Els quatre casos en què els jutges van frenar l'intent dels desnonadors de Maricarmen de cobrar comissions indegudes

Urbagestión Desarrollo e Inversión SL, l'empresa que ha desnonat a Maricarmen Abascal del pis en el qual havia viscut 70 dels seus 87 anys, es dedica a mitjançar en operacions immobiliàries. Una part del seu negoci se centra en la compra d'oficines de farmàcia – Urbagesa Farmàcies – i una altra en la de “locals en rendibilitat” : immobles que ja tenen un inquilí i, per tant, generen un ingrés per al nou propietari “des del primer dia de la seva compra” gràcies al cobrament de la renda mensual.

Per la compravenda de locals de farmàcia, "operacions complexes dins d'un sector regulat", segons destaca Urbagestión al seu web, l'empresa percep una comissió del 3% sobre el valor final de cada operació. Però cobrar-la li ha suposat a la immobiliària més d'un litigi. En concret, Público ha trobat fins a una desena de sentències de les audiències provincials de Madrid, Salamanca i Toledo per plets instats per Urbagestión contra alguns dels seus clients. En quatre dels casos, els tribunals van rebutjar la pretensió de la immobiliària de Ricardo Alonso Fernández i Fernando Alonso Fuentes de cobrar unes comissions que no els corresponien.

La intermediació practicada per Urbagestión consisteix a buscar locals de farmàcia per a apotecaris interessats a adquirir-los o a rastrejar compradors per a altres que volen desprendre's dels seus. En tots els litigis plantejats per la immobiliària, aquesta pretenia cobrar la comissió encara que la compravenda no havia arribat a consumar-se; o exigia al seu client una comissió major o va presentar un comprador que no complia les condicions exigides pel venedor.

Si no hi ha compravenda, no hi ha comissió

En un dels plets, la compravenda no va arribar a signar-se perquè la farmacèutica que anava a comprar el local no va aconseguir el finançament exigit en el contracte que la mateixa Urbagestión havia redactat. La immobiliària, a més, va al·legar davant els jutges que la seva clienta havia "simulat" la falta de finançament per evitar la consumació de la compravenda i no abonar-li el 3% . L'Audiència Provincial de Madrid, però, va rebutjar aquest argument –el Banco Santander va considerar insuficients les garanties de la farmacèutica i va denegar el préstec – i va evitar que la clienta pagués a Urbagestión els 13.975 euros que la immobiliària li reclamava.

Semblant va ser el cas en què l'empresa exigia a un altre dels seus clients 50.551 euros per una operació que no va arribar a signar-se per falta de finançament, la compra d'una farmàcia per 1,5 milions d'euros. Urbagestión va tornar a al·legar que la boticaria havia actuat de forma "deslleial i enganyosa" i fins i tot que s'havia produït "un enriquiment Audiència Provincial de Madrid sentencia que la immobiliària no podia cobrar el 3% de comissió si no s'havia executat la compra, que és el que establia el contracte signat per ambdues parts.

En un tercer cas, en el qual Urbagestión reclamava 21.961 euros el comprador no reunia una de les dues condicions imposades pel venedor: disposar d'un local al qual traslladar la seva oficina de farmàcia de forma immediata i abans del termini d'un mes. En el moment de signar el contracte, el comprador només havia "vist algun local" i ni tan sols havia adquirit la llicència preceptiva. El venedor tenia pressa perquè se li acabava el contracte d'arrendament de l'oficina que ocupava llavors. L'Audiència de Madrid, un cop més, denega la comissió per a la immobiliària, que fins i tot demanava danys i perjudicis al farmacèutic, perquè no va arribar a signar-se la compravenda.

En el quart cas, Urbagestión va incloure a la base usada per calcular la comissió del 3%, sobre una operació de 600.000 euros, conceptes expressament exclosos en el contracte que havia signat amb el seu client, com les existències i el mobiliari, per la qual cosa reclamava a una altra farmacèutica 6.534 euros addicionals a la comissió que ja havia pagat. L'Audiència de Madrid torna a rebutjar que la clienta incorregués en un "incompliment deslleial i enganyós" i, per tant, que hagués de pagar ni un euro més a la immobiliària dels ja abonats.

