Van comprar barat, venen car i deixen tensionat el mercat de l'habitatge: l'"operació sortida" dels fons voltor

Els anomenats fons voltor van arribar a Espanya en plena crisi financera i van absorbir centenars de milers d'habitatges i hectàrees de sòl. Van aconseguir aquests paquets a preu de saldo perquè els bancs necessitaven donar-los sortida amb urgència després d'una onada sense precedents de desnonaments. Més d'una dècada després, i després d'haver alterat per complet el mercat immobiliari, es disposen a tancar el cicle i executar una "operació sortida".

Blackstone, el propietari més gran del món, va tancar el 31 de març el traspàs de més de 5.000 pisos de lloguer —la majoria a Madrid— que gestionava la seva filial Fidere a Brookfield Asset Management per 1.400 milions de dòlars. L'operació no ha estat senzilla. Ja fa mesos que es va fer pública la intenció de donar sortida a la seva cartera immobiliària. Una altra de les empreses en el focus és Nestar-Azora, que hauria apostat per la via de la recapitalització, segons informa El Economista. CBRE hauria acordat, segons aquest mitjà, la compra a Madison International Realty del 10% de Nestar amb l'objectiu de vendre posteriorment els pisos un a un, però l'operació encara no està confirmada.

No són els únics moviments en aquesta direcció. Fa aproximadament un any Cerberus va vendre 743 cases, pertanyents a la seva societat Divarian, a la Generalitat de Catalunya per més de 70 milions d'euros. L'Administració va fer ús del seu dret de tempteig i retracte, que li dóna preferència per comprar a grans tenidors. A més, segons va avançar Bloomberg, la firma ha contractat a Deutsche Bank per traspassar una cartera residencial de 2.500 propietats ubicades a Madrid i un altre miler entre València, Alacant, Sevilla i Màlaga.

Manuel Gabarre, advocat i investigador en finançarització de l'habitatge i lluita contra la corrupció a l'Observatori contra delictes econòmics (CODE), explica que és una cosa habitual en aquestes empreses que es mouen per cicles d'entre cinc i set anys. S'han mantingut una mica més del previst a Espanya a causa de la crisi de la covid-19, però necessiten tornar els préstecs amb què van pagar aquestes operacions.

"No pretenen ser immobiliàries. No tenen vocació de permanència", sosté. Compara el modus operandi amb el d'una empresa minera: "Treuen tota la rendibilitat que poden i se'n van, i no els importa com deixen el territori". Recorda que aquestes societats van comprar posant només el 5% de la inversió i la resta la van obtenir de les pensions privades dels EUA o de préstecs de la banca internacional, entre altres finançadors. "Ara han de vendre ràpid. Per exemple, Cerberus està desinvertint exactament la quantitat de béns que necessita per tornar els préstecs, a poc a poc, per treure més rendibilitat amb les pujades de preu", explica.

L'antropòleg Jaime Palomera coincideix que el pla mai va ser convertir-se en gestors i que estan buscant tancar aquest cicle d'inversió i, sobretot, fer-ho en un moment àlgid: "És on ens trobem ara, de fet, la previsió era anar-se'n abans i portaven ja temps anunciant la seva sortida". En el context actual, amb els preus del sector pels núvols, han trobat una finestra d'oportunitat.

Què ve després del canvi de cicle?

Per a Jaime Palomera, aquest és el gran interrogant: "Em temo que no hi ha una resposta fàcil i crec que ens trobarem grisos". "Sí sabem, sobre la base del treball de camp qualitatiu, que molt sovint el que ve després és una subdivisió de la propietat i una venda parcialitzada. Això pot implicar una major fragmentació de les propietats, però falta per veure qui seran els nous propietaris", afegeix l'acadèmic, membre d'IDRA.

Aquesta és l'opció que Gabarre veu més factible i que va en la línia de les últimes operacions a Madrid o Barcelona. Segons l'advocat, aquesta venda fragmentada pot dirigir-se a fons menors i inversors particulars mitjançant el que es coneix com a privatització del parc immobiliari, és a dir, la venda pis a pis. "Qui es pot permetre compres massives com les de després de la bombolla? A més, la plusvàlua que obtenen amb aquestes fórmules, si es té en compte el preu al qual van comprar, és milionària", defensa.

Les grans operacions residencials es van produir abans de 2018, amb els preus desplomats i els bancs en "autèntic estat de caos", tractant de desfer-se dels seus actius per no ser dissolts. "Es van comprar en lots de fins a 60.000 pisos, amb un valor individual de 30.000 o 40.000 euros en els casos més extrems", explica. La majoria van anar a parar a tres gegants (Cerberus, Blackstone i LoneStar), els únics amb capacitat per desemborsar gairebé 3.000 milions de cop.

Què passa amb els inquilins?

Des del Sindicat de Llogateres posen el focus en els processos de "canvi de titularitat", com el de Blackstone i Cerberus a Madrid. "Les veïnes d'aquests edificis, com van deixar clar fa uns mesos, estan preocupades. Saben que els problemes persistiran i s'enfrontaran o a la cancel·lació dels lloguers o a la revisió de rendes", diuen fonts de l'associació. Els afectats temen que l'objectiu d'aquests traspassos sigui esperar que els contractes caduquin per vendre les seves cases a preus desorbitats.

