Menys comissions i fre a les clàusules abusives: les claus de la nova llei hipotecària

El Congrés dels Diputats ha donat llum verda a la llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, la nova normativa que ajusta la legislació espanyola a l'europea pel que fa al mercat hipotecari. L'avançament electoral no farà decaure, per poc, una llei que porta un retard de més de dos anys a l'hora de traslladar la directiva europea, cosa que li pot costar una sanció milionària a Espanya per part de la Comissió Europea.

El text ha tirat endavant amb el suport de tots els grups, a excepció del d'Unidos Podemos, que ha denunciat que es tracta d'una norma totalment insuficient que continua donant suport a la banca davant dels clients. Els partits coincideixen que, en general, la norma augmenta la transparència en les operacions del mercat immobiliari i dota de més mecanismes de protecció al consumidor.

El Congrés havia acordat fa uns mesos que la nova llei hipotecària entraria en vigor 30 dies després de la seva aprovació perquè les entitats tinguessin temps d'adaptar-se a la legislació, però, finalment, una esmena introduïda pel PP al Senat (i consagrada posteriorment en el Congrés) farà que la norma no entri en vigor fins aquí a tres mesos. Aquestes són les principals novetats de la llei reguladora de contractes de crèdit immobiliari.

Els bancs assumiran més despeses, inclòs l'AJD

S'estableix un repartiment més equitatiu de les despeses entre l'entitat i el client a l'hora de formalitzar una hipoteca. Els bancs que subscriguin una hipoteca pagaran l'impost d'Actes Jurídics Documents (AJD), les primeres còpies del notari, les despeses del registre i de la gestoria, mentre que el client pagarà segones còpies del notari i les despeses de taxació.

A més, l'entitat no podrà cobrar comissions per novació al préstec. En el cas de les caixes rurals i les cooperatives de crèdit, exemptes actualment de pagar l'impost d'Actes Jurídics Documentats, hauran d'abonar-lo quan atorguin una hipoteca.

Menys comissions i limitació de clàusules abusives

Les comissions d'amortització anticipada per a hipoteques de tipus fix baixaran a la meitat i seran del 2% durant els 10 primers anys i de l'1,5% a partir d'aquest període, mentre que el client haurà de triar el tipus d'amortització a tres o cinc anys quan la seva hipoteca sigui a tipus variable, les comissions de la qual seran del 0,25% o del 0,15%, respectivament.

El client podrà, a més, subrogar sense costos i lliurement la seva hipoteca, i entre les entitats s'establirà un mecanisme de compensació basat en els interessos cobrats i les arracades de cobrament vinculats al cost per les despeses de constitució de la hipoteca perquè no es produeixi una situació de desequilibri en el mercat i de competència deslleial.

S'eliminen les clàusules sol i la nova clàusula de venciment anticipat no afectarà els embargaments actualment suspesos i pendents de resolucions del Tribunal de Justícia de la Unió Europea. No obstant això, en la norma no s'aborda l'abús d'algunes clàusules que han damnificat als clients a l'hora de constituir una hipoteca.

Aquest és el cas d'aquells crèdits vinculats a l'índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH), una variable que se suma als préstecs (igual que l'Euríbor), però que grava més els interessos de les hipoteques. La Unió Europea i alguns jutges consideren a més que es tracta d'un índex que els bancs poden manipular, per la qual cosa ha arribat a ser considerat una clàusula abusiva.

Es contempla la dació en pagament, però no és obligatòria

La dació en pagament serà voluntària si així ho estableixen les parts, encara que no es contempla l'obligació de garantir la responsabilitat patrimonial al ben hipotecat. A més, no es recull el lloguer social ni tan sols com a fórmula determinades situacions d'urgència de col·lectius i persones vulnerables.

La nova llei hipotecària no prohibeix els desallotjaments forçosos sense alternativa habitacional, i tampoc articula mecanismes de protecció davant aquestes situacions. En 2007, el Comitè de Drets Econòmics, Socials i Culturals (DESC) de Nacions Unides va declarar que el desallotjament sense alternativa habitacional constitueix una violació del dret a un habitatge adequat, i va advertir que la seva pràctica intensifica la desigualtat, els conflictes socials i la segregació, així com que les seves conseqüències són similars a les derivades dels desplaçaments arbitraris.

Amb la nova llei, el client podrà contractar amb una altra entitat diferent de la que li concedeix el préstec, les assegurances o pòlisses de llar, vida o protecció del crèdit sempre que compleixi els requisits que marca el contracte i el prestador no podrà cobrar comissió o cap despesa per l'anàlisi d'aquestes pòlisses.

Major transparència i informació

A partir de l'entrada en vigor de la norma, el banc ha de donar al client 10 dies per a analitzar la informació precontractual dels préstecs immobiliaris abans de signar-los. El Codi de Bones Practiques bancari serà permanent perquè les entitats hagin d'aplicar-lo a tots els préstecs i no només als signats abans de 2012.

L'entitat haurà d'oferir una fitxa estandarditzada perquè el client pugui comparar les condicions hipotecàries que li ofereix el banc i es crearà una Autoritat Independent que vetlli per la protecció i transparència en la contractació immobiliària. A més, es reforçarà la supervisió bancària que garanteixi la solvència de l'hipotecat.

Els taxadors seran independents i poden ser no només societats de taxació sinó també persones físiques. A més el client podrà triar-lo. Els trasters, garatges o altres elements que sense constituir habitatge com a tal compleixin una funció domèstica també seran considerats immobles.