La dada que exemplifica l'especulació amb l'habitatge: 571 empreses són propietàries de 271.000 pisos

Tot i que l'article 47 de la Constitució encarrega als poders públics "impedir l'especulació" el mercat de l'habitatge a Espanya es concentra en cada vegada menys mans. Una dada extreta del cadastre estatal (que no inclou ni Navarra ni Euskadi) confirma, sense cap dubte, aquesta realitat: 571 empreses posseeixen 270.854 habitatges. Aquestes societats mercantils comparteixen una circumstància entre si: totes elles tenen més de cent cases en propietat.

Les empreses són les que més acaparen, però en total hi ha 843 propietaris de diferent condició jurídica que posseeixen cada un d'ells més de 100 cases. Sumen entre tots 528.868 habitatges, el 2,18% de tot el parc a Espanya. Entre ells estan 117 administracions públiques –des de comunitats autònomes a ajuntaments, cabildos o diputacions–, que posseeixen en total 210.057 cases. A més, hi ha 70 associacions, fundacions i entitats religioses que sumen 15.471 habitatges en la seva cartera.

Per contra, només consten en el cadastre 13 persones físiques que són propietàries cadascuna d'elles de més de 100 habitatges, fins a sumar en total 2.409 cases. La mitjana és cridanera: cadascuna d'aquestes persones particulars té 185 pisos en propietat. Però, en realitat, el veritablement cridaner és que existeixin aquestes 13 persones físiques que tenen els immobles directament al seu nom. Des del punt de vista tributari, posar els habitatges a nom d'una empresa permet pagar molts menys impostos.

Bé de mercat

En el següent tram del cadastre, el dels propietaris que tenen entre 26 i 100 habitatges, els particulars sí que fan un salt: hi ha 644 persones físiques en aquest apartat, a una mitjana de 35 cases per persones. Així i tot, les 3.295 societats mercantils que posseeixen entre 26 i 100 habitatges representen el 74% dels propietaris d'aquest tram i tenen en la seva cartera 143.642 habitatges. Amb 25 o menys immobles, 246.027 empreses són propietàries de 642.993 cases.

La veritat és que en els últims anys ha crescut de manera notable el nombre d'empreses en el sector immobiliari."El mercat del lloguer s'ha convertit en un gran negoci. La propietat immobiliària s'ha anat concentrant en els últims anys. Hem d'atacar les causes que permeten que l'habitatge sigui tan rendible i tan lucrativa per a certes empreses", adverteix Manuel Gabarre, advocat expert en habitatge.

Moltes empreses s'han llançat a comprar immobles. Les estadístiques aportades pel Consell General del Notariat confirmen aquesta tendència: les empreses acaparen el 10% de les compravendes anuals d'habitatge a Espanya. Aquesta tendència, com diu Gabarre, s'ha accelerat: el 2025, les empreses van comprar 78.823 habitatges, la xifra més alta des del 2007. Però també van vendre molt: 124.064 vivendes. Ambdues xifres mostren el seu ús com a bé de mercat amb el qual fer negoci. A Espanya, sense comptar Navarra i Euskadi, 263.619 empreses posseïen 1.076.753 habitatges en 2025.

La mitjana surt a 4,08 immobles residencials per empresa. En realitat, el repartiment de la propietat de l'habitatge en mans d'empreses és més desigual i evidencia aquesta concentració del mercat. Algunes dades són inapel·lables. Les 571 empreses que acaparen gairebé 271.000 habitatges representen només el 0,2% del total de societats que fan negoci en el sector immobiliari. A més, les empreses que a efectes legals són considerades grans tenidors són amb prou feines el 5% del total. Tot i així, el 52% dels habitatges de les empreses -en concret, 562.513- està en mans de societats que tenen més de deu immobles, enfront de les 178.000 dels particulars que de cara a llei també són "grans tenidors", concepte que s'utilitza per als que tenen més de deu immobles.

És cert que el nombre d'habitatges que pertanyen a empreses amb prou feines representa el 4,44% de les 24.235.764 que hi ha en tota Espanya. Però la veritat és que les empreses representen el 1,54% dels propietaris però posseeixen més del 4% dels habitatges. El cadastre és la millor eina per conèixer en mans de qui estan els habitatges a Espanya. No obstant això, no ofereix informació sobre l'ús que es dóna a aquests habitatges.

Les zones on més acaparen

Un cop d'ull al mapa també pot ajudar en aquest sentit. Les empreses amb interessos en el mercat de l'habitatge es concentren a les zones turístiques i a les comunitats autònomes més habitades. Les Canàries és el territori on les empreses més habitatges tenen al seu nom en proporció: el 7,5% del total, per davant de Catalunya i Balears —6,6% en tots dos casos— i de Madrid, amb el 5,6%. En nombres absoluts, Catalunya, Andalusia, Madrid i País València concentren el 69% de tots els habitatges a nom d'empreses.

També ajuda un informe de Provivienda titulat Prevenció i atenció de l'exclusió residencial. Radiografia de la provisió d'habitatge a Espanya ( PDF). Publicat a finals de 2025 afirmava que un 55% de les rendes del lloguer de béns immobles per a ús residencial o altres usos acaben en les societats. Segons Provivienda, aquest percentatge era del 30% en els anys noranta. És la prova irrefutable que el lloguer està canviant de mans.

Segons dades obtingudes el 2024 per la Fundació Civio, organització sense ànim de lucre que lluita contra l'opacitat en les administracions públiques, CaixaBank era el propietari privat més gran d'Espanya, amb prop de 22.000 habitatges llogats amb fiança dipositada. Li seguia de prop el fons Blackstone, amb 19.600 habitatges llogats, 13.000 d'elles a Madrid, on era el major arrendador privat de la capital.