Els reptes d'accés a l'habitatge dels municipis catalans que no tenen el topall als preus dels lloguers

L'accés a l'habitatge ja és la principal preocupació dels catalans i la principal font de desigualtat a Catalunya. Segons les darreres dades de l'Institut Català del Sòl (Incasòl), el preu mitjà dels nous contractes de lloguer a Catalunya va situar-se en els 876,83 euros en el tercer trimestre del 2025. A Barcelona ciutat, l'import mitjà dels nous arrendaments s'enfila fins als 1.153,11 euros. Unes xifres que haurien estat superiors sense la regulació de lloguers en zones de mercat residencial tensionat aprovada ara fa dos anys. 

El topall ha frenat l'escalada dels preus, però no ha aconseguit abaixar-los. Malgrat això, s'ha convertit en una de les principals eines dels municipis per, almenys, contenir els preus. Primer van ser 140 municipis declarats com a zones de mercat residencial tensionat, després s’hi van afegir a la llista 131 més. Són principalment les capitals de província, ciutats mitjanes i localitats costaneres i de muntanya. D’aquesta manera, pràcticament el 90% de la població catalana viu en zones tensionades, on, per tant, existeix el topall al lloguer.

Ara bé, a Catalunya hi ha 947 municipis. Per tant, hi ha 676 localitats catalanes on aquest topall no existeix. Perquè un municipi entri a la llista de zones amb  el mercat residencial tensionat cal que la càrrega mitjana del cost del lloguer superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars; i que el preu de lloguer o compra de l’habitatge hagi augmentat almenys tres punts per sobre de l’IPC durant els cinc anys previs a la declaració de zona tensionada.

Analitzem què ha passat als municipis no declarats com a tensionats, i que, per tant, no tenen el topall i quins problemes d’accés a l’habitatge tenen. Parlem amb les alcaldesses de Tordera (Maresme), el Baix Pallars (Pallars Sobirà) i l’Hospitalet de l’Infant (Baix Camp) -Elisabet Megias (Junts), Anna Sentinella (Som-hi Pallars) i Assumpció Castellví (Junts), respectivament-, tres municipis que no tenen topall, però que també han de fer front a la galopant crisi de l’habitatge que viu Catalunya i la resta de l'Estat.

Més habitatge públic i menys de temporada 

En els municipis del Pirineu, com els que conformen l'agrupació del Baix Pallars, Llavorsí, Rialp i Soriguera, el problema de l'accés a l'habitatge està condicionat per la baixa densitat i la dispersió territorial. L'alcaldessa de Baix Pallars, Anna Sentinella, descriu un territori extens i amb molt poca població: "Tenim 135 quilòmetres quadrats de territori i empadronades són unes 330 persones", repartides en "20 pobles habitats de 28”, alguns dels quals amb només dues o tres persones". "Aquesta realitat condiciona el mercat d'habitatge, ja que el volum de població és tan reduït que qualsevol variació pot alterar els indicadors", explica com a premissa.

Malgrat no ser municipis formalment tensionats, la manca d'habitatge disponible és una constant. Una de les causes principals és l'alt percentatge de segones residències, sovint vinculades a famílies que van emigrar fa dècades que però han conservat la propietat. "Són cases que queden tancades i només s'obren 6 dies l’any", assenyala l'alcaldessa. Això genera una situació paradoxal en què existeix un parc d'habitatge aparentment ampli, però que no està disponible per a residència habitual. A aquesta situació s'hi suma que "no hi ha allotjaments, ni pràcticament lloguer disponible, un fet que dificulta l'arrelament al territori".

Una de les conseqüències d'aquesta manca d'oferta és el sorgiment de noves formes de convivència, com les cases compartides o alguna experiència de cooperativa d'habitatges. "Ha vingut força gent jove a viure als municipis, però no poden fer-ho sols i molts opten per l'opció de compartir", explica. Al mateix temps, el creixement del lloguer vacacional agreuja el problema: "Molta gent, si té un pis o una casa al Pirineu, prefereix posar-lo de lloguer temporal de llarga durada, per treure'n més rendibilitat".

