Com la intervenció pública i el model cooperatiu poden contribuir a ampliar el parc d'habitatge assequible

La Casa Orsola s'ha convertit en un símbol de resistència davant l'especulació immobiliària a la ciutat de Barcelona. La finca, amb 23 habitatges i dos locals comercials, va ser adquirida ara fa un any per l'Ajuntament de Barcelona i la Fundació Hàbitat3 a través d'una compra col·laborativa que va comptar amb el finançament del Institut Català de Finances (ICF). L'edifici era propietat d'un fons d'inversió que volia expulsar els veïns per reconvertir pisos en lloguers de temporada amb preus que arribaven als 2.400 euros mensuals. 

Més de la meitat del veïnat es va organitzar amb el suport del Sindicat de Llogateres, però la propietat es va negar a negociar col·lectivament i alguns residents van quedar en situació de precari. El conflicte va esclatar amb una ordre de desnonament que va generar una mobilització ciutadana massiva i un fort impacte mediàtic. Finalment, el desenllaç va garantir la permanència del veïnat, però també va evidenciar les limitacions d'aquesta mena d'operacions: la rapidesa va deixar fora la participació directa dels residents en la propietat i va dependre d'instruments financers excepcionals, en aquest cap de l'ICF.

Quan construir no és l'única solució 

L'informe De blocs en risc a cooperatives d’habitatge. Aprenentatges de Casa Orsola, elaborat per l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) amb el suport de la La Dinamo Fundació, es pregunta si l'experiència de la Casa Orsola pot convertir-se en un model a seguir, tenint en compte que almenys hi ha 160 "Cases Orsola" més a l'Eixample i que més de 62.700 pisos en mans de grans tenidors podrien estar en risc d'expulsió del veïnat en els pròxims anys. 

Concretament, l'informe examina fins a quin punt operacions com la Casa Orsola poden convertir-se en una política "sòlida" d'habitatge i reforçar l'estabilitat residencial en contextos de mercat tensionat i planteja una alternativa que va més enllà de la construcció massiva de pisos, que consisteix en protegir el parc existent i transformar els blocs en cooperatives d'habitatge, amb la implicació directa dels veïns.  

L'anàlisi conclou que la participació pública és clau perquè aquestes operacions siguin viables. El marc normatiu català, a través del dret de tanteig i retracte, permet a l'administració adquirir habitatges en zones declarades de mercat residencial tensat i fins i tot delegar aquest dret en promotors socials homologats. 

A Barcelona, la nova ordenança aprovada el desembre de 2025 amplia aquest instrument i, per primera vegada, permet que els mateixos llogaters, si representen almenys el 60% dels habitatges i compleixen els requisits establerts, puguin participar en la compra conjunta amb l'Ajuntament. Aquesta modificació obre la porta a una major implicació comunitària, però els terminis per exercir el tanteig -dos mesos per interrompre la venda i tres per formalitzar-la- continuen sent "molt ajustats" per organitzar una cooperativa. 

El finançament és un dels principals colls d'ampolla. La línia de crèdit de l'ICF estableix un màxim de 100.000 euros per habitatge, amb la propietat temporal de 75 anys i préstecs a 30 anys, condicions que resulten insuficients en mercats on els preus superen àmpliament aquests límits. A més, només hi poden accedir promotors homologats i entitats adherides a l'Acord Marc, que deixa fora cooperatives de nova creació impulsades directament pels llogaters. Les exigències d'ingressos màxims i la reserva obligatòria d'un percentatge d'habitatges per a inclusió social reforcen la funció pública del model, però també en dificulten la viabilitat econòmica sense ajudes complementàries. 

Més enllà de la compra, l'informe insisteix que cal definir models de governança que regulin tant les decisions sobre el patrimoni -com reformes estructurals o blindatge contra la venda especulativa- com la gestió quotidiana de la convivència. Es plantegen fórmules que van des de la titularitat pública amb cessió del dret de superfície a una cooperativa fins a models mixtos de copropietat o iniciatives inspirades en els Bancs de Sòls Comunitaris, on una entitat participada per administració, cooperatives i actors comunitaris custodia el sòl i en garanteix la desmercantilització a llarg termini.  

L'informe també subratlla que cal una base comunitària sòlida, espais assemblearis actius i una comprensió compartida del model de cessió d'ús. Passar de llogater a cooperativista implica assumir responsabilitats col·lectives i una nova cultura de gestió. Perquè aquest pas sigui viable, també cal un entorn favorable: polítiques públiques estables, instruments financers adaptats, entitats tècniques capaces d'acompanyar processos ràpids i una detecció proactiva de blocs en risc des del sindicalisme i el teixit veïnal. 

Així doncs, les conclusions de l'estudi identifiquen quatre grans reptes. En l'àmbit jurídic, cal ampliar els supòsits del tanteig i retracte i facilitar fórmules de propietat compartida que blindin el sòl. En l'àmbit financer, es requereixen línies específiques que superin els límits actuals i assegurin l'assequibilitat real de les operacions. En la plana política, és imprescindible una estratègia institucional sostinguda que permeti passar de casos puntuals a una política estructural.