L’habitatge en temps de pandèmia: una quimera o un dret?

Silvia Beltrán Granell (Red Jurídica), Josep Babot Barbero (Enginyeria Sense Fronteres y colaborador del Observatori DESC), Guillem Domingo Utset (Observatori DESC) Adelina Cabrera Navarro (El Rogle) Isabel Blas Guillén (El Rogle)

El passat 14 de març es va decretar l'estat d'alarma per a la gestió de la greu crisi sanitària ocasionada per la COVID-19, la mesura més important del qual va ser el confinament de la població als seus habitatges.

A partir d'eixa data, el Govern va adoptar diverses mesures legislatives. Dins de l'àmbit social, les d'habitatge van ser de les primeres a aprovar-se. Aquesta urgència es deu a la importància que ha cobrat en els últims anys en el debat públic la problemàtica de l'accés i manteniment d'un habitatge digne i adequat.

Una crisi que ja existia

Encara que alguns s'obstinen a ignorar-la, patim una crisi habitacional gravíssima, que va esclatar amb la bambolla immobiliària i la recessió econòmica de 2008, però que té com a problema de fons el foment d'un model d'habitatge privat i mercantilitzat que no funciona. Les dades sobre llançaments parlen per si sols: segons les estadístiques judicials acumulem 684.385 desnonaments des de 2008 i 216 al dia en 2019, dels quals, el 67,5% van ser de lloguer.

Les dades mostren que ja existia una imprescindible necessitat d'adoptar mesures legislatives en defensa del dret a l'habitatge abans de la crisi de la COVID-19. Tot i això, i malgrat les constants reivindicacions per part dels moviments socials, les mesures han tardat a arribar. Per a implementar-les, hem hagut d'esperar que un percentatge significatiu d'espanyoles patiren una forta reducció dels ingressos com a resultat de la pandèmia. A més, es dóna la paradoxa que la situació actual ens ha obligat encara més a mirar “cap a dintre” dels nostres habitatges i les seues condicions i ha fet més crua -si cap- la situació de les persones que no disposen d'ella o de les quals, disposant d'una llar, estan en risc de perdre-la per un desallotjament imminent.

“L'habitatge, és la primera línia de defensa enfront del brot de COVID-19” va afirmar amb molt bon encert a principis d'abril la Relatora de l'ONU del dret a l'habitatge, Leilani Farha. Per això, països com França, Alemanya, Holanda, Àustria, Bèlgica, Portugal, Croàcia, Hongria, Regne Unit, Luxemburg o l'Argentina han establit algun tipus de moratòria sobre els desallotjaments d'habitatges durant la crisi del coronavirus.

Amb aquest article escrit a diverses mans per Red Jurídica, El Rogle i l'Observatori DESC, tractarem d'analitzar les mesures en l'àmbit de l'habitatge sobre desnonaments, lloguers i hipoteques aprovades en l'Estat espanyol, tractant d'assenyalar els seus aspectes interessants, així com els seus límits o la necessitat d'ampliar-les. Les disposicions que s'analitzen són algunes de les incloses en el Reial decret llei 8/2020, de mesures urgents extraordinàries per a fer front a l'impacte econòmic i social del COVID-19 i el Reial decret llei 11/2020, pel qual s'adopten mesures urgents complementàries en l'àmbit social i econòmic per a fer front al COVID-19.

La pedra angular: se suspenen els desnonaments

En les mesures de suport a famílies i col·lectius vulnerables adoptades durant l'estat d'alarma s'estableix la suspensió de llançaments sense alternativa habitacional fins al dia 2 d'octubre de 2020. Segons els representants polítics que van llançar les mesures, l'objectiu és “que ningú puga ser expulsat de sa casa”. Però, aconsegueix aquesta decisió paralitzar les expulsions forçoses dels habitatges després de la finalització de l'estat d'alarma? Vegem si les intencions polítiques han aconseguit materialitzar-se en mesures de les quals es puguen beneficiar les llars vulnerables i sense alternativa habitacional.

Per a començar, hem de remarcar que, durant l'estat d'alarma, tots els desnonaments romanen paralitzats, al no ser inclosos entre els serveis essencials. Aquesta paralització ha suposat que les vistes i llançaments es posposen automàticament a una data incerta.