La rehabilitació d'habitatges tampoc no és una solució senzilla. Les característiques del parc existent i les exigències normatives dificulten aquestes intervencions. "Són cases molt antigues, amb bigues velles, teules, i a vegades has d’adaptar molt la casa perquè sigui funcional", explica l'alcaldessa. A més, construir o rehabilitar en aquests entorns és especialment costós: "No és el mateix construir al Pirineu que a una ciutat qualsevol, tot ha de passar pel Departament de Cultura". Això incrementa els costos i limita la capacitat d’actuació dels ajuntaments, que reconeixen que "tenim molt poc pressupost" i depenen de subvencions que sovint no s'adapten a la realitat del municipi.

Mobilitzar parc públic en mans de la Sareb i els bancs 

Anem fins al Maresme, a Tordera, on el problema no és la manca d'habitatge, sinó la seva inaccessibilitat. L'alcaldessa, Elisabet Megias, posa el focus en tot el parc disponible que hi ha al municipi però que no es pot utilitzar. Durant la crisi immobiliària del 2008, "van quedar molts pisos a mig fer o fets perquè no es van vendre" i amb el temps han passat a mans dentitats financeres i de la Sareb, que els tenen immobilitzats i tancats. Això, crítica Megias, ha generat problemes d'ocupació i "convivència" al municipi.

Per tot plegat, reclama a la Generalitat "mobilitzar el parc existent", ara mateix en mans dels bancs i la Sareb, en el cas de Tordera. La Sareb és la Societat de Gestió d'Actius Procedents de la Reestructuració Bancària. Coneguda popularment com el banc dolent, es va crear el 2012 amb l'objectiu de comprar tots els actius tòxics de la crisi del totxo -els pisos impagats- que portant els bancs a la fallida i reflotar així les entitats financeres (i l'economia).

A Catalunya, no se sap ben bé quants en té, però cal recordar que el Ministerio de Vivienda va cedir la gestió de 13.000 pisos de la Sareb i 300 solars al Govern d'Illa per tal que aquest pogués accelerar el seu pla d'habitatge públic. El Govern conservarà la titularitat dels immobles, els quals seran de protecció oficial permanent i el règim serà de lloguer assequible. 

De tots aquests pisos cedits, actualment en gestiona 895. Segons dades de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC) avançades per Efe, el 23% d’aquests pisos estan desocupats o ocupats il·legalment. La majoria d'aquests habitatges no disponibles es troben a la província de Barcelona (132) i la resta a les de Girona (50), Tarragona (21) i Lleida (3), mentre que la ciutat amb un nombre més elevat és Salt (27), seguida de Mataró i Rubí (15).

La problemàtica dels lloguers de temporada 

A municipis com l'Hospitalet de l'Infant, al Baix Camp, tot i no estar declarat com a zona tensionada, la seva alcaldessa, Assumpció Castellví assegura que "hi ha un problema real d'accés a l'habitatge" al municipi. Els preus no s'han disparat tan com a les ciutats però "no són assequibles, sobretot per a la gent jove".

Davant aquesta situació, l'ajuntament ha impulsat noves promocions d'habitatge social, tot i que reconeix que "és molt lent". "Els terminis urbanístics fan que les solucions arribin tard", assegura Castellví, que afegeix que aquesta lentitud "genera incertesa i pot provocar una escalada de preus a curt termini". 

Aquest municipi costaner, a més, pateix les problemàtiques vinculades al turisme que afecten a l'estabilitat residencial. Tot i que l'habitatge turístic està relativament controlat al municipi, segons Castellví, hi ha pràctiques irregulars. "Es lloguen les cases fins al juny, i de juny a setembre fan marxar els que estan de lloguer". Això obliga moltes famílies a buscar solucions precàries, "com anar a viure en càmpings". "Hi ha situacions molt surrealistes", remarca. 

Reforçar el paper de les administracions públiques

Lluny dels preus de les capitals de demarcació, les ciutats mitjanes o les localitats més turístiques, tots tres municipis també pateixen les conseqüències de la crisi de l’accés a l'habitatge, tot i que per causes diverses. Des de la manca d'oferta en zones rurals, passant per la immobilització del parc residencial en municipis amb herència de la bombolla immobiliària, fins a la pressió de la demanda en les zones costaneres. El problema adopta múltiples formes que no es resolen amb una única política.

Totes tres veus coincideixen en la necessitat de reforçar el paper de les administracions públiques. "Com a ajuntaments tenim l'obligació de procurar que hi hagi un parc d’habitatge públic", afirmen. Però aquesta voluntat topa amb limitacions com la manca de recursos, la dependència d'altres administracions i una normativa sovint poc adaptada a la realitat de cada municipi.