Els lloguers 'sedueixen' de nou als fons d'inversió

Com si es tractés d'un déjà vu de la crisi financera de 2008, els fons d'inversió tornen a posar l'ull en la inversió immobiliària destinada al lloguer, atrets per la seva rendibilitat. En aquesta ocasió, les previsions són que el preu de l'habitatge caigui per dos motius: pel creixement de l'oferta, ja que més propietaris posaran a la venda els seus immobles per obtenir liquiditat, i per la menor demanda, sobretot pel descens dels compradors per la seva situació laboral fràgil (augment de l'atur o ERTO).

Aquesta tendència la dibuixa l'últim informe de la consultora immobiliària CBRE, que situa en el 25% la disminució de les operacions de compravenda en els propers mesos, el que redundarà en una caiguda dels preus i en un atractiu més per a l'adquisició. En aquest context, ja s'han començat a moure els fons d'inversió, que estan a l'aguait d'aquestes gangues immobiliàries. Un dels àmbits que intentarà treure partit de la crisi de la Covid-19 seran els grans inversors que busquen comprar promocions senceres d'habitatges per a llogar-les. Així ho constata CBRE, que creu que el mercat de lloguer té un recorregut ampli a l'Estat espanyol, especialment en ciutats com Barcelona i Madrid.

El director de l'àrea residencial de CBRE, Samuel Població, atribueix aquest fenomen a "l'alta rendibilitat que obtindran els inversors i la tendència a l'alça de les famílies que opten pel règim de lloguer". En aquest sentit, recorda que menys d'una tercera part de la població paga un arrendament a l'Estat espanyol, un percentatge molt per sota de la mitjana europea. Una de les figures que utilitzen aquests fons d'inversió és la dels edificis multifamily, en què tot el bloc es destina al lloguer i el seu propietari és l'únic propietari, normalment una societat de capital risc. Aquests fons veuen oportunitats d'inversió en ciutats com Barcelona per la seva ubicació geogràfica i per les possibilitats d'incrementar el parc d'habitatges de lloguer, aconseguint una rendibilitat alta.

Concentració i augment de preus

Una de les lliçons extretes de l'anterior crisi és "la correlació clara entre l'augment dels preus i la concentració de l'habitatge". L'opinió l'expressa el portaveu de Sindicat de Llogateres, Jaime Palomera. El representant de l'associació afegeix que "el creixement de la valor dels pisos de l'últim cicle econòmic expansiu procedeix de les dinàmiques especulatives, no de la demanda". D'allí sorgeixen els moviments d'empreses com Anticipa, la gestora immobiliària de el fons d'inversió nord-americà Blackstone, el major propietari immobiliari de l'Estat, o Cerberus, que ja al febrer va anunciar una operació per alliberar sòl de la seva cartera, i construir més de 1.000 habitatges per oferir-les en lloguer. L'aposta se centra en la rendibilitat dels arrendaments, que es tracten com una inversió financera qualsevol.

El Sindicat de Llogateres recorda que l'increment de preus de l'últim cicle procedeix les dinàmiques especulatives, no de la demanda

Tot i així, Palomera augura que "l'impacte d'aquestes operacions serà més limitat que en altres ocasions perquè els països emergents i els Estats Units, que aleshores van realitzar aquestes compres, ara també estan en crisi". Com a conseqüència de la pandèmia del coronavirus, el portaveu del Sindicat de Llogateres albira que l'economia immobiliària pagarà els plats trencats de les destrosses en l'àmbit productiu i turístic.

"Les mesures del Govern espanyol perquè no caiguin els preus del lloguer es basen en l'obsessió per mantenir les rendes dels propietaris, però els valors estan molt per sota dels sous", denuncia Palomera. Per aquesta raó, el Sindicat reclama una reducció de la renda del lloguer per a les persones afectades social i econòmicament per la pandèmia del coronavirus. "Posen com a excusa que es posaria en risc la renda dels propietaris, però les dades demostren que són grans tenidors i que el seu salari mitjà, sense comptar els ingressos per l'habitatge de lloguer, supera els 37.000 euros anuals".

D'abusius a inassumibles

El Sindicat de Llogateres planteja mesures totalment contràries a les que s'estan aplicant. És a dir, una rebaixa de la renda de lloguer per al llogater proporcional a la disminució dels ingressos i que sigui el propietari qui sol·liciti els ajuts per sobreviure. Palomera precisa que "una moratòria només serveix per allargar el problema i que els lloguers passin d'abusius a inassumibles". Davant d'aquesta realitat, veu imprescindible, encara més que abans, regular els preus per no fomentar de nou una economia rendista.

L'Observatori DESC adverteix que l'aposta dels fons pel lloguer amenaça de generar una nova onada de desnonaments

El còctel de menys operacions immobiliàries, caiguda del preu de l'habitatge i aposta del lloguer per part dels fons d'inversió amenaça de generar una nova onada de desnonaments. És una de les advertències de l'Observatori Desc, que assenyala que després del final de l'estat d'alarma, la normativa no preveu que ni els propietaris d'habitatges ni els grans tenidors puguin condonar el deute. L'entitat recorda que entre 2008 i 2019, a Catalunya van ser desnonades 323.705 persones, xifra que supera les 1,7 milions a l'Estat.

Per evitar que es repeteixin aquests episodis, les administracions estudien fórmules perquè els grans tenidors no segueixin acumulant habitatges. És el cas de l'Ajuntament de Barcelona, que busca acords amb els propietaris, sobretot dels pisos turístics, que ara els destinen al lloguer residencial per oferir-los a famílies en situació de vulnerabilitat. La regidora d'Habitatge, Lucía Martín, confia en aquests pactes, de manera que els arrendataris obtinguin un benefici econòmic per la seva immoble i el llogater, una renda assequible. És un dels camins que deixa com a herència la pandèmia del coronavirus a la capital catalana, que segons dades del consistori, tan sols té 10.050 habitatges buits. La gestió de la situació i la col·laboració publicoprivada facilitarien que no es repeteixi la seqüència: menys pisos venuts, caiguda del seu valor, recerca de rendibilitat en lloguer, preus pels núvols i un final amb desnonaments massius.