Ara bé, entrant a analitzar la normativa, sembla restringir els supòsits de suspensió als contractes que es regeixen per la Llei 29/1994 d'Arrendaments Urbans i no aclareix si les mesures de suport són aplicables per a la resta de contractes d'arrendament vigents (els regulats pel Decret 4104/1964, anomenats popularment de renda antiga, i el Decret Boyer de 1985). Se sobreentén a més que alguns desnonaments, com els d'ocupació i alguns casos de desnonament hipotecari, no se suspendran després de l’alçament de l'estat d'alarma.

Així mateix, la normativa que advoca per la paralització dels llançaments, restringeix els supòsits a aquelles inquilines pendents de desnonament sense alternativa habitacional que es troben en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda únicament com a conseqüència dels efectes de l'expansió de la COVID-19. Però no sols això sinó que, apel·lant a l'equilibri entre els contractants i a evitar traslladar la vulnerabilitat econòmica a les xicotetes propietàries, introdueix la variant que s'haja de valorar l'aplicació de la suspensió si la propietària es troba en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda.

L'operativa que planteja aquest article per a sol·licitar la paralització està repleta d'incògnites ja que la seua redacció és imprecisa. Sembla distingir entre aquells desnonaments en els quals no estiga assenyalat llançament, en els quals podrà suspendre's el procediment judicial per un període de sis mesos des de l'entrada de la normativa; i aquells en els que ja estiguera assenyalat el llançament, en els quals es podrà demanar una suspensió extraordinària de l'acte de llançament. El que sí que es precisa és que per a poder beneficiar-se de la mesura, la sol·licitud de la suspensió s'haurà de fonamentar en la vulnerabilitat econòmica i s'hauran d'aportar tots i cadascun dels documents que requereix la normativa.

La responsabilitat d'apreciar la situació de vulnerabilitat econòmica de les sol·licitants recau en la Lletrada de l'Administració de Justícia de cada Jutjat, al temps que els serveis socials competents són els encarregats d'adoptar les “mesures que estimen oportunes”. Però, quines mesures es preveuen per a poder combatre la situació de vulnerabilitat econòmica quan arribe el llançament després de la suspensió?

Després d'una absència de concreció de les “mesures oportunes” a prendre pels serveis socials en el primer paquet de mesures, ha resultat necessari un reforç de les propostes a través d'una Ordre Ministerial que s'ha ocupat de regular les ajudes per a les persones que es troben en procés de desnonament del seu habitatge habitual. Aquesta legislació ha traslladat l'execució de les “mesures oportunes” a les comunitats autònomes amb la finalitat que posen a disposició de la persona beneficiària ajudes econòmiques, o bé habitatges de titularitat pública o de titularitat privada o qualsevol allotjament o dotació residencial susceptible de ser ocupada. Però, com s'executaran aquestes mesures?, d'on trauran els habitatges per a les persones en situació de vulnerabilitat? La imprecisió de la norma i, sobretot, la manca d'habitatge públic a l’estat espanyol (no arriba al 3% de mitjana) semblen posar en escac el dret humà a l'habitatge de les persones en perill de ser desnonades sense alternativa habitacional.

Què passa amb els lloguers?

Una de les mesures de les quals més ha presumit el Govern és la que s'ha anomenat “pròrroga automàtica” dels contractes de lloguer, que pretenia pal·liar la incertesa i el risc al qual s'exposen moltes inquilines amb contractes que vencen aquests mesos. Implica una pròrroga de sis mesos i és aplicable als que acaben entre el 2 d'abril i el dia en què finalitzen els dos mesos següents a l’alçament de l'estat d'alarma.

Però malgrat que s'ha divulgat com a “automàtica”, la redacció que se li ha donat pot portar a equívoc. En primer lloc, s'exigeix la prèvia “sol·licitud” de la inquilina, la qual cosa pot acabar amb l'exclusió de moltes que, per desconeixement o per falta de mitjans per a realitzar la sol·licitud, no la formularan i podrien perdre l'ocasió d'acollir-se a la mesura. El mer fet d'anomenar-lo “sol·licitud” llança dubtes -i inseguretat jurídica- sobre l'abast de l'automatisme. A més, l'article acaba amb un imperatiu confús: “aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària haurà de ser acceptada per l'arrendador”. Es refereix al fet que l'arrendador no té més remei que acceptar-la o al fet que s'aplicarà només si l'accepta? Al nostre parer, la resposta rotunda ha de ser que la propietària està obligada a aplicar-la. Aquesta és l'única interpretació que garanteix que es compleix la intenció proclamada per l'Executiu: defensar el dret a l'habitatge; i l'única que seria coherent amb el caràcter “automàtic” que defensa el Govern.

