Els multipropietaris ja controlen el 60% del mercat del lloguer a Espanya

Els multiarrendadors, és a dir, aquelles persones físiques o jurídiques que lloguen dos o més immobles, ja dominen el 60% del mercat espanyol. A més, segons dades de l'Agència Tributària, el 52,8% dels habitatges llogats per particulars pertanyen a inversors que tenen dos o més habitatges.

Són les principals conclusions d'un informe elaborat pel Ministeri de Consum i el Consell Superior d'Investigacions Científiques (CSIC), al qual ha tingut accés Público aquest dijous . Aquest estudi és el primer de la Sèrie d'Habitatge, Consum i Desigualtat promoguda en el marc del recentment anunciat acord de col·laboració entre tots dos organismes.

El coordinador d'aquesta anàlisi és Javier Gil, sociòleg i autor del llibre Generación Inquilina. També han participat en el seu desenvolupament Óscar Villas, economista i vocal assesor en el gabinet tècnic de la Secretaría General de Consum i Joc; Miguel García Duch, professor del departament d'Economia Aplicada, Pública i Política de la facultat de Ciències Polítiques i Sociologia a la Universitat Complutense de Madrid; i Irene Lebrusán, assessora científica del Ministeri de Drets Socials, Consum i Agenda 2030.

El perfil dels propietaris

En l'última dècada Espanya ha passat de ser un país de propietaris a un de llogaters. Si el 2016 aquesta opció de vida era la triada per 1.900.883 persones, el 2023 aquest nombre s'havia multiplicat fins a arribar als 2.570.845. Malgrat l'expansió del mercat, el resultat ha estat una concentració dels actius.

Amb el pas del temps, en lloc de reduir-se la distància entre els qui tenen un sol habitatge en lloguer i els qui posseeixen diversos, aquesta bretxa s'ha ampliat. Entre 2016 i 2023, els petits propietaris van augmentar el seu parc immobiliari un 30,4%, mentre que els multiarrendadors ho van fer un 39,9%. La diferència és de gairebé deu punts.

Referent a això, els investigadors conclouen que l'augment de l'oferta no ha suposat una "democratització" del mercat del lloguer. Per contra, s'ha consolidat una estructura en què els que ja tenien diverses cases són els que més han pogut augmentar el seu negoci. "El petit propietari segueix existint, però té un paper cada vegada menys central. Avui, el pes decisiu el tenen els multiarrendadors, i les dades apunten a una tendència que seguirà reforçant-se en els propers anys", conclouen.

Segons confirmen les dades del Panell de Llars elaborat en 2023, que es recullen en aquesta investigació, només una part molt minoritària de la població percep rendes derivades d'aquesta activitat: tot just un 6% de la població adulta i un 9,3% de les llars. “Es tracta d'un percentatge molt petit enfront del volum d'inquilins, que són el 20,8% de la població total”, expliquen els autors.

Empreses i institucions

La resta del puzle del mercat immobiliari el completen les persones jurídiques i les entitats públiques, que, en conjunt, controlen al voltant del 17% del mercat (al voltant de 523.552 habitatges). La major part d'aquest percentatge pertany a institucions públiques, però aproximadament un 8% del mercat total està en mans d'organitzacions privades –ja siguin fons d'inversió, societats patrimonials o qualsevol altre tipus d'actor professional–.

"La imatge habitual del petit propietari amb un únic lloguer no respon a la realitat", conclouen els investigadors. D'acord amb aquestes dades, el 40% de les propietats llogades pertanyen a propietaris amb un únic immoble i el 60% restant està en mans de multipropietaris, persones jurídiques i entitats públiques.

La concentració d'habitatge per regions

Si l'auge dels multipropietaris és palpable a nivell estatal, aquesta concentració és encara més intensa en els principals mercats urbans, on se supera la mitjana nacional. El rànquing l'encapçala Las Palmas de Gran Canaria, on un 64,9% dels arrendadors tenen diversos domicilis, enfront del 35,1% que disposa d'un únic immoble.

A la ciutat illenca la segueixen de prop Santa Cruz de Tenerife, amb un 64,6% de multiarrendadors; Palma, amb un 63,1%; Barcelona amb un 60,8% i Madrid on el 56,4% dels propietaris particulars tenen més de dos habitatges. A València i a Màlaga, encara que les diferències són una mica menors, els petits arrendadors segueixen sent minoria. Sevilla és l'única excepció entre les ciutats estudiades: el 46,8% dels propietaris són multiarrendadors.

Segons els autors d'aquest estudi, aquests percentatges suggereixen que com més gran és la pressió immobiliària en una zona, més gran és la concentració de l'oferta en mans de propietaris amb múltiples propietats. Aquesta correlació explicaria per què els nivells d'acumulació d'actius més alts es registren precisament en els mercats urbans més demandats, com les capitals de província i els arxipèlags.