Dret a l'habitatgeLa bombolla del lloguer: no és només el mercat, amic

"El que està passant és molt bèstia ", diu Úrsula Garrido. No es refereix només a la seva situació, sinó a la d'una ciutat sencera. Des dels set anys, aquesta actriu ha residit al barri de Sant Antoni, al centre de Barcelona. Ara té 39 anys i dos fills de cinc i dos. El seu marit, enginyer, va néixer i va créixer en aquests carrers, però el mercat del lloguer de l'urbs més cara de l'Estat tracta d'empènyer-los fora d'una zona que, segons sembla, "s'ha posat de moda", afirma Garrido amb indignació.

Després de set anys vivint al mateix pis, un burofax de l'empresa propietària, Garuaz 2005 SL, els informava que les diferents pròrrogues del contracte arribaven al final i que l'habitatge per al qual pagaven religiosament 720 euros al mes ara en valdria 1.070. "Intentem parlar amb ells però van dir que la llei els permetia aquesta operació i que el barri s'havia encarit. Se't posen els nervis de punta perquè ja sabem com estan les coses. No hi ha un pis per menys de mil euros al barri i no volem canviar la nostra filla de col·legi ni deixar el nostre barri de tota la vida", sosté Garrido, que reconeix que, lamentablement, la seva situació" és molt normal ", potser massa . "Tots als que se'ls acaba el contracte ara o se'ls va acabar fa un any estan patint l'augment dels preus o directament no se'ls renova", afirma. Per a ella i la seva família és un drama. "Necessitem un pis normal per a una família, uns 65 metres quadrats. Una cosa així no val tants diners ", es queixa.

Però els portals immobiliaris diuen una altra cosa. Segons Fotocasa, el preu mitjà del metre quadrat en aquesta zona de la ciutat està en 16,87 euros, lleugerament per sobre dels 16,4 de mitjana a la ciutat, molt per sobre dels 13 euros a Catalunya i més encara de la mitjana estatal, lleument superior als nou. Segons dades de l'Ajuntament de Barcelona, el lloguer mitjà a la ciutat era de 944 euros en el segon trimestre del 2019, un 5,2% més que fa un any, però la renda no ha deixat d'augmentar -i amb més força- des 2014, quan rondava els 700 euros al mes. Segons aquest estudi, basat en els dipòsits de les fiances dels llogaters barcelonins, en els últims cinc anys, el preu de l'habitatge de lloguer ha augmentat un 40%. És un 10% menys que la xifra llançada recentment per Barcelona pel Banc d'Espanya, que es basava en els índexs de preus del portal immobiliari Idealista, encara que no és comuna l'existència de dades reals sobre les oscil·lacions d'aquest mercat.

Segons el Banc d'Espanya, usant dades d'Idealista, els lloguers han augmentat un 50% en l'últim lustre a nivell estatal, una pujada acusada sobretot en grans ciutats com Barcelona, Madrid, les illes i altres enclavaments turístics. En paral·lel, els salaris no han seguit el mateix camí i la precarietat és la tònica general en el mercat laboral espanyol. L'OCDE assenyala que el 24,7% de les llars tenia una despesa en habitatge de lloguer superior al 40% dels seus ingressos nets el 2014, enfront del 13,1% registrat en la mitjana de l'OCDE, de manera que aquesta proporció haurà augmentat amb l'escalada de preus actual, a la qual no poques persones anomenen bombolla.

"Els preus han crescut a un ritme molt superior al poder adquisitiu dels espanyols"

Beatriz Toribio, directora d'estudis de Fotocasa, prefereix parlar de "pujades generalitzades" tot i que concedeix la paraula "boom" per a determinades zones com Madrid i Barcelona, ciutats amb molta població i major activitat econòmica, apunta. Per a Toribio, tot i això, el mercat sembla haver-se relaxat una mica. Recorda que el 2017 es va registrar la major pujada interanual i, tot i que Madrid segueix marcant màxims històrics, en general les pujades estan sent més moderades que fa un o dos anys. "Sembla que el mercat s'ha normalitzat", assegura, tot i que la mala notícia és que "els preus han crescut a un ritme molt superior al poder adquisitiu dels espanyols i la demanda [l'inquilí] no està podent accedir a l'oferta".

