Per què falla la regulació del lloguer que proposa el Govern

Jaime Palomera

Membre del Sindicat de Llogateres i Llogaters. Doctor en Antropologia per la Universitat de Barcelona i investigador a L'Hidra, especialitzat en Economia Política i Habitatge

A principis del 2017 vaig rebre un correu que mai oblidaré. Ens anunciava a mi i a la meva família que ens pujaven el lloguer, de 850 a 1.100 euros. O acceptàvem aquest preu, asfixiant per a la nostra economia, o al carrer. Aquella amenaça ho posava tot en situació d'extrema dificultat. El nostre projecte de vida, indissociable d'una llar que ens havia costat molt construir. La possibilitat d'inscriure a la nostra primera filla en una escola del barri. I molt més. Aquell dia vam aprendre, amargament, que el que alguns diuen llibertat de pactes consisteix tot sovint en una extorsió encoberta. Aquest és el mecanisme que ha permès que els lloguers hagin pujat fins a un 50% i que s'hagi produït una nova onada de desnonaments.

L'objectiu de regular el lloguer és aconseguir el contrari: que ningú es vegi exposat a aquest xantatge, i que els preus baixin per viure amb dignitat. Òbviament no és l'única fórmula, però resulta tan necessària com el salari mínim. Per això ja es porta a cap a molts països a banda i banda de l'Atlàntic. Servirà la regulació del Govern per aconseguir aquest objectiu? Tal com està plantejada, no. La proposta es basa parcialment en la llei que regula els lloguers a Barcelona i a 60 ciutats més des de setembre del 2020. Però és una versió plena de forats, com es pot veure en comparar-les. Anem a pams.

1. Sense efecte fins el 2023. Quan impulsem la llei 11/2020 a Catalunya, ens vam assegurar que la regulació fos automàtica. Immediatament, el preu del lloguer va passar a estar regulat a 61 ciutats. Un escut per a més de 5 milions de persones. El Govern proposa una altra cosa: que les comunitats autònomes decideixin si volen regular, on, i que després demanin permís mitjançant un llarg tràmit. Com que la Llei d'Habitatge no veurà la llum fins a finals del 2022 i que en el 2023 hi haurà eleccions, la legislatura s'esgotaria abans de tenir un impacte real en la vida de la gent. Per si no fos prou, es dóna un període de gràcia addicional de 18 mesos a les empreses amb deu pisos o més.

2. Deixa fora a la majoria. Algú imagina que comunitats com Madrid o Andalusia poguessin prohibir el salari mínim o la sanitat pública? És el que es proposa amb els lloguers màxims. En la pràctica, significa abandonar zones senceres, en les quals viuen 22 milions de persones. L'habitatge és competència autonòmica, però també municipal. Si el criteri és "respectar l'autonomia local", s'hauria de deixar la decisió en mans de ciutats i pobles. D'altra banda, el Govern ha portat la Llei 11/2020 al Tribunal Constitucional (ignorant el codi civil català) sota el pretext que, en matèria específica de lloguer, qui decideix és l'Estat. En què quedem?

I això no és tot. Si la comunitat demanés a l'Estat regular, els municipis ho tindrien molt difícil per obtenir el permís. Primer, caldria demostrar que les famílies destinen més del 30% dels seus ingressos al lloguer, quan no existeixen dades a nivell municipal. Segon, caldria provar que el preu mitjà ha crescut més de cinc punts per sobre de la inflació en els últims cinc anys. Amb la calculadora a la mà i veient com s'ha disparat l'IPC (degut en part al preu de la llum), la major part de ciutats i pobles es quedaria sense poder regular. Doble càstig. En la factura de la llum i en la del lloguer.

