Els decrets d'habitatge sota la lupa d'experts: "Recullen les demandes del carrer però es queden curts"

Aquest dimecres s'han fet públics els dos decrets que haurà de votar el Congrés dels Diputats aquest proper divendres. Un d'ells, el més ampli, de 96 pàgines, inclou el gruix de les que serien les noves polítiques de vivenda. Els diputats també hauran de votar aquest divendres un segon text "d'urgència", que pretén convertir els nous contractes de lloguer en indefinits.

Encara que després del Consell de Ministres, Isabel Rodríguez va donar a conèixer aquest dimarts alguns detalls, experts consultats per Público analitzen la lletra petita que s'amaga després dels grans anuncis. Consideren que és un gran avanç i una victòria de la mobilització social que s'està veient aquests dies als carrers, encara que troben a faltar més contundència a l'hora de frenar l'especulació immobiliària o evitar desnonaments com el de Maricarmen.

Tot això és una victòria del carrer. Totes aquestes qüestions no estaven si més no damunt de la taula fa uns dies. El Sindicato de Inquilinas ha aconseguit que s'hagin de debatre al Congrés exigències de la ciutadania que porten plantejant-se en les assemblees des de 2017, com els lloguers indefinits", explica l'antropòleg expert en habitatge Jaime Palomera. "Fins fa uns dies, hi havia partits polítics que deien que no hi havia res a fer en habitatge i ara el que resulta és inevitable no fer alguna cosa, i han hagut de moure's de les seves posicions i negociar", afegeix.

Hi haurà més 'maricàrmens'?

No és fàcil explicar la forma en què es donarà resposta a la suspensió dels desnonaments prevista en el primer decret. La mesura estarà en vigor fins al 2030 i s'aplicarà en el cas de persones vulnerables sense alternativa habitacional. Quan sigui un fons voltor el que desnoni, haurà de suspendre's el llançament encara que hi hagi una sentència judicial. Només per als propietaris que no encaixin dins d'aquesta definició es preveuen compensacions per impagament, encara que de la mateixa manera es paralitza el procés fins que es trobi una alternativa habitacional. Si el desnonament s'ha produït per no pagar el lloguer, els inquilins tindran l'oportunitat de fer front al deute i quedar-se en l'habitatge.

Significa que no es repetirien situacions com la de Maricarmen? Palomera és escèptic i, igual que el jurista Víctor Palomo, recorda que fins al moment els jutges han estat molt restrictius a l'hora de paralitzar desnonaments per motius de vulnerabilitat. "No queda clar si aquests supòsits estarien protegits, cal acreditar molt bé la vulnerabilitat i que no existeixi una alternativa habitacional, però hem vist que els jutges són molt escèptics", detalla Palomera.

Els experts subratllen que no hi ha una suspensió universal dels desnonaments, sinó que se circumscriu a uns requisits que ha de detallar un magistrat, que serà també qui decideixi si la propietat és un gran fons o no ho és. També insisteixen en la importància d'evitar arribar fins a aquestes situacions límit i recorden que el problema de Maricarmen va començar el 2018 amb la compra de casa seva per a finalitats especulatives per part d'una empresa.

Es posa límit als fons voltor?

El primer decret inclou dues definicions diferents del que podria entendre's com a fons voltor: una pel que fa als desnonaments i una altra per limitar la compra d'habitatges a aquestes entitats. Aquesta última és la més concreta, ja que estableix limitacions a la compra d'immobles a un preu inferior al 70% del seu valor de taxació en el mercat (la mesura estarà en vigor fins 2028).

Per Javier Gil, sociòleg i Javier Gil CSIC, encara queda un repte al davant perquè l'habitatge deixi de ser un negoci, encara que reconeix que hi ha moltes mesures dels decrets que poden ajudar a fer menys rendible la inversió dels rendistes. A més de la limitació de la compra a fons voltor, s'ha tornat a activar el topall als lloguers i la pròrroga dels contractes, i s'ha inclòs un augment dels impostos als pisos turístics o els habitatges buits. En el segon dels decrets, queda aïllada la proposta de major interès per a l'expert, la dels lloguers indefinits.