A què es deu aquesta escalada de preus? Les raons cal buscar-les en diferents llocs depenent de a qui es pregunti. Segons l'experta de Fotocasa, la demanda de pisos de lloguer ha augmentat a causa d'una lleugera millora econòmica després d'una crisi que ha impedit estalviar per accedir a un habitatge en propietat. "Amb els alts preus ara, molta gent pensa que és més rendible comprar, però no pot perquè encara no té estalvis per a l'entrada i es queda en lloguer", explica. Oferta i demanda seria el resum, encara que Toribio apunta altres factors com la "quantitat irrisòria" d'habitatge públic (tot just un 1,5%) que faci de contrapès. També la "inseguretat jurídica dels propietaris", que tenen por a posar en lloguer els seus habitatges, i l'arribada del lloguer turístic, "un factor més, encara que no l'únic, perquè l'augment de preus és nacional i aquest negoci està molt localitzat ", resumeix. Un diagnòstic similar al d'Idealista, encara que potser massa simplista o "interessat" per a altres experts sense interessos en aquest sector.

Una "selva" anomenada mercat de l'habitatge

"És el mercat, amic". És la frase que va posar de moda l'empresonat exministre d'Economia i president de Bankia, Rodrigo Rato, encara que res més lluny de la realitat. Alejandro Inurrieta, doctor en Ciències Econòmiques per la Universitat Complutense i expresident de l'extinta Societat Pública de Lloguer, descriu el mercat de l'habitatge a Espanya com "una selva" que s'escapa de la lògica clàssica de la teoria econòmica. "Per saber si estem davant d'una bombolla hauríem de saber quin és el preu d'equilibri de l'habitatge, i això no ho sabrem potser mai", sosté, perquè el de l'habitatge és un "mercat opac" i les dades solen provenir de portals especialitzats "elevats a dogma" però que, en realitat "no són objectius", apunta.

"Aquí no regeixen l'oferta i la demanda, és un mercat especulatiu"

Per a Inurrieta, portals com Idealista "són actors perversos" i una de les causes del que ell prefereix anomenar "sobrepreu" o "inflació" en grans ciutats, i va més enllà: "Aquí no regeixen l'oferta i la demanda, és un mercat especulatiu, gairebé tothom adquireix un habitatge com a inversió, encara que no sigui per especular, però amb la noció que és un actiu que es revaloritza", descriu.

L'avalen les dades: mai va valer tant un habitatge a Espanya com durant els anys del boom del totxo (1997-2007), quan es construïen el doble d'habitatges que famílies es formaven. Tampoc va augmentar el preu dels lloguers durant la crisi (2008-2013), quan la demanda va augmentar notablement. El món al revés, il·lustra Jaime Palomera, portaveu del Sindicat de Llogaters de Barcelona, al qual van acudir Úrsula Garrido i la seva família quan el burofax els deia que el seu lloguer anava a pujar un 47%. Han aconseguit una pròrroga d'un any, però la batalla no ha fet més que començar. "No és valentia, és que no hi ha alternativa. Sóc llogatera per decisió i lluitar va més enllà de la meva situació particular. És un problema generalitzat l'accés a un bé fonamental. Parlem de cases per viure ", argumenta l'afectada.

Tant a Madrid com a Barcelona, les dues ciutats amb preus més alts, el naixement dels sindicats de llogaters, fa dos anys, és una clara mostra que la bombolla començava afectar seriosament les classes mitjanes urbanes. Llavors, el lloguer ja s'havia convertit en la principal causa de desnonament, més de 35.000, segons el poder judicial, 37.300 en 2018. Sense comptar els anomenats "desnonaments invisibles", persones que abandonen l'habitatge perquè no se'ls renoven els seus contractes o no poden fer front a dràstiques pujades que plantegen els propietaris, ja siguin particulars, immobiliàries o fons d'inversió.

