Catorze noves regles per contractar, pagar i defensar la teva hipoteca

La nova Llei dels contractes de Crèdit Immobiliari, a la qual col·loquial i erròniament s'ha anomenat Llei Hipotecària, modifica a partir d'aquest diumenge a favor de l'hipotecat les normes i les condicions que regeixen la contractació, la gestió i l'execució d'aquest tipus de préstecs. L'exposició de motius de la norma qualifica d'"exigència" la necessitat de "garantir un règim jurídic segur, àgil i eficaç" en les operacions hipotecàries, ja que "tant la protecció de les transaccions com la seguretat jurídica generen crèdit per als individus, el que redunda en el creixement de l'economia" mentre que "l'accés a la propietat consolida la llibertat i responsabilitat dels individus com a ciutadans".

La contundència d'aquesta asseveració resulta cridanera quan la llei entra en vigor amb un retard de més de tres anys sobre el termini que la UE va donar per traslladar el contingut de la Directiva 2014/17, un parsimònia que li ha costat a Espanya l'obertura de un expedient sancionador que amenaça de derivar en una multa milionària (més de 100.000 euros diaris). Una altra paradoxa de l'entranyable tracte que l'Estat dona a un gripat negoci bancari i les pràctiques abusives que col·lecciona clatellades comunitàries com els rebuts per les clàusules sòl o els desnonaments per execució d'hipoteques, a l'espera dels dictàmens sobre l'IRPH o la renegociació de les clàusules sòl.

Aquestes són les principals novetats que a partir d'aquest diumenge s'apliquen a les hipoteques:

Afecta totes les hipoteques?

No. "Aquesta llei no és aplicable als contractes de préstec subscrits amb anterioritat a la seva entrada en vigor", assenyala la primera disposició transitòria, que anota que el seu contingut sí afectarà les que siguin "objecte de novació o de subrogació" a partir d'ara.

Quines despeses haig d'assumir?

A partir d'ara, el banc únicament pot cobrar al client els serveis que realment li ha prestat, que s'inclouran en un únic pagament com a comissió d'obertura, mentre assumeix els costos de notaria, registre i gestoria, a més de l'AJD (Impost d'Actes Jurídics Documentats). L'hipotecat només cobreix la taxació, elaborat per una societat reconeguda pel Banc d'Espanya o per un professional homologat que haurà de pactar amb l'entitat financera, a més de les còpies de les escriptures que es quedi. La llei considera que la valoració l'immoble és un servei que beneficia l'hipotecat ja que li garanteix accedir al crèdit en la quantia que necessita.

Poden obligar-me a contractar una assegurança?

No. Ni de vida ni de llar, ni tampoc a assumir qualsevol altre producte dels que habitualment els bancs endossaven als seus clients o dels requisits que els imposaven, com domiciliar la nòmina, obrir un pla de pensions o utilitzar les seves targetes de crèdit. L'entitat financera pot exigir a l'hipotecat que disposi d'una pòlissa "en garantia del compliment de les obligacions del contracte de préstec" i d'una altra que cobreixi eventuals danys a l'immoble, encara que aquest pot contractar-la amb qui consideri oportú. El que sí que pot fer el prestador és oferir bonificacions en el crèdit per contractar les assegurances i productes que ell mateix gestiona.

Quant de temps tinc per decidir si signo o no?

La llei estableix un "període de refredament" de deu dies perquè el client estudiï la informació que ha d'haver-li facilitat el banc, i que consisteix, bàsicament, en dos documents: el FEIN (Fitxa Europea d'Informació Normalitzada) i el FAE (Fitxa de Advertències Estandarditzades).

En què consisteixen aquestes fitxes?

El FEIN és una oferta vinculant amb les condicions del préstec i simulacions de com evolucionarien els interessos si aquests estan vinculats a tipus variables. El FAE ha d'especificar quins índexs s'utilitzen per calcular els interessos i com afectaria cada un d'ells al préstec en qüestió, els escenaris que pot provocar la referència a una moneda estrangera si es dona el cas, les situacions en què pot donar-se un venciment anticipat i la distribució de les despeses del contracte.

Hi ha més documents?

El banc també ha de facilitar un tercer informe amb càlculs sobre les quotes en funció dels tipus d'interès quan aquest sigui variable. I ha de disposar d'una fitxa estandarditzada que faciliti la comparació de les condicions que ofereixen altres entitats.

Puc demanar assessorament professional?

A partir d'ara és obligatori. Com a mínim, el client (acompanyat per l'avalador, si n'hi ha) haurà de passar-se en aquests deu dies per la notaria en què es preveu formalitzar el préstec perquè el seu titular revisa la documentació lliurada pel banc, que haurà rebut a través d'una plataforma informàtica, i s'asseguri que entén, una per una, les clàusules del FEIN i el FAE. Sense aquesta sessió informativa, que s'ha de fer el dia abans de la signatura com a molt tard i de la qual el notari ha d'aixecar acta, no es pot signar la hipoteca.

Què passa si vull canviar la hipoteca?

El canvi de banc mitjançant subrogació és voluntari per a l'hipotecat, sense que l'anterior entitat pugui imposar cap tipus de cost o penalització. Passa el mateix amb les novacions, mentre que la comissió per canviar un crèdit d'interès variable a un altre de tipus fix en el mateix banc no podrà superar el 0,15% del capital pendent d'amortitzar en els tres primers anys del préstec. A partir de llavors no podrà gravar aquest tipus de modificacions, encara que l'entitat financera té l'última paraula per acceptar-les.

Què passa si s'amortitza abans d'hora?

La nova llei limita al 0,25% del capital amortitzat la penalització, anomenada "comissió per reemborsament" en l'argot bancari, en els tres primers anys de vigència del crèdit amb interès variable i la redueix al 0,15% a partir del quart any. Avui són del 0,5% els cinc primers anys i del 0,25% a partir de llavors. En les hipoteques de tipus fix, el gravamen se situa en el 2% en els primers deu anys i en l'1,5% en els següents. Aquest precepte sí s'aplica a totes les hipoteques per a amortitzacions formalitzades a partir del 16 de juny.

Quins interessos s'aplicaran si no paguem?

La nova normativa estableix en un màxim del 3% anual els interessos de demora per a les noves hipoteques i en un 2% per a les antigues.

Quan m'exposo a un desnonament?

La nova llei estableix que el banc només podrà iniciar l'execució de la hipoteca quan "les quotes vençudes i no satisfetes" equivalguin a "12 terminis mensuals" o al 3% del capital prestat durant la primera meitat de la durada del crèdit. En la segona, aquests requisits s'eleven a quinze terminis i al 7% del principal inicial. Ara els contractes solen contemplar la possibilitat d'executar a partir de la tercera quota impagada.

Com queda la dació en pagament?

La llei òbvia aquest terme: ni tan sols el cita. Passa el mateix amb els desnonaments de famílies sense sostre alternatiu.

I les clàusules sòl?

La Llei dels Contractes de Crèdit Immobiliari les expulsa definitivament del tràfic comercial i de l'ordenament jurídic espanyols, en els quals fins ara estaven permeses sempre que fossin transparents i que el banc hagués explicat amb claredat a qui les patien que s'exposaven als seus efectes.

Té algun avantatge l'habitatge eficient en energia?

Sí: l'exempció de l'AJD, que amb aquesta llei passen a pagar, a més dels bancs, les caixes rurals i les cooperatives de crèdit, que van quedar exemptes en el decret pel qual el Govern espanyol va tancar l'embolic jurídic que va organitzar el Tribunal Suprem el tardor passada.