"Els lloguers indefinits són la norma a Europa, som l'excepció. I som l'excepció perquè els contractes que tenim aquí faciliten que pugin els preus", explica. En cas de tirar aquesta proposta endavant, els contractes d'arrendament es renovarien automàticament a excepció d'uns pocs supòsits. De no complir amb ells, si el propietari vol recuperar l'habitatge hauria d'indemnitzar a l'inquilí amb dotze mensualitats.

Jaime Palomera creu que la definició i els plantejaments per evitar l'especulació són "massa difusos". "Qui conegui com funcionen les lleis d'habitatge i com s'implementen sap que això que s'està presentant és paper mullat", sentencia. L'antropòleg compara el recollit en aquest decret amb la normativa que ha aprovat recentment Catalunya, que "impedeix les compres especulatives": "La norma catalana és molt simple, l'habitatge és per viure-hi. Si s'acredita que s'ha d'adquirir per viure-hi, es té prioritat. Si es destinarà a lloguer assequible o social, es té prioritat".

Es fa front al frau en els contractes?

Els intents de controlar els anuncis fraudulents als portals immobiliaris fins avui no han estat molt efectius i s'estima que en ciutats com Madrid almenys un 90% dels pisos turístics no compten amb llicència. També és una crítica recurrent dels sindicats de llogateres la prevalença de contractes temporals fraudulents i l'abús en els contractes per habitacions. Aquesta última modalitat, cada vegada més freqüent a causa del preu de les rendes, a partir d'ara estarà subjecta als mateixos requisits que els contractes d'habitatge habitacional.

Sobre aquestes mesures, Javier Gil puntualitza que responen a les exigències que portaven mesos plantejant els sindicats d'inquilins. Segons explica, a les comunitats autònomes on s'aplica la llei d'habitatge, el total dels contractes per habitacions no podrà ser superior al preu que tindria la vivenda si es llogués en conjunt. A la resta de territoris, d'acord al que també han confirmat fonts del Ministeri d'Habitatge, no es podrà realitzar aquesta limitació, encara que els inquilins ja no hauran de pagar honoraris i tindran la mateixa protecció que la resta. "Són les úniques mesures estructurals, que vénen a tapar un forat molt clar que s'estava utilitzant per rotar als inquilins com si fossin paquets d'Amazon", apunta Palomera.

A més d'aquestes qüestions, el primer decret (el que ja està publicat al BOE) torna a posar en vigor la pròrroga dels contractes de lloguer i estableix un préstec al 0% de fins a 50.000 euros per accedir al primer habitatge. Per demanar aquests diners, amb els quals es podrà fer front a l'entrada d'una hipoteca, no cal tenir una edat concreta i es retornarà un cop es completi el pagament del deute hipotecari. A més de les pròrrogues, s'estableix una congelació dels lloguers.

Són dos decrets ambiciosos?

Tots dos experts creuen que és un primer pas en la lluita pel dret a l'habitatge i que s'han recollit gran part de les mesures que venia exigint el moviment per l'habitatge en els últims mesos. Així i tot, insisteixen que queda un llarg camí per davant i que encara caldrà veure si es compta amb les majories suficients per treure tots dos decrets endavant.

"Jo diria que aquests decrets són el Reial Decret Maricarmen, que és el que proposaven els sindicats", defensa Javier Gil, però adverteix: "Sempre hem dit que aquest era el primer pas d'alguna cosa més gran. Això s'ha d'aprovar, però ha de ser part d'un nou cicle de polítiques públiques que busquin transformar la situació de l'habitatge. Per això és molt important que el carrer es mobilitzi". "Hi ha un malestar creixent i l'altre dia va ser un punt d'inflexió. La gent va veure que es deixava al carrer a una dona de 87 anys per especular i va dir 'ja n'hi ha prou, cal mobilitzar-se'", conclou.

En la mateixa línia, Palomera creu que aquest divendres es podran votar al Congrés temes centrals en matèria d'habitatge, encara que la lletra petita, sota el seu punt de vista, "és un mirall deformat" del decret plantejat des de l'Inquilinat: "Recullen les demandes del carrer però es queden curts. Jo crec que tenim damunt de la taula un conjunt de pegats que responen a les demandes que estaven en Sol, però que deixen moltes coses fora. Per exemple, més enllà dels préstecs per al primer habitatge, que ajudin a accedir a una casa en propietat".