D'altra banda, la mesura més problemàtica està sent la moratòria del deute arrendatici, que té com a objectiu fer costat a les unitats familiars més vulnerables, posant l'accent especialment en “aquells que ja feien un elevat esforç per al pagament de les rendes, però també aquells que, sense estar prèviament en eixa situació, es troben ara en ella circumstancialment”.

En aquest punt, s'estableix una diferència entre petites i grans propietàries en funció de la quantitat d'immobles en propietat, sense que importe si són persona física o jurídica. Aquesta és una distinció que ja existia en algunes comunitats autònomes i que ara s'ha introduït en la normativa estatal, la qual cosa és de celebrar.

Així, quan la part arrendadora siga una “gran tenedora” (és a dir, quan tinga 10 immobles o més), la primera alternativa que s'ofereix és la reducció del preu del lloguer a la meitat durant el temps que dure l'estat d'alarma, prorrogable a un màxim de 4 mesos. I la segona consisteix en l'ajornament de la renda del lloguer que tindrà una duració igual a l'anterior però que obliga la inquilina a pagar el nou deute generat de forma fraccionada en els pròxims tres anys.

Aquesta nova normativa que persegueix generar un escenari social una mica més encoratjador que en altres crisis anteriors i protegir des de l'Estat de Benestar a “aquells que més el necessiten”, deixa oberta aquesta negociació a les parts involucrades. El que en realitat equival a dir que ho deixa en mans de les grans propietàries, perquè la decisió sobre quina alternativa es durà a terme, si no hi ha hagut acord mutu entre les parts, dependrà únicament d'aquestes grans propietàries que especulen per tot l'estat amb l'habitatge, fins i tot en temps de pandèmia.

Quan la propietària no té aquesta consideració (posseeix 10 immobles o menys) el panorama no és més encoratjador per a les inquilines. Més aviat al contrari: en aquests casos la propietària pot negar-se a l'ajornament temporal del pagament de la renda o a la seua condonació. I pot fer-ho sense donar explicacions i sense distingir entre si té un habitatge en lloguer amb el qual complementa els seus ingressos o si té nou o deu habitatges i viu exclusivament de rendes. Dues situacions radicalment diferents que, no obstant això, no modulen la resposta legal, que segueix dissenyada pensant en el sosteniment econòmic de les propietàries i no de les inquilines, en el sosteniment del negoci immobiliari i no en el del dret a un habitatge accessible.

En aquest sentit, cal esmentar que es contempla la possibilitat de sol·licitar finançament als bancs i/o les ajudes al lloguer (la quantitat del qual dependrà de cada comunitat autònoma) per a aquests nous endeutaments que enfronten des de ja les inquilines amb motiu de les moratòries. És cert que aquests crèdits bancaris (mitjançant avals de l'Institut de Crèdit Oficial) no tindran cap mena d'interés i que s'estén el termini de devolució a sis anys, prorrogables per quatre anys més. No obstant això, preocupa que hui dia aquestes vies possibles de suport econòmic als lloguers continuen inactives, i fins i tot s'ha denunciat que algunes entitats financeres hagen abusat per a comercialitzar amb els seus productes.

D'altra banda, no deixa de sorprendre que la normativa que va nàixer amb l'ànim de mitigar les horribles conseqüències socials servisca com a eina per a continuar enfortint el monstre immobiliari i alimentar el pervers i rendible negoci d'especular amb el dret fonamental a l'habitatge. Es tracta, en definitiva, d'una “mesura social” que promou l'endeutament de les persones inquilines que, en la majoria dels casos, ja tenien prèviament dificultats per a pagar el lloguer. Per què els diners públics es destinen a mantindre la bambolla del lloguer? A qui es protegeix realment?