Locals amb inquilí inclòs

El seu altre segment de negoci, els locals en rendibilitat, sembla ser menys conflictiu. Per gestionar-lo, van posar en marxa una web, mislocalesenrentabilidad.com, tal com ha revelat a Twitter l'analista de ciberseguretat i investigador Marcelino Madrigal. En general, es tracta de locals comercials d'interès per a inversors, no pisos per a particulars , encara que també entren en la categoria des de naus industrials fins a places de garatge. En aquests casos el contracte de lloguer és una font primària d'ingressos per al comprador de l'immoble, no l'element que la immobiliària ha de suprimir per vendre'l o explotar-lo, com el pis de Mariacarmen Abascal.

A diferència del web d'Urbagesa, on la pestanya dedicada a aquests actius immobiliaris no té protocol de seguretat, sembla abandonada i té els enllaços trencats, el web de mislocalesenrentabilidad.com publicita una cartera de 234 locals, distribuïts en 26 ciutats de tot Espanya, amb rendibilitats de fins al 10% i preus des de 150.000 fins a 7,3 milions d'euros.

A internet, mislocalesenrentabilidad.com es presenta com una plataforma per ajudar a inversors que "creuen en la confiança d'invertir en un local comercial amb llogater". El seu equip l'integra un grup de "consultors , experts advocats immobiliaris amb més de 20 anys en inversions immobiliàries", que aporten "seguretat jurídica [...] evitant tot tipus de risc". També es dediquen a operacions de sale and lease back, on el propietari d'un local comercial posa en venda l'immoble de la seva propietat que està ocupant per quedar-se com a arrendatari.

Els dos immobles més cars, el ja citat de 7,3 milions -1.100 metres quadrats al districte madrileny de Chamartín- i un altre de 6,54 milions -2.500 metres quadrats a la Gran Via de Bilbao- porten l'etiqueta de "venuts". Les seves rendibilitats són del 4,5% i del 6%, respectivament. També ha venut ja altres tres locals amb rendibilitats superiors al 7%, que són les que ofereixen immobles de menor superfície –per sota de 250 metres quadrats– i més barats –de 220.000 a 750.000 euros– situats a Màlaga, València o fins i tot en l'Avinguda dels Poblats , als afores de Madrid.

No obstant això, el local que més rendibilitat promet és un a Guadalajara de 945 metres quadrats, ubicat en una zona residencial pròxima a El Corte Inglés: un 10% després de pagar 1,27 milions d'euros, d'acord amb els càlculs dels experts d'Urbagestión.

Propietària, no intermediadora

La immobiliària, creada el 2005 pels advocats Ricardo Alonso Fernández i Fernando Alonso Fuentes, va tancar l'exercici de 2025 amb un benefici de 2.990 euros, molt lluny dels 165.282 euros que va guanyar un any abans, quan el seu volum de negoci va fregar el milió d'euros . Amb una plantilla de només set empleats, té oficines a Madrid i Valladolid.

L'operació al voltant del pis de Maricarmen Abascal difereix, per tant, del negoci estàndard d'Urbagestión, ja que es tracta d'un immoble de la seva propietat. En tots els casos que apareixen citats més amunt, tant locals en rendibilitat com oficines de farmàcia, la immobiliària de Ricardo i Fernando Alonso es limita a exercir d'intermediària entre un comprador i un venedor.

Quan Urbagestión va comprar el pis del carrer de Sainz de Baranda, el 2018, va pagar 247.000 euros per ell. Construït el 1952, té 93 metres quadrats, tres habitacions i un bany. És a prop del parc del Retiro, una zona acomodada de Madrid. Així que, vuit anys després, Idealista calcula que el seu preu mitjà de venda ascendeix ara a 776.000 euros , amb un màxim de 834.000 euros. També xifra en 1.960 euros el preu mitjà del lloguer , amb una renda màxima de 2.090 euros mensuals. És a dir, el pis de Maricarmen ha triplicat el seu preu.

Encara falta per veure quin és el futur de l'immoble i la rendibilitat que ofereix a Urbagestión, després que l'Ajuntament de Madrid hagi rebutjat incorporar-lo a la cartera del programa Reviva de l’Empresa Municipal de l’Habitatge i el Sòl (EMVS), com proposava "d'emergència" la immobiliària després del desnonament.