El preu de l'habitatge assoleix màxims des de 2007: estem a les portes d'una altra bombolla immobiliària?

No es veia un preu tan alt de l'habitatge des del 2007. Segons les dades publicades aquest divendres per l'Institut Nacional d'Estadística (INE), el 2025 els preus van pujar, de mitjana, un 12,5%, un increment que accentua el que ja es va registrar el 2024, del 8,4%. A més d'aquestes xifres, des del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana apunten a una crescuda interanual del 13,1%, amb el preu del metre quadrat a 2.230 euros, el més alt de tota la sèrie històrica, superant les xifres registrades durant el boom immobiliari.

Si es té en compte el tipus de construcció, la usada és la que més s'ha encarit (un 12,9%) , mentre que la d'obra nova es queda en un 11,3%. Veiem que aquesta segona modalitat s'enlaira lentament i, encara que presenta un dels seus millors tancaments d'any des de la primera dècada del 2000, de les més de 700.000 operacions que es van realitzar l'any passat, només el 21% s'acabaven de construir.

Totes aquestes dades arriben en un context marcat per la crisi dels lloguers i amb un problema creixent d'accés a l'habitatge per a les noves i no tan noves generacions. La situació, inevitablement, porta a pensar en els anys de la febre del totxo i en les seves conseqüències catastròfiques. Encara que els experts consultats per Público coincideixen que són dos contextos molt diferents, les arrels dels problemes actuals són el resultat de les decisions polítiques i econòmiques que es van prendre llavors.

Això ja no va de totxo

A diferència de l'any 2008, Jaime Palomera, doctor en Antropologia Econòmica per la Universitat de Barcelona i cofundador de l'Institut d'Investigació Urbana (IDRA), creu que ara no estem davant "una bombolla clàssica". Llavors confluïen dos factors, d'una banda, un excés de construcció i, de l'altra, una explosió del crèdit hipotecari. Són els anys del "Pozo del tío Raimundo", la creació dels nous barris de perifèria i les hipoteques al 100%.

La situació actual és diferent, perquè la bombolla que tenim al davant és de preus. Els salaris no donen abast i, per molt que pugin, els lloguers i les hipoteques se'ls empassen. Darrere d'aquesta dinàmica hi ha una batalla entre dos tipus de demanda, la residencial i l'especulativa , que aspiren a aconseguir el mateix nombre d'habitatges, en un mercat molt desregularitzat. És una batalla entre David i Goliat, on el ciutadà té poc a fer.

El resultat? Des de 2008, més de la meitat dels contractes de compravenda s'han signat al comptat. "L'habitatge s'ha convertit en un actiu d'inversió, no en un bé per viure, i qui més es beneficia d'això és la part de la població que ja té propietats, en plural", explica l'expert. És a dir, el que està augmentant és el percentatge de multipropietaris i grans tenidors, alhora que una part important de la població es veu obligada a convertir-se en llogatera.

"Els inversors veuen com la seva riquesa augmenta a un ritme molt més ràpid del que ho fan els sous i això els permet adquirir més riquesa", afegeix Palomera, autor del llibre El segrest de l'habitatge. Aquest cercle viciós fa que es dispari la desigualtat entre la classe treballadora i la minoria rendista. A més, per a l'expert, els bancs tornen a jugar un paper protagonista en aquest escenari alcista: "La banca privada està alimentant la bombolla de preus mitjançant l'extensió massiva de crèdits hipotecaris. En donar hipoteques cada vegada més grans, es produeix un efecte inflacionari: augmenta artificialment el poder de compra de la demanda i això augmenta el preu que pot demanar el venedor".

Un país de llogaters

“És bastant evident que hi ha una bombolla i una escalada de preus que sembla no acabar, i que s'intensifica a les grans ciutats”, explica el sociòleg Álvaro Mazorra, que considera que, en aquest cas, es tracta d'una bombolla molt centrada en el mercat del lloguer.

Aquesta és una de les grans diferències entre España de principis de segle i la de meitat dels anys vint. Veníem d'una societat de propietaris que el 2008 va saltar pels aires i que ha deixat, a més, noves modalitats d'allotjament: l'habitatge compartit, els soterranis o locals recondicionats, colomars, hotels càpsula...

"Aquesta transformació va venir condicionada per un component internacional més gran, amb l'entrada de fons d'inversió", explica Mazorra. Els desnonaments massius dels anys posteriors a la crisi van deixar en mans dels bancs un nombre d'habitatges inassumible, que va ser absorbit per fons voltor, com Blackstone. L'entrada d'aquests nous actors, coincideixen els experts, ha configurat un mercat de la vivenda molt més complex.

"Sempre es discuteix si fa falta construir més i pot ser que en determinades zones hi hagi un cert dèficit, però també és cert que a aquests nous grans tenidors no els importa tenir vivendes buides o buidar edificis sencers per destinar-los a altres usos", denuncia el sociòleg. En aquesta mateixa línia, Palomera recorda que "una part important del parc residencial ja no es dedica a aquesta funció", per la qual cosa s'està generant "una escassetat artificial".

"Ja sabem el que va passar el 2008, va ser una bombolla immobiliària incentivada per un model desenvolupista de construcció descontrolada. Espanya va arribar a construir més habitatges que Alemanya, Francia i Itàlia juntes, la qual cosa és una absoluta bogeria", recorda Mazorra. Ara, diu, "no estem en aquesta situació", i el panorama és molt més complex que el que hi havia a principis de segle, amb cada vegada més actors en el tauler i una legislació que sempre "sembla tenir buits pels quals es colen els que tenen més recursos".

Per la seva banda, Jordi Bonshoms Guzmán, criminòleg i politòleg de la UPF, que ha dedicat la seva tesi a analitzar el cicle d'especulació de 2008 a Espanya i els moviments socials que van reaccionar-hi, deixa clar que la situació actual és "completament diferent a la d'abans de 2008" i és improbable que, després de l'acordat a Basilea, torni a donar-se una situació similar respecte al mercat UPF.

"En aquell moment et concedien la hipoteca que volguessis sense fer-te pràcticament cap pregunta", insisteix. No obstant això, el problema ara el tenen els llogaters: "És difícil comparar els escenaris perquè l'empobriment que hi ha hagut en molts sectors ha portat al fet que augmentin, sobretot els desnonaments per impagament de rendes o per finalització de contractes".

Per al professor universitari, que ha investigat a fons l'últim cicle d'especulació immobiliària, és important diferenciar les tensions que es donen a les grans ciutats, que a la resta del país, on la situació no és tan excepcional. "El que és evident és que en els últims anys s'ha produït alguna cosa que no va succeir a principis de segle, que és una gran concentració d'habitatge en mans jurídiques", explica. A més, "els qui han comprat ho feien per treure rendibilitats i no es desprendran dels actius així com així". Això pot estar afavorint la pujada de preus o que hi hagi habitatges que no es treguin al mercat.

Finalment, Bonshoms Guzmán considera que el cicle dels fons d'inversió ha arribat al seufinal  i és probable que "no continuïn engrossint les seves carteres immobiliàries a futur". "Les hipoteques fallides de les quals els fons d'inversió van adquirir per subhasta edificis sencers ja no existeixen", subratlla, recordant, igual que la resta d'acadèmics, que l'estructura immobiliària espanyola és "molt complexa" i es caracteritza per "una falta de regularització" i això complica qualsevol anàlisi a futur.