Nova fiscalitat, més protecció i límits a l'especulació: les tres grans mesures que poden frenar la crisi de l'habitatge

La crisi de l'habitatge ja s'ha convertit en el principal problema social de l'Estat. El seu preu desbocat, tant de compra com de lloguer, porta de corcoll les administracions públiques, però sobretot una ciutadania cada vegada més desconcertada. Amb pujades per sobre dels dos dígits —els preus ja superen els nivells de la bombolla que va esclatar el 2008— i unes perspectives força pessimistes per al 2026, la pregunta que molts es fan és si realment es poden controlar els preus de l'habitatge i intentar, si més no, que no pugin o fins i tot que baixin.  

La crisi habitacional —aquest 2026 toca renovar 630.000 contractes de lloguer— urgeix a moure fitxa. El Govern ho va fer aquest passat dilluns: Pedro Sánchez va anunciar bonificacions fiscals del 100 % a l'IRPF per als propietaris que renovin els contractes de lloguer sense apujar el preu als seus inquilins, així com altres mesures per intervenir en els lloguers de temporada i d'habitacions, l'escletxa que han trobat molts propietaris per millorar les seves rendes al marge de la llei de l'habitatge i de les zones tensionades que inclou la norma.

La proposta del Govern espanyol ha estat acollida amb força escepticisme per la majoria d'experts i forces polítiques, sobretot pels seus socis de govern. "Ineficaç", "insuficient" o "cortina de fum" són els qualificatius que més s'han repetit a l'hora de valorar la iniciativa de l'Executiu.

Sumar proposa prorrogar automàticament, i en les mateixes condicions, els lloguers que conclouen el 2026. Així, diu, es contindrien els preus del lloguer. El Govern respon que aquesta mesura seria inconstitucional. "Aquesta és una mesura idònia per evitar desplaçaments residencials abruptes i protegir la continuïtat habitacional".

Altres destaquen la bona voluntat del Govern, però també assumeixen que cal temps per canviar la tendència del mercat. Javier Burón, gerent de Nasuvinsa i autor del llibre El problema de la vivienda (Arpa Editores), creu que el Govern espanyol està fent el que pot.

"L'habitatge és una competència autonòmica i hi ha almenys 14 comunitats autònomes el plantejament de les quals és que l'únic que cal fer és construir habitatge nou. Però ens trobem davant d'una emergència habitacional. Per això la iniciativa del Govern em sembla molt rellevant, perquè intenta traslladar els efectes de les zones de mercat tensionat previstes a la llei de l'habitatge a aquelles comunitats autònomes d'Espanya on governa el Partit Popular. Es tracta d'igualar la ciutadania. No hi pot haver ciutadans de primera i de segona. El Govern intenta controlar els preus amb els instruments que té i de la manera que pot. No crec que les mesures anunciades per Sánchez siguin ineficaces", sosté Burón.

Incentius fiscals  

Burón creu que els incentius fiscals són una eina útil "per intentar dirigir una part de l'oferta cap a un tipus determinat de lloguer assequible". Incidint en la fiscalitat, Burón afegeix que seria positiu retocar l'IVA en la compra d'habitatge i l'Impost sobre Transmissions Patrimonials. "No n'hem de menystenir l'efecte", admet aquest expert.

En aquest sentit, Burón posa com a exemple el que fa la Generalitat de Catalunya. "Allà la fiscalitat és diferent en funció de si compres el teu primer habitatge per residir-hi o compres el segon, el tercer, el quart o el cinquè habitatge".

A més de la fiscalitat, Burón enumera altres mesures que, al seu parer, sí que estan ajudant a contenir els preus, almenys als territoris on s'aplica la llei de l'habitatge: l'expert cita les zones de mercat tensionat, l'oferta de garanties públiques al lloguer privat si entren en determinades borses públiques i subvencions per al pagament del lloguer a persones amb menys recursos.

Jaime Palomera, cofundador del Sindicat de Llogateres de Catalunya i autor del llibre El segrest de l'habitatge, advoca per una "fiscalitat integral que canviï les regles". Reconeix les bones intencions del Govern, però no creu que bonificar el 100 % del lloguer a l'IRPF a tots els propietaris sigui una mesura eficaç. Ell aposta per abaixar impostos als propietaris que posin els seus pisos en borses de lloguer social i assequible, i apujar-los als qui mantinguin els preus en un nivell més elevat.

