La nua propietat o quan els especuladors veuen la mort com "una oportunitat d'inversió única"

Tot un xollo. Segon exterior amb ascensor, tres habitacions, un bany, cuina independent i terrassa per 95.000 euros. L'immoble es troba a Zarzaquemada (Madrid), a prop de la parada de metro del Carrascal i el centre comercial Parquesur. Aquest anunci d'Idealista ha tingut gairebé 5.000 visites en els tot just cinc dies que ha estat publicat. És comprensible, perquè un pis en aquesta zona sol costar entre 250.000 i 270.000 euros.

Com sol succeir, darrere s'amaga la lletra petita. El que realment està en venda és la nua propietat de l'habitatge, per tant, no s'hi pot entrar a viure fins que els seus amos morin. Pot sonar una mica desgavellat, però aquest tipus d'operacions estan a l'ordre del dia.

Segons la descripció de la publicació, els usufructuaris són un home de 56 anys i una dona de 59. La seva situació "pot influir positivament en la inversió" perquè tots dos tenen "condicions delicades de salut", com diàlisi, escoliosi i diabetis. Aquest complex quadre mèdic és considerat per la immobiliària com una possibilitat d'"accelerar la disponibilitat" de l'actiu. A més, la parella no té fills.

El text ha estat eliminat de la plataforma digital per incomplir els seus criteris de publicació, ja que ofereix suposades dades sanitàries de tercers. Público ha tractat sense èxit de posar-se en contacte amb Idealista i amb la immobiliària responsable, Troia Serveis Immobiliaris.

Encara que amb descripcions més subtils, és fàcil trobar aquest tipus d'ofertes a internet. A Idealista és possible fins i tot filtrar a través d'una categoria dedicada a la nua propietat. A la Comunitat de Madrid hi ha actualment 200 anuncis d'aquest tipus, al País Valencià una mica més de 130 i, a Catalunya, uns 170.

Tots ells van dirigits a inversors que busquen rendibilitat a mitjà o llarg termini. Són de les poques opcions que baixen dels 100.000 euros, encara que es poden trobar per fins a 700.000, en funció del barri. "La propietària actual té 93 anys, el que converteix aquesta operació en una inversió estratègica, enfocada al futur", es pot llegir en una altra publicació. En aquest cas l'habitatge se situa en ple Chamberí i costa 580.000 euros.

Què és la nua propietat?

És la venda de la propietat mantenint l'usdefruit de l'habitatge per a tota la vida. Una vegada el venedor o els venedors moren, el comprador l'adquireix per complet. Existeixen dues modalitats: es pot exigir un pagament únic o fixar una renda vitalícia.

La quantia es fixa restant al valor total de l'actiu, el valor de l'usdefruit que, en aquest cas, és l'esperança de vida. Tenir una malaltia greu o superar els vuitanta anys pot augmentar el preu. L'antropòleg urbà José Mansilla ho compara amb el funcionament d'una assegurança mèdica. "Segueix la mateixa lògica que les asseguradores. Et calculen la prima en funció del teu estat de salut i, en comptes de dir-te quant et costarà la consulta, et taxen l'habitatge. És molt deshumanitzant", comenta.

L'objectiu de la nua propietat és aconseguir una rendibilitat de futur "fixada en el territori i congelada en format de maó". A l'amo de l'habitatge li permet seguir vivint-hi i guanyar liquiditat, encara que vengui molt per sota del valor real. Per als compradors és tota una ganga "tenint en compte que la rendibilitat del sector supera el 6%, molt per sobre d'altres".

"Encara que ja no es parla tant de les hipoteques inverses, era un model similar, només que era el banc qui s'acabava quedant amb la casa. Ara ja no els interessa tant aquesta opció perquè després de la crisi immobiliària prefereixen reduir el seu parc residencial", afegeix.

Per Mansilla, aquest tipus de negocis, amb anuncis com el que es va viralitzar dilluns, són "un exemple més de fins on pot arribar l'especulació": "Quan les empreses o fons tenen un excedent de beneficis, necessiten trobar buits de rendibilitat on invertir-los. Desgraciadament, el mercat de l'habitatge està ple d'aquestes esquerdes".

En la mateixa línia, Miguel Ruiz, advocat expert en habitatge, defensa que l'especulació en aquesta matèria "no tindrà fre si no s'avança cap a una regulació contra totes les compres especulatives". "D'alguna forma, crec que és una discussió molt semblant a la de vendre cases llogades o ocupades, però en comptes d'esperar un procediment de desnonament, esperes que aquestes persones es morin", subratlla.

Un sector que s'obre camí lentament

Encara que ja existeixen a Espanya socimis i immobiliàries dedicades en exclusiva a aquest tipus d'operacions, la seva presència al país és moderada. Les dades més recents són de l'estadística anual dels Registradors de la Propietat i pertanyen a 2024. Es van comptabilitzar llavors 1.817 transaccions en tot el país, amb una reducció de l'1,5% respecte a l'any anterior.

El País Valencià encapçala aquest rànquing amb 389 operacions (un 21% del total estatal). El segueixen Andalusia (352), Madrid (288) i Catalunya (183). La Rioja, encara que molt per sota en la llista, va ser la regió amb major impuls, amb un creixement del 85%. També Aragó i Euskadi van duplicar les seves dades respecte a l'any anterior.

Eduardo Molet és una de les cares més visibles d'aquest negoci. El 2023 va organitzar un esdeveniment al Wizink Center per promocionar-lo al qual van acudir més de deu mil visitants. A la seva pàgina web, l'empresa ho planteja com una bona opció perquè les persones grans complementin els ingressos de la seva pensió: "La venda de la nua propietat és la fórmula més segura per a les persones que volen viure a casa seva, fins a la fi dels seus dies, amb les màximes garanties legals i suficients recursos econòmics".

L'estudi de Provivienda, Una clau per al nostre futur: habitatge i envelliment en comunitat, alerta que el 22,7% de les llars encapçalades per persones de la tercera edat es troben en exclusió residencial. "Encara que poden donar-se altres lògiques —per exemple, a Balears la nua propietat està més lligada al luxe— la gran majoria d'anuncis van dirigits a una part de la població vulnerable, que no arriba a final de mes o que necessita pagar unes cures que haurien de garantir els serveis socials", lamenta Miguel Ruiz.