BOMBOLLA IMMOBILIÀRIAL'oferta de pisos es dispara i els preus pugen, amb perspectives de davallada demogràfica

Els constructors espanyols han duplicat el ritme d'edificació d'habitatges en tres anys: als 40.000 iniciats el 2014, quan el país acumulava un parc de 535.734 llistes per estrenar, se'ls van sumar més de 50.000 el 2015 i 64.038 el 2016, amb la previsió de superar els 84.000 el 2017. En dos anys, i mentre augmentaven les operacions de venda de sòl urbà i el seu preu pujava un 13% el 2017 després de sengles avenços del 5% en els dos anteriors, ha començat la construcció de 148.184 cases i  s'han finalitzat altres 90.476, segons dades del Ministeri de Foment.

El sector del totxo s'anima, però suposa això una bombolla? L'evolució del preu de venda de les cases, amb pujades de tot just un 1% des de gener de 2014, segons Tinsa, la principal firma espanyola de taxacions, no sembla complir els seus requisits acadèmics ( "procés de forta pujada en el preu d'un actiu , que genera expectatives de pujades futures no exemptes de risc "), encara que sí sembla apuntar en aquesta direcció l'acceleració dels darrers mesos, ja que s'han encarit un 2,6% en el que va d'any i, en termes interanuals, l'apreciació arriba al 6,1% a les grans ciutats, segons la mateixa font. A aquesta tendència caldrà sumar-li la influència d'aquest encariment del sòl, que pot arribar a tres punts, en el preu de venda de les promocions que sortiran a la venda a partir d'aquest any.

Paral·lelament, i mentre l'habitatge usat i la rehabilitada suposen el gruix de les operacions malgrat l'elevada disponibilitat de cases noves, el volum de compravendes porta uns mesos creixent. Les 457.689 transaccions que va comptabilitzar l'any passat el Consell General del Notariat superen en un 54% a les 296.989 de 2013, tot i que segueixen lluny del volum dels últims anys de la bombolla (853.568 el 2007) i se situen encara en nivells dels pitjors anys de la crisi (463.260 en 2009 i 497.800 en 2010).

Baixen la demografia i les rendes

No obstant això, aquestes tendències alcistes del mercat immobiliari s'enfronten amb dos esculls de magnitud considerable. D'una banda, l'empobriment provocat per la crisi i les polítiques aplicades per combatre-la estan elevant a un ritme vertiginós l'esforç econòmic de les famílies per accedir a un habitatge: la renda bruta disponible de 6,9 anys quan fa només tres anys era de 6,4, i en tots dos casos aportant una mica més de la tercera part d'aquests ingressos cada exercici, segons el Banc d'Espanya. Aquest indicador no arribava a 4 el segle passat.

I, de l'altra, la demografia tendeix a la baixa, la qual cosa reduirà la demanda. Les projeccions de l'INE (Institut Nacional d'Estadística) apunten que, després d'un lleuger descens fins a final d'aquesta dècada, Espanya perdrà gairebé mig milió d'habitants en la següent (de 46,4 a 45,9 milions) i una mica més de 600.000 en la posterior, per cedir la marca dels 45 milions en 2044. No obstant això, la mateixa font preveu que la xifra de llars del país passi en els propers catorze anys de 18,45-19.280.000, amb un augment de 832.223, que es deu al creixement dels formats per una o dues persones (1,4 milions) mentre els de tres o més membres es redueixen en més de mig milió.

El ritme de creació de llars és notablement inferior al registrat durant la bombolla

Malgrat l'augment, el ritme de creació de llars és notablement inferior al registrat durant la bombolla i l'inici de la crisi, quan rondava les 300.000 anuals per l'arribada d'immigrants i per les majors facilitats que la situació econòmica i laboral oferia als joves per emancipar-se.

De fet, el sector immobiliari sembla conscient que no ens trobem ni venen temps molt pròspers per vendre cases a les famílies. Els analistes de Solvia, la immobiliària del Banc Sabadell, no descarten que la combinació, a partir del 2020, de l'evolució negativa de la demografia "i el possible esgotament de la recuperació econòmica puguin conduir a una nova disminució en la demanda d'habitatge" . Les seves previsions apunten que "la demanda natural d'habitatge experimentarà una reducció de prop del 25% fins el 2022 per qüestions demogràfiques", entre les que destaca "la progressiva reducció" de la població de 25 a 44 anys, i per "la preferència pel lloguer de les generacions més joves"; entre altres motius, perquè pateixen una mobilitat laboral més elevada i perquè tenen salaris més reduïts que anys enrere.