El 2018 hi va haver més de 37.300 desnonaments per impagament del lloguer, segons el CGPJ

Quan la inflació o l'especulació estrenyen el centre i els seus voltants, es mira cap a la perifèria urbana. L'empenta no és gratuïta, perquè els nous inquilins van desplaçant la població ja acomodada allà, normalment, amb rendes més baixes, generant un nou augment de preus que afecta més els més desfavorits, explica Andrea Jarabo, responsable de comunicació i incidència de Provivienda, una associació que treballa per l'accés a l'habitatge de persones en dificultats. "Estem notant un gran augment de les famílies que acudeixen a nosaltres perquè acaba el seu contracte de lloguer i el nou té una renda molt superior. Parlem ja de les perifèries, no del centre. Moltes d'aquestes famílies no poden accedir a un lloguer de mercat en llocs tradicionalment més econòmics. O bé entren en recursos públics o d'ONG, o bé lloguen habitacions que comparteixen famílies senceres o tornen al nucli familiar ", descriu, sense deixar d'apuntar a les ocupacions davant la possibilitat d'acabar al carrer.

Una llar o un actiu financer?

El camí fins a aquesta inquietud urbana i moderna ni és tan llarg ni la mà que l'ha traçat és tan invisible. Jaime Palomera, que també és doctor en Antropologia Social per la Universitat de Barcelona, entre altres títols acadèmics, parla sense embuts de bombolla del lloguer o, directament, d'"estafa"; i marca dues fites en el calendari. El primer, el 2012, quan el Govern de Rajoy va aplanar el camí per a l'entrada de grans fons d'inversió per a "dinamitzar" el deprimit mercat del totxo postcrisi. Va canviar el règim de les eines que utilitzen els anomenats fons voltor per fer negoci amb el lloguer, les SOCIMIS, societats cotitzades d'inversió immobiliària, a les que va eximir de l'impost de societats, els va reduir de 15 a cinc milions el patrimoni mínim per al seu registre i reduir a tres anys el temps mínim que havien de tenir en lloguer els seus actius per beneficiar-se d'aquests privilegis. "Passem de zero a 70 SOCIMIS en cinc o sis anys", il·lustra el portaveu del Sindicat de Llogaters.

Un any després va arribar la reforma de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), que va reduir de cinc a tres els anys de contracte -el mateix període que les SOCIMIS havien de tenir en lloguer les seves cases-, va introduir la possibilitat d'augmentar els preus després del primer any, de cancel·lar-lo fàcilment per part del propietari i accelerava els desnonaments per impagament a tan sols un mes. "Creiem que això no és casual, va ser adaptar el lloguer als mercats financers internacionals. Estava pensat perquè les SOCIMIS fessin benefici a curt termini sense pagar gairebé impostos ", esbossa Palomera. I no els ha anat malament.

El primer lloc en el que van desembarcar va ser Madrid, on Ajuntament i Comunitat van vendre milers d'habitatges socials -amb els seus milers d'inquilins dins- a preus inferiors als de mercat. El beneficiat va ser Blackstone, un fons nord-americà que, ara per ara, és el major propietari immobiliari d'Espanya. La quantitat d'habitatge que han adquirit massivament els anomenats fons voltor després de la punxada de la bombolla immobiliària oscil·la entre el 5% segons diversos experts i el 10%, segons estima el Banc d'Espanya, tot i que és impossible saber amb certesa quants habitatges acumulen realment , encara que són centenars de milers.

