HPO) representa al voltant del 2,4% del total d'habitatges a Catalunya, que l'Idescat estimava en 3,9 milions. A l'inici de 2026 hi havia comptabilitzats 94.146 habitatges amb aquesta categoria.

Als documents fundacionals Custòdia es critica que el panorama en què ens trobem es deu a què molts dels habitatges protegits han passat al mercat privat. Segons l'associació, de cada nou habitatge social que s'ha construït a Catalunya, 2,5 ha tornat al mercat privat, degut a la seva desqualificació com a habitatge de protecció oficial. Segons els càlculs de la cooperativa, dels 119.195 actuals, se'n perdran un 36% (43.077)  abans de 2030 i 17,5% més (21.017) entre 2030 i 2040. Al 2040, s'haurà perdut un 53,5% dels habitatges de protecció oficial actuals a Catalunya.

A aquesta situació en el mercat de l'habitatge assequible, s'hi suma que al mercat lliure, el preu de l'habitatge s'ha duplicat en els darrers deu anys segons l'índex de preus de l'Idescat. 

Per aquest motiu, durant els darrers anys les opcions d'habitatge cooperatiu cada vegada s'han vist més com un possible refugi per a qui busca tenir un pis fora del mercat especulatiu. Tot i que l'opció acostuma a ser de llarg plaç, perquè s'ha de constituir una comunitat de veïns i veïnes amb un capital inicial, arribar acords sobre les característiques de l'habitatge i després construir o rehabilitar-lo, l'opció esdevé cada vegada més atractiva per a alguns. La cooperativa Sostre Cívic, per exemple, ha arribat a les 2.000 sòcies i al 2024 tenia un volum d'ingressos de 2,47 milions d'euros. La Dinamo, supera les 1.000 sòcies i té un volum d'uns 800.000 euros anuals.

Tot i aquest impuls, l'habitatge cooperatiu continua sent una opció incipient en relació a altres països. A Dinamarca i Suïssa representa un 8% del parc total d'habitatges i a Alemanya un 10%. 

A Catalunya, el conveni ESAL de l'Ajuntament de Barcelona, creat el 2015, va ser el primer a l'estat a cedir terrenys públics a cooperatives o fundacions sense ànim de lucre, i ja ha permès desenvolupar 1.045 habitatges a preus assequibles. A l'article acadèmic Col·laboració públic-comunitària: una nova solució per a generar habitatge assequible, Javier Burón, exgerent de l'Ajuntament de Barcelona, i Eduardo González de Molina, expert en habitatge, expliquen que el preu del sòl pot suposar el 50% del cost d'una construcció en zones urbanes altament demandades com a Barcelona. La fórmula de la col·laboració entre el sector públic i entitats sense ànim de lucre és una tercera via que ha permès a ampliar el parc d'habitatge garantint la permanència de l’ús protegit o social. Ara entitats i cooperatives d'habitatge volen fer un salt d'escala amb la constitució d'aquesta cooperativa mancomunada.