"El que ens trobarem és molts canvis de mans, i això, evidentment, perjudicarà l'inquilí, perquè, com a mínim, hi haurà pujades de preu", argumenta Gabarre. En el costat positiu, Palomera posa l'exemple de la desinversió de Caixabank a Catalunya. La Generalitat ha obtingut unes 2.000 propietats de les quals l'entitat financera s'ha desprès, que passaran al parc públic residencial. Al seu torn, alguns inquilins han tingut preferència per comprar. Precisament, el passat divendres 17 d'abril s'ha anunciat una nova venda d'InmoCaixa de 4.000 pisos, i la meitat els adquirirà el Govern.

"Tot això és una bona notícia per a ells, que guanyen seguretat i estabilitat", assegura l'antropòleg. L'inquilinat reivindica el paper dels veïns en aquesta causa, després de nou mesos de vaga de lloguers contra l'entitat. "Les vendes individuals permeten, com en aquest cas, que fins i tot els veïns puguin comprar, però el problema solen ser els preus. En aquest cas, demanaven molt més del que han aconseguit. Han hagut de rebaixar un 30% les expectatives", afegeix Palomera.

En aquest sentit, s'uneix a les reivindicacions del sindicat i creu que "podria ser un bon moment" perquè les administracions recuperin una part dels habitatges públics que es van vendre després de la crisi de 2008. "Les administracions haurien d'entendre que si les adquireixen a bon preu, pot ser una gran inversió. Pot haver-hi algunes promocions deficitàries, però, en general, el sistema públic d'habitatge tendeix a equilibrar-se en cicles de vint anys de mitjana. Ara bé, cal voluntat i determinació", conclou.

"Casa 47 té 50.000 immobles i sòl per a altres 50.000. Doncs bé, fa deu anys potser era el triple, però, com sabem, es va malvendre. Què pot fer-se ara? El Govern central pot fer un pla d'habitatge i executar-lo, com és Casa 47; però l'idoni seria que comptés amb la col·laboració de les autonomies i ajuntaments, perquè les competències en aquesta àrea estan distribuïdes", proposa l'altre expert. De moment, Casa 47 ha apostat per esperar que siguin els propietaris els que presentin ofertes a l'entitat, que destinarà 100 milions d'euros per a la compra directa d'immobles.

Veïns de més de trenta blocs en venda, tant de Blackstone —la venda s'ha completat— com de Nestar-Azora, es van mobilitzar el passat mes de febrer per exigir la seva incorporació a Casa 47 o la seva adquisició per la Comunitat de Madrid a través de la mateixa fórmula utilitzada per la Generalitat. Amb la campanya Recuperem les nostres cases de les urpes dels fons voltor van quantificar en 17.000 el total de pisos que podrien veure's afectats, part d'ells pertanyents a un paquet de VPO transferits per Ana Botella en 2013 a l'entitat, per uns 68.000 euros cadascun.

Com influeixen les regulacions en habitatge?

Els fons d'inversió no només van comprar actius a preus reduïts, sinó que van aterrar a Espanya sota una catifa vermella. Entre altres facilitats, se'ls va eximir del pagament de l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) i es va reduir la durada mínima dels contractes de lloguer de cinc a tres anys. No obstant això, després d'aquesta etapa de condicions legislatives excepcionalment favorables, les recents normatives semblen estar condicionant les seves decisions estratègiques.

"Els fons porten anunciant la venda del seu estoc des de fa almenys set anys. El 2019, la durada dels contractes va tornar a ampliar-se de tres a set anys per a grans casolans. I llavors Blackstone va posar sobre la taula la idea de sortir del país. El mateix va passar durant la negociació de la Llei d'Habitatge", explica Palomera. L'autor d'El secuestro de la vivienda deixa clar que això no és una mala notícia, "enfront dels que parlen de la fugida d'inversors", i recorda les conseqüències que ha tingut en el mercat del lloguer la irrupció d'aquestes empreses internacionals.

A l'espera de veure què passa amb el decret sobre lloguers el proper 28 d'abril, tots els contractes que finalitzin de març de 2026 a desembre de 2027 podran ser renovats altres dos anys més, sense pujades ni possibilitat d'expulsió per part d'aquests grans propietaris. Altres regulacions, com l'augment del control dels apartaments d'ús turístic o de lloguer temporal, també han posat cert límit a les rendibilitats d'aquests lots. "Estaria bé que mesures com el decret, a més d'ajudar els veïns, serveixin perquè les operacions immobiliàries d'aquestes empreses deixin de ser rendibles i vegin el que ells anomenen un risc regulatori", reflexiona Víctor Colom, advocat del Sindicat de Llogateres.

En qualsevol cas, Gabarre insisteix que el que va motivar l'arribada d'aquests fons va ser la caiguda dels preus del mercat immobiliari el 2008 i el que va impulsar la seva sortida és que s'acabi el seu cicle d'inversió al país. Tot i així, explica que, tant a l'entrada com a la sortida d'aquests, els canvis regulatoris han estat essencials. Per a aquests negocis, "el tipus de lleis és molt important". Per exemple, a França els lloguers són pràcticament indefinits, així que el tipus de negoci al seu voltant és diferent. El mateix succeeix a Alemanya: els fons d'inversió van entrar al país i van acabar anant-se'n perquè es van aprovar lleis molt estrictes.