Una altra moratòria en hipoteques

Quant a les mesures dirigides a protegir a les deutores hipotecàries afectatdes per la crisi del coronavirus, hem de destacar que precisament van ser aquestes les primeres a aprovar-se, tan sols quatre dies després de la declaració de l'estat d'alarma.

El text, entre altres mesures, inclou l'anomenada moratòria hipotecària, que com en el cas dels lloguers, va dirigida exclusivament a famílies que s'hagen vist directament afectades per l'actual crisi sanitària. Per això, la unitat familiar ha de complir amb uns requisits específics que comencen amb què “el potencial beneficiari passe a estar en situació de desocupació o, en cas de ser empresari o professional, patisca una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial en la seua facturació d'almenys un 40%”. Els supòsits són més estrictes que en la moratòria d'arrendaments, que també permet les reduccions de jornada per motiu de cures o el calaix de sastre de les “altres circumstàncies similars que suposen una pèrdua substancial d'ingressos”.

A més, es requereix que la família haja tingut uns ingressos mensuals inferiors a uns límits establits per la norma el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria (per exemple, menys d'uns 1.600 euros en els casos genèrics d'unitats familiars sense menors), que la hipoteca i les despeses de subministraments representen més del 35% dels ingressos en el moment d'acollir-se a la mesura i que hi haja hagut una diferència substancial en la càrrega que suposa el pagament de les quotes hipotecàries. Dirigida en un primer moment de manera exclusiva a habitatge habitual, amb el segon reial decret llei s'amplia a immobles d'autònoms i empresaris destinats a l'activitat econòmica, així com a habitatges propietat de persones físiques que es troben llogades i la inquilina de les quals impague.

La moratòria consisteix bàsicament en un ajornament del pagament (suspensió de deute hipotecari) durant tres mesos sense que l'entitat financera puga aplicar després interessos moratoris. Per tant, no és una condonació o una quitació, ni molt menys. Si a una família li restaven, posem per cas, 50 quotes per sufragar; una vegada transcórreguen els tres mesos, li continuaran quedant elsma teixos 50 pagaments. Com a punt positiu, almenys no s'aplica un fraccionament de les quotes no satisfetes en les posteriors mensualitats, cosa que incrementaria les quantitats a abonar. El que queda clar és que la banca no perd un euro i les famílies, malgrat la seua reducció d'ingressos, segueixen igual d'endeutades que abans.

El major problema de tots es troba, no obstant això, en el procés de sol·licitud (el termini s'estén fins a tres setmanes després de la fi de l'estat d'alarma), que imposa a les famílies l'obligació de recaptar tot un conjunt de documentació per a acreditar la seua situació i que en la pràctica dóna barra lliure a les entitats financeres per a rebutjar aquelles peticions que entenguen que no compleixen amb els requisits imposats pel Reial decret llei, ja que són les entitats, i no l'Administració, les encarregades de destriar a qui s’aplica i a qui no.

Resultat: segons diferents informacions, al voltant d'un 80% de les 100.000 sol·licituds rebudes en tot l'Estat van ser rebutjades per les pròpies entitats. Cal preguntar-se els motius: les xifres es deuen a l'arbitrarietat dels bancs?, o més aviat mostren el fracàs del Govern a l'hora d'imposar uns requisits d'entrada massa estrictes? El debat està obert. L'associació de consumidors ASUFIN adverteix que només un 10% dels expedients recaptats de sòcies afectades compleixen amb les condicions imposades per la normativa. Algunes entitats admeten que la major porta de rebuig és la renda familiar del mes anterior, que deixaria fora per exemple a una parella amb el salari mínim interprofessional que s'haja quedat en l'atur.

Només el temps ens dirà si s'ha tractat d'una mesura efectiva per a evitar que es repetisquen milers d'històries dramàtiques com les que vam viure després del col·lapse de 2008. A simple vista, les dades del primer mes haurien de convidar l'Executiu a reflexionar sobre l'abast de la moratòria i la possibilitat de flexibilitzar els requisits d'accés per a accedir a més famílies, facilitant la seua sol·licitud i imposant majors obligacions a la Banca.

