Un estudi detecta una nova bombolla immobiliària a Barcelona per l'escalada de les inversions especulatives

Una nova bombolla immobiliària a ciutats com Barcelona o Madrid? La resposta podria ser afirmativa si tenim en compte les dades i les conclusions de l'estudi acadèmic El 'clásico' of housing: bubbles in Madrid and Barcelona's real estate market [El clàssic de l'habitatge: bombolles al mercat immobiliari de Madrid i Barcelona], elaborat per la catedràtica d'economia de la Universitat de Barcelona Marta Gómez Puig, el catedràtic d'economia de la Universidad Complutense de Madrid Simón Sosvilla Rivero, i el professor del University College Dublín Adrián Fernández Pérez. 

Una de les tesis principals de l'estudi és que les dues capitals pateixen des de fa dos anys una bombolla al mercat de l'habitatge. Entre les raons, l'informe al·ludeix a l'increment de la població per l'arribada d'immigració i la manca de construcció pública i privada de nous habitatges o l'abaratiment del crèdit i l'entrada d'inversors de caràcter especulatiu. En el cas de la capital catalana, els investigadors han detectat tres fases de la bombolla, especialment al mercat de lloguer. La primera, del juliol del 2015 al febrer del 2016, la segona, del juny del 2016 al desembre del 2017, i la tercera, de l'agost del 2023 fins ara.

 "La presència creixent d'inversors especulatius reforça el risc de sobreescalfament del mercat"  

L'estudi assenyala que quan es detecta que el preu de l'habitatge s'incrementa molt més que el del lloguer, s'obre la porta a dinàmiques especulatives. "La presència creixent d'inversors especulatius, que adquireixen propietats no per a un ús personal sinó per fer beneficis amb una revenda futura o amb ingressos pel lloguer, reforça el risc de sobreescalfament del mercat", apunta. Els autors posen el focus en un altre factor clau, el fet que l'oferta d'habitatge no ha pogut créixer al ritme necessari per a absorbir els augments de la demanda, cosa que ha generat desequilibris persistents en el mercat.

Respecte a l'augment de la demanda, l'estudi situa el rol cabdal del turisme. L'arribada d'aquest col·lectiu, segons l'informe, "exerceix una pressió constant sobre els preus, especialment en el mercat del lloguer, on la presència d'immigrants és més elevada". De nou, la demanda no ha tingut una correlació amb l'oferta, propiciant les condicions per a la formació d'una bombolla immobiliària des de fa dos anys.

Especulació i habitatge públic   

Comprar un habitatge suposa destinar-hi més de set anys sencers de salari, el valor més alt des de la crisi hipotecària de 2008. Amb aquesta dada, explica la situació del sector un dels portaveus del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonès. En aquest sentit, afegeix que "ara els compradors o possibles llogaters competeixen, no només amb altres famílies, sinó amb fons d'inversions que tenen la màxima rendibilitat com a objectiu". De fet, Aragonès recorda que avui dia, el 60% de les adquisicions d'habitatges es fan sense necessitat de crèdit hipotecari i més de la meitat de les operacions a una ciutat com Barcelona les executen propietaris amb vuit o més pisos.

El Sindicat de Llogateres defensa prohibir les compres especulatives a les zones tensionades

La proposta del Sindicat de Llogateres implica prohibir, sobretot a les zones tensionades, les compres especulatives de pisos. Aragonès precisa que "estem veient com es concentra la propietat en poques mans en un sector, com el de l'habitatge, que ofereix unes rendibilitats altes i que pressiona els preus a l'alça".

Paral·lelament, l'entitat advoca per la necessitat d'ampliar el parc públic d'habitatge, que a Catalunya se situa per sota del 2%, quan la normativa de la Generalitat de Catalunya fixa un percentatge mínim del 15% per l'any 2027. "Hem de canviar la dinàmica de què l'habitatge protegit es construís amb fons públics i es quedava en mans privades".

Per revertir aquesta tendència, Aragonès insta a un control de preus del lloguer, com el que ja s'aplica a Catalunya, però estès a altres àmbits, com els pisos turístics o de temporada. Segons puntualitza, "limitar els preus, prohibir les pràctiques especulatives i ampliar el parc d'habitatge públic són accions que haurien d'anar de bracet".

Aragonès al·ludeix a l'episodi recent, en el qual veïns de sis blocs de Barcelona s'han organitzat per denunciar "l'estratègia d'expulsions sistemàtiques" de Vandor, una Societat Anònima Cotitzada d'Inversió que ha adquirit 14 finques amb 200 pisos a la capital catalana en els darrers anys. En una roda de premsa fa pocs dies davant un dels edificis afectats, ubicat al carrer Avenir 62, van indicar que l'empresa està desnonant els inquilins per a transformar els pisos en colivings per a estudiants. Per aquesta raó, van exigir la regulació del lloguer d'habitacions i de temporada i que el Govern aprovi la nova llei abans de l'agost perquè la pràctica no s'estengui.

 Prioritzar el lloguer   

Davant de l'escalfament del mercat immobiliari, els autors de l'estudi El clàssic de l'habitatge: bombolles al mercat immobiliari de Madrid i Barcelona, proposen prioritzar el mercat del lloguer, ja que és on es concentren les principals tensions actuals i perquè aquestes acaben repercutint en el mercat de compravenda. En aquest sentit, doncs, plantegen que la intervenció pública pot ser una eina: "L'impuls de l'habitatge social en règim de lloguer pot funcionar com a amortidor davant la pressió especulativa".

Com a fórmules complementàries, comenten la importància d'impulsar polítiques que incentivin la mobilitat cap a àrees amb menor densitat i pressió demogràfica, mitjançant millores en transport, serveis i infraestructures. D'aquesta forma, creuen, s'alleugeriria la demanda en mercats tensionats com Madrid i Barcelona i "es podrien frenar les dinàmiques que alimenten les bombolles immobiliàries".