Quan el propietari es nega a tornar la fiança o a arreglar els danys: així vol posar límit el decret de vivenda als abusos

Qualsevol persona que hagi viscut de lloguer coneix la por a perdre els diners de la fiança en mudar-se. El normal és haver dipositat entre una i tres mensualitats -un de fiança i fins a dues de garanties addicionals-, que el propietari ha de retornar en els 30 dies posteriors al lliurament de les claus. És en aquest període on solen produir-se alguns abusos: es descompten despeses de neteja, desperfectes associats a l'ús o mobiliari suposadament trencat. Qualsevol rebaixa en la quantia ha de quedar degudament justificada, encara que no sempre sigui així.

És el que li va passar a Clara Morella, veïna de Barcelona. Després de cinc anys va haver d'abandonar la seva casa perquè la propietària la va sol·licitar per a ús personal. La casolana, en un primer moment, es va negar a retornar-li la meitat de la fiança, una quantitat que, després de les queixes de Morella, va passar a ser la totalitat de la suma retinguda. Fins i tot va arribar a demanar-li diners addicionals. "Ho vam deixar tot impecable i l'únic que ens va enviar va ser una captura de pantalla amb una calculadora, sense adjuntar cap factura o prova", afirma.

Li reclamava desperfectes que l'exinquilina considera que es deuen al pas del temps i no a un mal ús de l'immoble: el desgast de la pintura de la terrassa, el deteriorament de la porta de la dutxa, objectes que mai van constar a l'inventari o que van haver de substituir per altres... "Ho vaig parlar amb advocats i al final ho vaig deixar passar perquè no teníem fotos per demostrar res", lamenta.

Segons explica l'advocat expert en habitatge Víctor Palomo, en el Codi Civil s'especifica que la càrrega de la prova recau en l'arrendatari; és a dir, si l'amo de l'habitatge l'acusa d'haver produït algun dany, ha de ser l'inquilí el que demostri que no ha estat culpa seva. A més, cada vegada és més habitual que els propietaris intentin quedar-se la fiança, perquè no els importa arriscar-se a anar a judici. La penalització que han de pagar per retard en la devolució dels diners és mínima i, en aquest tipus de processos, ni tan sols es requereix fer front a les costes" subratlla.

Aquesta és una de les qüestions que pretén canviar el Reial Decret de mesures urgents sobre habitatge que el Govern tracta de tirar endavant. S'anava a aprovar en el Consell de Ministres del 28 de juliol, però, finalment, haurà d'esperar fins a setembre a l'espera de reunir els suports suficients al Congrés. La gran novetat que planteja és que, al finalitzar el contracte, les dues parts signants haurien de deixar per escrit quin és l'estat de l'habitatge. En cas de no arribar a un acord, o que no es reflecteixi cap desperfecte, es donarà per fet, llevat que es provi el contrari, que l'habitatge es va lliurar en perfectes condicions. En definitiva, ara seria el propietari qui hauria de demostrar que s'ha fet un mal ús de l'habitatge.

"Aquesta petita reforma serveix perquè hi hagi una mica de control i per delimitar mínimament els privilegis del rendista", sosté Palomo. "Una vegada que surts de l'habitatge és molt difícil demostrar de quina esgarrinxada ets responsable i de quina no; per això és tan útil que es plantegi signar un document conjunt abans de lliurar les claus. Té un sentit pràctic i de transparència en cas d'arribar als tribunals".

L'advocat de la Plataforma d'Afectats per la Hipoteca (PAH) Miguel Ruiz apunta en la mateixa direcció. "Crec que són mesures interessants i que recullen gran part de les pràctiques que aconsellem sempre els companys advocats", subratlla. El primer que recomanen és fer fotografies i vídeos de tot. El segon, intentar signar un document conjunt amb tot l'inventari abans de lliurar les claus. "Està bé que això sigui obligatori. El sistema actual, a més, desincentiva bastant les denúncies. Ara se simplifica tot per a l'arrendatari. Tant de bo prosperi la norma", opina.

La proposta legislativa planteja altres canvis, com atorgar més garanties en cas d'avaries i desperfectes produïts durant l'estada al domicili. En aquests moments l'arrendatari té poc marge de maniobra quan el propietari es nega a resoldre aquest tipus de problemes. "Sobretot ens trobem amb danys que afecten la salubritat o habitabilitat de la casa. Un bon exemple és el típic cas del propietari que no repara la caldera i estic sense aigua calenta. El que pretén aquesta llei és que no passin els mesos sense que es faci res”, assenyala Palomo.

Des dels sindicats d'habitatge porten temps denunciant tant el "segrest" de les fiances com la deixadesa d'alguns propietaris a l'hora de fer front a les reparacions, especialment quan darrere hi ha fons d'inversió o empreses intermediàries. Amb el nou text, si el propietari no accedeix a solucionar aquests problemes, l'arrendatari podrà enviar per escrit un "pressupost raonable". Si en 15 dies no s'obté resposta o aquesta és negativa, es podran executar les obres i, més tard, el seu cost es descomptarà de la renda mensual.

Miguel Ruiz defensa que aquesta iniciativa va en la línia del que ja s'està fent en alguns estats dels EUA i que permetrà agilitzar les obres quan són necessàries. Fins ara, els inquilins que patien problemes greus com humitats, fallades en el circuit elèctric o finestres que no complien amb la normativa es veien obligats a recórrer a la via judicial, "que és lenta i costosa". "El que no es podia fer era deixar de pagar part del lloguer per assumir aquestes reparacions, perquè hi havia risc que s'iniciés un procediment de desnonament", afegeix.

Consells per no perdre la fiança

La fiança es pot destinar exclusivament a cobrir subministraments pendents o desperfectes que vagin més enllà de l'ús quotidià. No entren en aquests supòsits, per exemple, la neteja, la pintura de les parets o el manteniment d'elements estructurals. "Sobre aquests conflictes hi ha molt poca jurisprudència perquè són quantitats de diners tan baixes que no sol interessar litigar, però bàsicament el que s'ha determinat és que en una casa hi pot haver forats a la paret per penjar quadres o prestatgeries, entre altres elements", argumenta Víctor Palomo.

El jurista recomana tenir clar quines despeses està repercutint el propietari -demanar factures i una altra sèrie de proves- i recorda que la llei no permet la substitució d'un bé sempre que el mobiliari pugui reparar-se. Per exemple, si es taca de vi un sofà, el propietari podria descomptar les despeses de tintoreria, però no la compra d'un sofà nou.

A més de fer fotografies i vídeos (assegurant-se que estiguin gravats en un format que permeti comprovar la seva data de creació), des del Sindicat de Llogateres recomanen buscar mediació abans de recórrer als tribunals. Però, sobretot, animen a no donar la fiança per perduda. "Des de la creació del Sindicat hem aconseguit recuperar centenars de fiances gràcies al nostre protocol, arribant als jutjats, si cal", asseguren. El problema de demandar és que els costos del procés poden superar la quantia reclamada.

Finalment, es recomana comprovar que els arrendadors hagin dipositat la fiança en l'organisme autonòmic corresponent: l'Agència d'Habitatge Social de la Comunitat de Madrid, l'Institut Català del Sòl a Catalunya, l'Agència d'Habitatge i Rehabilitació d'Andalusia o la Unidad de Fianzas del Govern d'Aragó, entre d'altres.