El Govern espanyol deixa en mans dels jutges decidir què és un fons voltor en els casos de desnonaments

La protesta social que s'ha desencadenat en l'última setmana després del desnonament de la Maricarmen ha retornat al primer pla de l'actualitat els anomenats fons voltor. El decret publicat aquest dimecres al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) pretén limitar l'especulació associada a aquests fons, però no defineix amb claredat el que són. Isabel Rodríguez, ministra d'Habitatge, va intentar ser categòrica dimarts: "Identificarem aquestes empreses per prohibir-los que segueixin mercadejant amb l'habitatge", va dir. Però tampoc va ser capaç de donar una resposta clara quan li van preguntar què era un fons voltor. Davant aquestes paraules de la ministra, sorgeixen algunes preguntes: Què és un fons voltor? A quins afecta aquest primer decret? Com els identifica la llei?

En realitat, a la legislació espanyola no existeix la figura jurídica de "fons voltor". Davant la llei, existeixen els Fons d'Inversió Immobiliària (FII) o les Socimis (Societat Anònima Cotitzada d'Inversió en el Mercat Immobiliari), que són institucions d'inversió col·lectiva no financera que inverteixen principalment en béns immobles de naturalesa urbana per explotar-los en règim de lloguer. Així operen fons tan coneguts a Espanya com Blackstone, Cerberus, Lone Star o Apollo, considerats a ulls de la ciutadania com a fons voltor.

Alejandro García-Gil, portaveu d'Habitatge de l'ONG Oxfam Intermón, introdueix un matís inicial a l'hora de definir el que és un fons voltor: "Normalment s'associa la idea de fons voltor a qualsevol empresa, fons, immobiliària o Socimi que gestioni habitatge. Però, tècnicament, no és estrictament el mateix. Un fons voltor es correspondria més aviat al que vénen sent els fons oportunistes, ja siguin empreses, fons d'inversió o socimis, que es dediquen a comprar habitatges a molt baix cost per després vendre-les a molt alt preu o posar lloguers desorbitats, com pot ser veure el cas de l'habitatge de Maricarmen. Però no totes les empreses del sector immobiliari són fons voltor".

En aquesta mateixa línia, Javier Burón, expert en polítiques públiques d'habitatge i director gerent de la Societat Pública d'Habitatge i Urbanisme de Navarra (Nasuvinsa), posa l'accent en la idea que no és tant una qüestió de qui fa les coses, sinó del com es fan.

De fet, el decret aprovat pel Govern espanyol no defineix el que és un fons voltor per la seva grandària o el nombre d'habitatges que posseeix, sinó per la seva manera d'actuar, destaca aquest expert. “El decret ha optat per una cosa que tècnicament em sembla correcta: l'important no és com et dius, si ets una persona física o una persona jurídica ni quants habitatges tens, sinó que l'important és el comportament”, explica Burón.

Aquesta teoria de Burón ajuda a entendre per què en les 96 pàgines del decret només s'utilitza dues vegades —i només en el preàmbul— l'expressió "fons voltor", un concepte més social i periodístic que econòmic o jurídic. El decret posa l'accent en les pràctiques especulatives en què puguin incórrer qualsevol tipus de societats mercantils. De fet, la ministra va parlar el dia anterior de "pimes voltor" al referir-se a Urbagestión, l'empresa propietària del pis de Maricarmen. És més, el decret imposa com a prohibició comprar habitatge fins al 31 de desembre del 2028 per sota d'un 70% del seu valor de taxació de mercat a "les entitats, amb o sense personalitat jurídica, que tinguin en el seu objecte social l'adquisició d'immobles a títol onerós". No esmenta expressament els "fons voltor".

Els jutges decidiran

Fonts d'Habitatge també assenyalen a Público que no és tan important definir el què és un fons voltor com evitar les seves pràctiques especulatives. Però en el decret publicat aquest dimecres, hi ha una diferència molt rellevant en els seus dos primers articles. Mentre en el primer s'estableix un percentatge concret -el 70% del valor de taxació- per determinar quines compres queden prohibides, en el segon, que fa esment als desnonaments, no fixa cap xifra concreta i es limita a assenyalar que la suspensió dels desallotjaments s'aplicarà a "tota entitat amb o sense personalitat jurídica dedicada a adquirir immobles o carteres de préstec hipotecaris impagats per un preu clarament inferior al seu valor de taxació de mercat". Què és un preu "clarament inferior"? Es tracta d'un concepte indeterminat i, per tant, subjecte a la interpretació que realitzin els jutges en els processos de desnonaments.