3. Preus inflats i inseguretat. La llei catalana impedeix pujades en els nous contractes de 5 i 7 anys. L'estatal, en canvi, es centra en la possibilitat d'acollir-se a pròrrogues anuals, mantenint el mateix preu i condicions. Si vius de lloguer i demanes la prorroga d'un any, l'amo ha d'acceptar-la, i això es pot fer un màxim de 3 vegades. És innegable que, a curt termini, permetria a les famílies protegir-se d'expulsions arbitràries i d'extorsions. Bé. Però també és una invitació a mantenir els preus alts i evitar els contractes estables, any rere any. Així ha vingut passat amb les pròrrogues de 6 mesos durant la pandèmia. Sembla que et donen una mica d'oxigen però també et condemnen a una situació incerta i asfixiant.

4. Dificulta les reduccions. La llei vigent a Barcelona i a 60 ciutats més obliga a disminuir el preu (si estava per sobre de l'índex oficial) quan se signa un nou contracte. En el cas estatal, aquesta obligació es limita a empreses amb un mínim de 10 habitatges. Un contrasentit. Perquè quan estàs pagant un lloguer abusiu, poc importa si el teu arrendador és un particular amb un o 200 habitatges. El que necessites és una baixada urgent. Una llei que protegeixi la ciutadania mai hauria de discriminar entre amos, sinó entre qui especula i qui no.

5. Privilegis fiscals de dubtosa eficàcia. Per intentar compensar aquesta incoherència, el Govern defensa privilegis fiscals: si tens una casa i baixes el preu un 5%, passaries de l'actual bonificació del 60% a una del 90%. És a dir, gairebé no pagaries impostos. L'autoritat fiscal (AIReF) ja ha dit que aquest tipus de mesura beneficia les rendes altes i perjudica les baixes. I cal preguntar-se quina classe de societat estem creant quan fiscalitzem a qui viu del seu treball i genera valor mentre premiem a qui viu d'activitats improductives. Però a banda de ser injusta i perversa, res indica que aquesta mesura vagi a aconseguir la seva fi. Hisenda no està preparada per comprovar que qui declara haver baixat el preu per tenir més beneficis fiscals ho ha fet de debò. Mercat de lloguer i frau fiscal són gairebé sinònims.

6. Sí que permet pujar el preu, fins un 10%. La llei catalana permet augmentar el lloguer si s'han realitzat obres de millora, però només es pot repercutir un 6% de la inversió que s'hagi realitzat. Això modera molt els possibles augments i diferencia entre qui fa una millora real i qui no. En canvi, l'estatal planteja que totes les obres de millora i de rehabilitació permetin augments genèrics del 10%.

7. No assegura el compliment de la llei. La regulació catalana té normes clares. Tots els anuncis han d'informar sobre la grandària de l'habitatge, l'índex, i el preu anterior. A més, tenen prohibit afegir despeses artificials o altres paranys per esquivar els topalls. Vulnerar qualsevol d'aquests preceptes surt molt car. L'infractor paga fins a 90.000 euros i ha de retornar els diners il·legalment cobrats amb un 6% d'interès. Les persones afectades poden denunciar-ho fàcilment davant l'administració, o mitjançant les organitzacions de llogaters, que estan reconegudes. En el cas de la llei estatal, no hi ha res.

Resum. Si no es modifica aquesta versió de la llei, el resultat pràctic serà el següent. Si vius de lloguer, el més probable és que et puguin continuar obligant a triar entre un lloguer abusiu o el desnonament. Si per casualitat resideixes en un dels pocs municipis que obtinguin el permís per a regular els preus, hauràs d'esperar fins l'any 2023. I encara així, continuaràs sent vulnerable als abusos, perquè no hi ha sancions per a qui vulneri el límit de preus.

La llei d'habitatge no pot ser un brindis al sol. El Govern ha de ser valent i impulsar una regulació efectiva, que millori de veritat la vida de la gent. Aquesta regulació ja existeix: es diu llei 11/2020 i porta més d'un any funcionant sense causar cap de les catàstrofes que alguns van profetitzar. No ha paralitzat el mercat. Al contrari, s'estan signant més contractes de lloguer que mai. Ha ajudat al fet que els preus baixin més a les ciutats catalanes on s'aplica que en les quals no, al marge de la pandèmia. I el més important, compta amb el seu aval: tant els ajuntaments que ja regulaven com els que no demanen fer-ho 5 anys més.