El model d'hotels i oficines de Barcelona, en crisi

La venda a principis del mes de gener de l'Hotel Nobu, propietat de l'actor Robert de Niro, a l fons alemany ASG per 80 milions d'euros suposa un símbol del rumb del sector hoteler, un dels més castigats per la pandèmia. L'establiment, ubicat a l'Avinguda de Roma de Barcelona, al costat de la Torre Catalunya, ha obert la caixa de Pandora d'una sèrie d'anuncis i rumors sobre el canvi de mans de molts locals, afectats per la falta de rendibilitat per l'enfonsament del turisme i la incertesa sobre la recuperació econòmica. En paral·lel, una altra de les herències de la Covid-19, el teletreball, ha impactat en la demanda d'oficines a la capital catalana, que el 2020 va caure un 55%, segons un informe de la consultora immobiliària BNP Paribas.

L'estudi reflecteix una sèrie de dubtes per part dels inversors per diversos factors, com el descens evident de l'activitat econòmica i les incògnites sobre la implantació del teletreball. Així, l'informe fa referència "a un ajornament en la presa de decisions per part de les empreses, especialment a les demandes de mitjanes i grans superfícies". Tot i això, les dades mostren una lleugera millora en el quart trimestre del l'any passat i una certa fortalesa en la demanda de sòl en les zones més properes al nucli del mercat metropolità del mercat d'oficines barceloní.

En una conferència recent sobre com ha afectat el sector immobiliari la pandèmia i en el canvi que aquesta suposarà en el futur model d'oficines, la presidenta de la consultora Savills Aguirre Newman, Anna Gener, va al·ludir a conceptes intangibles per mantenir les oficines com a centres de decisió. "Aspectes com la cultura, els valors o les relacions entre professionals resideixen i es fomenten en l'espai físic compartit i seran algunes de les claus de la feina en la societat postpandémica". En la mateixa línia, Gener apunta que "el valor dels espais de treball està en tot el que és capaç d'oferir una organització als seus professionals".

Un nou mercat

Tot i que després del primer estat d'alarma, el mercat es va reactivar tímidament, sobretot durant l'últim trimestre del 2020, l'activitat s'ha concentrat en exclusiva al districte del 22@. Les previsions de Savills Aguirre Newman és que 2021 es caracteritzi per l'entrada de superfície de sòl buida i un desequilibri entre l'oferta i la demanda, de manera que els inversors del mercat d'oficines ja han posat la vista en altres segments de negoci, com la logística o el lloguer.

Com a conseqüència del teletreball ja s'està produint un ajust de la superfície de les oficines, de prop d'un 15%

Derivat del fenomen obligat del teletreball, ja s'està produint un ajust de la superfície de les oficines, de prop d'un 15%. Per aquesta raó, els responsables de dissenyar les oficines ja ho fan pensant en conceptes com la flexibilitat, incorporant fórmules com el coworking, en què els despatxos es converteixen en espais de reunió i convivència, a semblança dels utilitzats pels professionals autònoms. D'aquesta manera, es comencen a desenvolupar valors com el talent, la cohesió d'equip o la creativitat, que requereixen d'un espai físic, tal com reivindica Anna Gener, de Savills Aguirre Newman.

Per motius diferents, la crisi de la pandèmia està perjudicant el model turístic de Barcelona, principalment la viabilitat dels hotels, de manera que molts s'han posat a la venda. A més del Nobu, ja s'ha confirmat que estan en el mercat establiments com el Joan Carles I o el Barcelona Apolo, propietat del fons d'inversió Varde Partners i gestionat pel grup Melià. El preu per adquirir-lo ronda els 90 milions d'euros. També s'han produït rumors, desmentits pels propietaris, d'una possible venda de l'Hotel Mandarin, situat al Passeig de Gràcia.

A la caça de la rendibilitat

"Un 75% dels hotels de Barcelona estan tancats i els que romanen oberts tenen una entrada d'ingressos molt baixa". És l'anàlisi d'Oriol Anguera-Torrell, professor i investigador de centre CETT de la Universitat de Barcelona (UB) i especialista en allotjaments turístics i restauració. Al panorama desolador de la capital catalana, amb poc més d'un centenar d'hotels oberts, s'afegeix la manca de solvència dels negocis i la incertesa de fins quan durarà la situació.

"Un 75% dels hotels de Barcelona estan tancats i els que romanen oberts tenen una entrada d'ingressos molt baixa"

En l'últim any, la tarifa mitjana dels hotels ha baixat un 50%, el que genera un context en què "les empreses no poden aguantar i venen algunes de les seves propietats per guanyar liquiditat i reduir els deutes", explica Anguera-Torrell . A partir d'aquí, els establiments canvien de mans i passen a estar gestionats per fons d'inversió estrangers. El professor es pregunta sobre el destí dels beneficis i la fórmula que utilitzaran aquestes firmes per a tributar els seus ingressos.

Aquesta tendència deixarà menys operadors amb més propietats en el mercat hoteler barceloní. La inevitable concentració de mercat comportarà, segons prediu Anguera-Torrell, preus més alts en els lloguers immobiliaris. Els fons d'inversió, tal com fixa la seva pràctica empresarial, buscaran comprar barat per obtenir rendibilitat amb la venda. La irrupció d'aquests fenòmens, que es constaten en el sector de les oficines i als hotels, deixa en l'aire si el canvi de paisatge originarà un intent de recuperació de l'espai públic per al ciutadà o serà un simple canvi en la gestió dels edificis, que persistirà en un model econòmic basat en la mercantilització de les propietats immobiliàries.