"Hi ha una diferència principal. En cas de desnonament, hi ha un procés judicial i és el jutge qui concreta si darrere hi ha un fons voltor. En la compra això no passa, no hi ha un tercer que decideix si s'és o no fons voltor i no cal interpretar res entre les dues parts de la compravenda. Quan hi ha un desnonament, participa un jutge i no cal fer una definició tan automàtica, per això té un caràcter més obert", justifiquen les fonts d'Habitatge.

"L'operació especulativa és el preu de compravenda de l'immoble, no el que fas amb els teus inquilins. I també cal tenir en compte que en aquest decret a tots els grans tenidors se'ls posa restriccions als desnonaments", il·lustra Burón referent a això.

Un dels dubtes que suscita el decret és si aquesta indefinició del que és un fons voltor pot donar lloc a diferents interpretacions per part dels jutges. Té molt a veure en això una redacció farragosa i confusa. Perquè en el decret també es fa referència a les intencions dels fons voltor. Però, qui estableix aquesta intencionalitat? Aquesta és el gran dubte davant la falta d'una definició clara d'aquesta mena de fons.

Javier Burón: "Això no va de quants habitatges tens, sinó de què en fas"

Amb una visió una mica diferent, Alejandro García-Gil creu que "la figura de fons voltor queda ben definida en el decret, però potser d'una manera molt laxa". El portaveu d'Oxfam Intermón ho justifica així: "Aquest llindar del 70% del valor de taxació per comprar un immoble hauria d'haver estat més alt, del 80% o del 90%. Perquè, al final, aquí estem parlant que aquests fons amb la norma que s'ha establert estan comprant cases amb un descompte del 30% i això ja és molt. Jo crec que un descompte del 10% o del 20% encaixaria més en la figura d'haver trobat una ganga i no en el fet d'especialitzar-te a comprar habitatges de baix cost. A més a més, d'aquesta manera es restringiria més la consideració del que és un fons voltor". "El que no ens agrada és que aquesta sigui una mesura temporal", diu García-Gil.

"Des del nostre punt de vista almenys creiem que el Reial Decret aconsegueix definir parcialment quina és la figura d'aquests fons voltors, però alhora entenem que falta més mesures per acabar amb aquestes dinàmiques especulatives dels fons d'inversió, siguin voltors o no siguin voltors", assenyala En aquest sentit, el portaveu d'Oxfam Intermón cita el nou tractament fiscal que se li va a donar a les Socimis.

Crítiques al decret

Encara que totes les fonts consultades reconeixen els avenços del decret del Govern espanyol, el cert és que el text no ha deixat content a tothom. Des de l'esquerra es critica molt que el Govern, després d'anunciar que prohibiria la compra especulativa per part d'aquests fons, ara només es limiti a prohibir la compra d'habitatges per un preu inferior al 70% del seu valor de taxació. Pot llavors comprar un fons voltor un immoble pel 71% del seu valor de taxació?

Les crítiques també es produeixen perquè el text contempla diverses excepcions. El mateix decret les enumera: "La restricció no afectarà les adquisicions destinades a ampliar el parc d'habitatge assequible o social, sempre que els immobles es lloguin amb aquesta finalitat durant almenys cinc anys. També quedaran fora les adquisicions per a residències de gent gran o persones amb necessitats sociosanitàries, per allotjar col·lectius vulnerables a través d'entitats del tercer sector o per a recursos d'atenció i allotjament de víctimes de violència de gènere. A més, les entitats que s'adhereixin a un Codi de Bones Pràctiques pactat amb l'Administració podran seguir comprant habitatges, una condició que es dóna per complerta en el cas d'organismes públics i empreses dedicades a promoure habitatge social o assequible".

"Podem discutir si els comportaments que es descriuen en el decret són suficients o no i el mateix podem dir de les excepcions, però per descomptat el Govern espanyol ha creuat el "Rubicón" en plantejar que això no va de quants habitatges tens, sinó de què fas amb elles. És per aquí per on s'ha d'anar. Per descomptat, hi ha moltes coses que es poden millorar, però la correlació de forces al Congrés és la que és", conclou Burón sobre aquest tema.