"Cal utilitzar els incentius fiscals, incloent-hi les bonificacions i les penalitzacions, per portar el mercat de l'habitatge en una direcció diferent de l'actual", conclou Palomera.

Més habitatge protegit  

Una altra via per contenir els preus és apostar per l'habitatge social, públic i protegit. "Ara comença a haver-hi un context en què es fa més habitatge protegit", assegura Burón. "El problema és que això és feixuc i lent perquè cal generar una infraestructura permanent d'habitatge social i assequible, però les infraestructures no s'improvisen. Mentrestant, cal fer coses", afegeix aquest expert. A tall d'exemple per reforçar el seu argument, Burón aporta una dada: "Hem fet el salt de tenir menys de 100.000 habitatges iniciats l'any a més de 125.000, bàsicament per l'increment de l'habitatge protegit".

Hi ha una altra circumstància que també pesa molt: no desqualificar l'habitatge protegit; és a dir, mantenir-lo fora del mercat. "Aquest és un pilar fonamental. La clau és que l'habitatge que tingui un ús social i assequible, encara que no sigui públic, no vagi mai al mercat. Cal utilitzar tots els instruments que tinguem a l'abast per construir, comprar, mobilitzar, rehabilitar i tenir més habitatges no de mercat", reblà Burón.

"Habitatge públic i protegit? Sí, et pot funcionar als llocs on n'hi ha, però a Espanya no n'hi ha gaire", lamenta Jorge Dioni, periodista i escriptor, autor de dos assaigs molt coneguts sobre habitatge, La España de las piscinas i El malestar de las ciudades.

Aquest escriptor expert en habitatge no albira solucions efectives a curt termini. Igual que Burón, opina que les coses en matèria d'habitatge van a poc a poc. "A Madrid s'estan fent 300.000 habitatges. Bé. Jo tinc 50 anys i no els veuré acabats", apunta Dioni en aquest sentit.

Tanmateix, Dioni creu que aquesta lentitud té una explicació: els interessos econòmics dels especuladors i dels tenidors de sòl. "Qui té sòl urbà té una mina d'or i no tots trauran l'or alhora perquè baixi de preu. L'aniran traient a poc a poc. Si ha de ser d'aquí a 20 anys, serà d'aquí a 20 anys. No hi ha pressa", explica l'autor de La España de las piscinas.

Però mentrestant la població augmenta, la demanda també i els contractes de lloguer caduquen. Què cal fer, doncs? Dioni dibuixa un panorama força desolador: "Un 20 % de la població viu de lloguer. A Madrid hi ha gairebé mig milió de persones, crec, a qui se'ls acaba el contracte de lloguer aquest any. Aquesta gent haurà d'anar a algun lloc: es rellogarà o se n'anirà a viure en caravanes. No crec que es trigui gaire a veure als carrers de Madrid aparcaments de caravanes com a Eivissa o com a les Canàries".

Desincentivar l'especulació  

Dioni també assenyala que el preu desorbitat dels habitatges és un "fenomen global". "Creiem que això només passa a Espanya, però en realitat aquí els preus de l'habitatge es mouen en una franja moderada respecte de les pujades que veiem a Europa. El que passa és que els preus pugen perquè invertir en habitatge és rendible", explica Dioni.

"Tot allò que no passi per desincentivar l'especulació en habitatge no funcionarà: ni construir-ne molts més, com proposen alguns, ni donar diners a la indústria, ni res. No hi ha solucions màgiques. El que hi ha són excedents de capital que van a parar a l'habitatge. Esportistes, cantants, famosos… tothom que té una mica de diners per invertir s'hi posa", manté Dioni. En aquest sentit, ell també opina que cal articular mesures fiscals per combatre el rendisme.

Dioni s'atreveix a fer propostes que ell mateix qualifica de boges i radicals. "No pots intentar domesticar el mercat. Cal intervenir. Jo crec que cal destruir el mercat de l'habitatge. I com que no soc urbanista ni arquitecte ni polític, proposaré una mesura molt boja que també va llançar la setmana passada Donald Trump: prohibir a les persones jurídiques posseir habitatges i, ja posats, limitar el nombre d'habitatges que poden posseir les persones físiques". Igual que Burón, Dioni assenyala que en el sector de l'habitatge tot va massa a poc a poc.

Dioni acaba amb una reflexió que resumeix perfectament la situació actual: "L'habitatge és un bé, és un dret, i no pot haver-hi un mercat d'un dret. Si permets que es pugui mercadejar amb un dret, què cony és, aleshores, la democràcia?".