La demanda de lloguer es trasllada cap a l'àrea metropolitana

Sant Feliu de Llobregat, Terrassa, Sabadell, Sant Just Desvern o Esplugues de Llobregat, totes elles en un radi de 30 quilòmetres al voltant de Barcelona, són les poblacions en què més ha crescut la demanda de pisos de lloguer després de l'confinament pel coronavirus. La dada, extret d'un informe sobre contactes i cerques del portal Fotocasa, anticipa l'inici d'una tendència que ha portat la pandèmia del coronavirus: optar pel lloguer en comptes de la compra pel context econòmic i pel seu caràcter d'immediatesa. En aquest escenari, mudar-se a les ciutats perifèriques de l'àrea metropolitana de la capital catalana es converteix en una alternativa per la major oferta i la menor demanda.

A Sant Feliu de Llobregat, a 10 quilòmetres de Barcelona, l'increment de cerques d'habitatge de lloguer després del confinament s'ha disparat un 183%. Aquest interès ha anat seguit d'un augment d'11 punts en la preferència d'arrendar respecte a la compra. Fins a quin punt aquest trasllat de la demanda és una acció puntual o es correspon amb un punt d'inflexió d'un nou cicle?

De moment, el confinament ha accelerat fenòmens com el teletreball i el comerç electrònic, el que obre un ventall de possibilitats i serveis per a fugir de les grans ciutats. El catedràtic d'Economia de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) José Garcia Montalvo admet que "ara, els ciutadans volen pisos més grans i fins i tot cases amb espai i jardí". Encara que precisa que aquest canvi de tendència és tan sols una hipòtesi, assegura que "és qüestió de temps que es compleixi". Prenent com a exemple el que ha passat recentment als EUA, Garcia Montalvo creu que "el moviment es produirà entre persones que busquen una casa més gran prop d'on resideixen". Fora d'una ciutat com Barcelona, el catedràtic entreveu "més metres quadrats i més barats".

Garcia Montalvo augura que la sortida dels ciutadans cap a l'àrea metropolitana estarà molt vinculada al preu del petroli, pels desplaçaments en cotxe, i al reforç d'una xarxa de transport eficient. "De moment, hem comprovat que amb una benzina més barata s'ha produït una transferència d'usuaris des del transport públic a viatges en vehicle privat".

Oferta i rendibilitat

En l'actualitat, la rendibilitat del lloguer a la ciutat de Barcelona, que se situa a l'entorn del 4 o 5%, queda per sota d'algunes poblacions de la perifèria, on aquest registre arriba al 7%. "Els canvis en el mercat de l'habitatge afecten tant la demanda com l'oferta". És la valoració que realitza Miquel-Àngel Garcia-López, professor associat de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB), i investigador de l'Estructura Espacial Urbana.

Garcia-López assenyala que després de constatar que la Covid-19 es quedarà amb nosaltres durant un temps, "els agents del sector immobiliari han reaccionat reduint la seva demanda de compra d'habitatge, tal com s'observa en la baixada d'hipoteques signades, mentre que la de lloguer ha crescut lleugerament perquè s'ha aprofitat d'un augment de les persones que abans volien comprar".

A mesura que la situació econòmica empitjori, arrossegada pel final dels ERTO, el tancament de negocis afectats pels confinaments sectorials o l'augment de l'atur, "és esperable que també es produeixi una caiguda en la demanda de lloguer", pronostica Garcia- López. En la seva anàlisi de mercat, adverteix el comportament oposat en l'oferta habitatge en venda i en lloguer. La primera ha baixat considerablement per l'aturada de l'activitat i la segona s'ha beneficiat de la reducció de la compra i dels canvis en els pisos turístics, que s'han reconvertit en arrendaments de llarg termini. Aquesta és una de la tesi que defensa en un article recent, titulat "Afecten les plataformes de lloguer a curt termini als mercats de l'habitatge? Evidència d'Airbnb a Barcelona".

L'increment de l'oferta de lloguer també l'han certificat alguns portals immobiliaris, com és el cas d'Idealista. En una estadística, conclou que l'estoc d'habitatges de lloguer s'ha disparat a les grans ciutats i que els preus cauen des del maig. A aquesta percepció, Garcia-López afegeix que l'oferta de compra, que es va reduir inicialment per l'aturada de la construcció, ara s'ha reactivat, el que comporta un alentiment de la caiguda de l'estoc d'habitatge nou.

Caiguda de preus?

Davant d'aquesta conjuntura, Garcia-López presagia que la menor demanda de lloguer, acompanyada inevitablement d'una major oferta, generarà una baixada de preus. "L'impacte pot variar segons la magnitud de mercat, ja que no és el mateix Barcelona que un poble de Montseny". De fet, en alguns portals immobiliaris ja es pot observar com els preus dels lloguers han baixat. Aquesta situació s'explica per les obligacions que imposa la llei de regulació de preus de la Generalitat, que estableix que el valor dels arrendaments no pot superar la mitjana de la zona. Així, en les ofertes dels portals es fa visible l'import mitjà del metre quadrat per certificar que es compleix amb l'índex de referència de preus de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.

Tot i aquest panorama, Garcia-López insisteix que la caiguda de la demanda de lloguer es traduirà, en el supòsit que les autoritats els permetin, en un augment dels desnonaments. A més, la configuració del mercat immobiliari dificulta l'accés dels més joves als pisos de lloguer. Així ho confirma la "Radiografia de joves inquilines i el dret a l'habitatge", elaborada per l'Observatori DESC i el Consell Nacional de la Joventut de Catalunya. En l'estudi, s'alerta que des de 2008, moment en què va esclatar l'anterior crisi econòmica, el percentatge de joves amb recursos per emancipar ha passat del 33 al 24%.

Per combatre aquest fenomen, la directora de l'Observatori DESC, Irene Escorihuela, demana fomentar les polítiques públiques que afavoreixin aquesta possibilitat i anar més enllà de la regulació de preus. Durant la presentació de la radiografia, Escorihuela va denunciar les situacions de discriminació en els contractes que pateixen els joves per accedir a un habitatge de lloguer. "Perquè fos viable, necessitaríem sous dignes i preus assequibles i no es donen cap de les dues coses". En el col·lectiu dels joves, els arrendaments han augmentat un 45% i la taxa d'atur un 19 durant l'última dècada.

L'estudi de l'Observatori DESC indica que un jove hauria de dedicar un 120% del seu sou per pagar un pis, quan l'ONU aconsella que el percentatge no hauria de superar el 30. Si aspira a fer-ho amb la seva nòmina, l'habitatge que li correspondria segons el valor de mercat seria de 20 metres quadrats. "Ens hem trobat que sis de cada 10 joves denuncien abusos en el contracte de lloguer amb les fiances o les obres, el que els genera incertesa", detalla Escorihuela. Així, convergeixen dues circumstàncies: una demanda que es trasllada a l'àrea metropolitana i un col·lectiu de joves, en què més d'un 75% no pot viure al barri oa la ciutat que desitjaria pels preus de l'lloguer i són expulsats del seu entorn.