La lletra xicoteta de les mesures en habitatge

En primer lloc, s'han detectat imprecisions o mala tècnica legislativa que poden portar a equívocs i a interpretacions que redueixen l'impacte de les mesures anunciades. No cal dir que qualsevol dubte o llacuna, ha de ser interpretada en el seu sentit més garantista en favor de la població vulnerable i del dret a l'habitatge.

En segon lloc, hem de parlar de mesures que són clarament incompletes o que no protegeixen a una part significativa de la població, que, com a conseqüència de la falta de suport econòmic i social, voran vulnerat el seu dret a l'habitatge. Serveixen d'exemple les restrictives definicions triades per a acollir-se a les mesures de vulnerabilitat. Aquestes limitacions ens porten a preguntar-nos: què passarà amb les persones que ja es trobaven en una situació de vulnerabilitat social i econòmica abans de la COVID-19? Què ocorrerà amb les que es vegen afectades indirectament o sobrevisquen amb l'economia informal i no puguen demostrar la seua reducció d'ingressos?

En tercer lloc, hem de ser crítiques amb una inadequada modulació de les mesures en relació a la posició, poder i capacitat de càrrega de cadascuna de les parts implicades. És un error tractar com quasi iguals a les inquilines i a la propietat, o a les hipotecades i a les entitats financeres, protegint un suposat equilibri que no és tal. Té sentit, per exemple, evitar que la vulnerabilitat de les inquilines siga traslladada a propietàries que pogueren arribar a necessitar eixa renda per a subsistir. Però no en té fomentar la mediació entre inquilines i grans propietàries, ja que entenem que ens trobaríem davant una situació desequilibrada entre les parts, en la qual la propietat podria pressionar perquè s'aplicarà la solució més favorable (moratòria amb prorrateig).

En quart lloc i, sobre les opcions de resolució de les situacions d'impossibilitat de pagament, no ens sembla assenyat optar per l'endeutament, encara que siga a cost zero, perquè sembla temerari si tenim en compte la crisi econòmica i social de gran importància ja anunciada per al post COVID-19. A més, si bé és cert que s'ha aconseguit fer un pas avant distingint a la propietat segons la seua capacitat de suportar càrregues, no s'ha arribat on es deuria i seria just ja que no s’estableixen obligacions intenses per a les grans propietàries, que podrien suportar-les, dedicant diners públics per a atenuar eixa responsabilitat, en detriment per exemple de més garanties de cobrament per a les petites propietàries que poden incórrer en vulnerabilitat.

Així doncs, pensem que en línies generals no s'ha aconseguit l'objectiu que estableix el preàmbul de l'últim decret: “adoptar mesures urgents i contundents amb l'objectiu d'esmorteir l'impacte d'aquesta crisi sense precedents”. Els moviments socials de referència en la defensa del dret a l'habitatge, la Plataforma d'Afectades per la Hipoteca i els Sindicats d'Inquilines, han sigut molt crítiques amb les mesures. No obstant això ha de destacar-se la importància de totes aquestes mesures amb els seus límits, vinculada a la capacitat d'agenda de les entitats i moviments socials, així com a la percepció social cada vegada més estesa en l'opinió pública que l'habitatge és un dret fonamental que ha de garantir-se igual que la sanitat o l'educació.

També és positiva la demostració que és possible en molt poc temps articular mesures legislatives i polítiques de gran impacte, com per exemple, ajudes que arriben a milers de persones, suspendre els desnonaments, o que els bancs estiguen obligats a fer préstecs sense benefici havent d'assumir-ne les despeses.

Per a acabar, assenyalem la necessitat de prorrogar les mesures aprovades, així com d'ampliar-les, per a enfrontar en clau de drets, i no de socialització de pèrdues, la situació social i econòmica que ha deixat el coronavirus. Ha hagut d'arribar una pandèmia perquè es visibilitze des del Govern la crisi d'habitatge, però sense cap dubte, els canvis legislatius estan cridats a tindre un protagonisme essencial per a garantir el dret a l'habitatge en l'Estat espanyol.

Després d’aplanar la corba dels contagis, tocarà frenar la corba dels desnonaments, per a fer realitat el missatge de “no deixar ningú arrere” i poder “quedar-nos a casa” perquè tenim accés a un habitatge digne i adequat.