"A curt termini, la variable demogràfica és positiva", indica l'informe, que apunta que "el lògic és que cada vegada més persones es puguin incorporar al mercat com a potencials compradors d'habitatge, però també com a potencials llogaters". Els grans grups financers han vist un filó en aquest segon grup de persones.

Duplicar la demanda

El mateix sector immobiliari admet que "la millora de la posició del comprador tradicional d'habitatge està encara pendent d'una progressiva millora del mercat laboral" que elevi els seus ingressos, mentre les vendes revelen una "notable presència del comprador de reposició i del petit inversor, que compren amb fons propis "i paguen al comptat.

Tres grups de compradors: els forans, les famílies i estalviadors animats

Dades com que el 34% de les compres (unes 170.000 l'any passat) es facin sense hipoteques o que ciutadans estrangers tanquessin gairebé una de cada cinc adquisicions (92.298) revelen l'existència avui dia de tres grups principals de compradors: els forans, el volum de compres fa set anys augmentant; famílies que havien ajornat el seu canvi de casa tot esperant temps millors i, finalment, estalviadors animats per les rendibilitats de fins al 6,1% anual de la inversió que, davant d'un panorama bancari de tipus d'interès baixos, ofereix avui el sector de l'arrendament. Aquest últim grup comença a adquirir una presència predominant en les cinc principals ciutats espanyoles (Madrid, Barcelona, València, Sevilla i Saragossa).

Solvia pronostica per als pròxims anys un ritme de construcció d'entre 100.000 i 200.000 habitatges, concentrades a Madrid, Barcelona, els cinturons de totes dues, Sevilla, València, Màlaga, Alacant, Còrdova, Bilbao i Sant Sebastià, i un augment de la demanda d' cases de lloguer, que passarà del 18,6% al 30% del total, al costat un descens dels petits inversors si pugen els tipus d'interès.

Grans grups financers

Això, quan el nombre de famílies espanyoles que viuen en una casa llogada ja ha augmentat més d'un terç en una dècada, dels 2,23 milions d'2006 als 2,99 de 2016, vol dir que el negoci es troba i es trobarà durant anys en el lloguer, que registra increments anuals del del 19,5% a Barcelona i del 14,5 a Madrid, impulsats per factors com l''efecte Airbnb', mentre el Govern espanyol prepara un Pla d'Habitatge de previsibles efectes inflacionistes.

L'arrendament, amb preus mitjans de 445 euros per un pis de 50 metres que a la capital catalana es disparen fins els 905, ha deixat de ser un negoci familiar i ha entrat de ple en el sector dels grans inversors financers i les empreses de gestió. I l'Estat, un dels principals actors del mercat financer i l'immobiliari després del rescat bancari, també participarà en aquest sector al voltant del que sí que sembla estar inflant una nova bombolla.

Els principals arrendadors són ara bancs o fons d'inversió. Un informe de Solvia assenyala a La Caixa com a propietària del principal parc d'habitatges de lloguer del país, amb 38.000, un paquet que duplica amb escreix al del fons immobiliari Lazora (11.500), el fons d'inversió Blackstone (10.500) i els bancs Santander (8.000, als quals se suma un paquet similar del Popular) i Sabadell (5.500), que se situen per davant d'altres fons com Goldman Sachs (4.800), l'empresa Testa (4.700) i la Sareb o banc dolent (4.297) .

No obstant això, aquesta classificació varia si es tenen en compte tres factors: la compra de Banco Popular pel Santander, que afegeix 8.000 pisos a la seva cartera; que Acciona combina la gestió del seu Real Estate (1.382 habitatges) amb la propietat d'un 20% de Testa, de la qual el Santander i el BBVA són els principals accionistes, i que la posició de l'Estat en aquesta classificació varia a l'alça si es té en compte la participació indirecta del FROB (Fons per a la Reestructuració i Ordenació del sector Bancari), de titularitat estatal com la Sareb, en Lazora a través de caixes d'estalvi rescatades o intervingudes com Caja España i Caja Duero (absorbides per Unicaja), Banca Cívica (adquirida per la Caixa), CAI (integrada a Ibercaja) o Caja de Ávila (integrant de Bankia), i també a través de Inmocaja, immobiliària participada per la majoria de les antigues caixes d'estalvi.

A l'entrada d'aquests gegants financers com a propietaris se li suma la irrupció d'empreses de gestió d'arrendaments que, en diversos casos, controlen més de 10.000 habitatges: Anticipa, Azora i Servihabitat es fan càrrec, respectivament, dels parcs de Blackstone, Lazora i La Caixa, mentre Alquiler Seguro, que administra 40.000, lidera el segment dels particulars.