El seu modus operandi el coneix a la perfecció Javier Gil, portaveu del Sindicat de Llogaters de Madrid. "Van convertir una altra vegada Espanya en el paradís dels especuladors. Blackstone no va venir al negoci del lloguer, sinó a aconseguir que els seus habitatges es revaloritzin per vendre'ls", apunta. Els conflictes entre llogaters i Fidere, la SOCIMI de Blackstone, han estat una constant al Madrid recent. L'últim exemple està a Torrejón de Ardoz. "Va comprar centenars d'habitatges per 90.000 euros cadascun i ara els treu a la venda per 240.000. Està intentant expulsar els inquilins amb pujades desorbitades. I també ho fa a Vallecas i altres districtes ", resumeix l'activista.

"Perquè es revaloritzin aquestes cases, abans han d'haver augmentat els lloguers, ha de tornar a prendre força la idea que llogar és llençar els diners i que cal hipotecar-se, perquè les hipoteques estan més baixes que els lloguers", apunta Gil . Així guanyen els fons i la banca que li ha venut milers d'actius tòxics, molts procedents de desnonaments de famílies durant la crisi, sentencia. "Tornem al cicle i els discursos dels anys 2000, i allò va acabar amb el drama dels desnonaments", recorda, "a més, al costat de l'empenta dels lloguers d'Airbnb, converteixen les ciutats en llocs inhabitables", critica.

'Influencers' immobiliaris

Per a l'economista Inurrieta, aquesta és una teoria més política que empírica. Dubte que els fons, amb un percentatge tan petit de l'habitatge puguin condicionar tant els preus, tot i que coincideix que la reforma de la LAU ha contribuït enormement a l'encariment. Segons ell, el reial decret de Govern socialista, que dona més protecció al llogater, arriba tard. Per als activistes, a més, és insuficient.

No obstant això, Palomera i Gil insisteixen. "Els fons voltors han estat la punta de llança. Si ells apugen els preus, els altres propietaris, grans o petits, ho veuen amb bons ulls perquè també poden apujar-los. És un efecte contagi ", apunta Gil. Palomera és més gràfic quan afirma que els fons d'inversió "actuen com un influencer immobiliari. Adquireixen més habitatges que ningú i posen preus per sobre de la mitjana de manera deliberada perquè poden arriscar-se a pèrdues a curt termini, a tenir-los buits més temps ", resumeix. Així ho van fer als Estats Units, com expliquen el sociòleg David Madden i l'advocat i professor de planificació urbana Peter Marcuse al llibre En defensa de la vivienda (Capità Swing, 2018).

Com desinflar la bombolla

La tendència del mercat, segons l'experta de Fotocasa, és que el lloguer continuï pujant, tot i que no a aquest ritme a Madrid i Barcelona. No hi ha recepta màgica per a aquest problema, adverteix, encara que una bateria de mesures podria aplacar la inflació. Per a Toribio, el principal és aconseguir més estabilitat i qualitat en l'ocupació i, després, treure més habitatge al mercat, "no amb nova construcció, sinó amb rehabilitació d'edificis mitjançant col·laboració publicoprivada, donat l'estat actual de l'economia del país "i destinar més pressupost a habitatge, que s'ha reduït un 60% des de 2009.

Inurrieta no confia que més habitatge signifiqui menors preus. Aposta per més regulació, més informació sobre el mercat, una gran inversió en habitatge públic i un control dels preus. "El degoteig a l'alça seguirà, encara que només són sensacions perquè no hi ha gairebé dades reals", lamenta.

Per la seva banda, els sindicats de llogaters porten temps demanant una intervenció estatal de preus i un parc públic d'habitatge a l'estil d'altres països europeus com Alemanya. Però, sobretot, fan una crida al gruix dels llogaters espanyols. "En dos anys hem atès la situació d'unes mil persones. Cap ha estat expulsada i hem aconseguit, mitjançant l'organització social i la pressió, aturar pujades de preus i negociar renovacions de contracte ", explica Palomera. "Tot depèn de les privacions que la població llogatera estigui disposada a assumir amb el seu salari. Els drets laborals es van conquistar amb la lluita sindical. Nosaltres apel·lem al mateix esperit. No és un problema individual, frenar aquesta dinàmica depèn de la força col·lectiva", conclou.