El 'lobby' immobiliari agita la por a una fugida d'habitatges de lloguer per pressionar contra el 'decret Maricarmen': "És una catxa"

El desnonament de Maricarmen ha provocat un esclat social per l'habitatge que ha canviat en qüestió de setmanes el panorama polític espanyol. Manifestacions massives, acampades, la convocatòria d'una vaga i fins i tot un avançament electoral, provocat per la falta de majories per desenquistar la regulació dels lloguers. D'aquestes protestes va sorgir l'anomenat decret Maricarmen, amb una sèrie de mesures urgents per frenar la crisi habitacional i el desnonament de persones vulnerables, com el cas d'aquesta dona de 87 anys, que va acabar morint a l'hospital al cap de pocs dies.

Després de mesos amb les converses enquistades entre els partits en aquesta matèria, el Consell de Ministres es va veure forçat a aprovar en temps rècord el decret —trossejat en dos—.Tot i que finalment va decaure amb el vot negatiu de Junts, provocant la dissolució de les Corts, el Govern sembla haver trobat la fórmula per tirar endavant almenys un dels textos a la Diputació permanent, on s'espera que es voti en els propers dies després de ser aprovat pel Consell de Ministres i ser publicat al BOE. Els seus efectes ja són comprovables: la paralització d'alguns desnonaments imminents, lloguers prorrogats fins a 2030, topalls a les pujades o major protecció per a qui comparteix pis són algunes de les principals mesures.

Res d'això ha passat inadvertit en el mercat immobiliari. Acostumats a dominar l'agenda mediàtica, fons d'inversió, immobiliàries i grans tenidors s'enfronten a un gir de guió amb el qual no comptaven. Malgrat que el Sindicat de Llogateres considera que aquestes noves normes són mers pegats, el sector ja ha reaccionat: en els últims dies, diversos informes del sector immobiliari han començat a agitar la por a una retirada massiva d'oferta i a un replegament de la inversió internacional.

La Federació Nacional d'Associacions Immobiliàries (FAI) ha publicat aquesta setmana un informe en què alerta que "en tan sols deu dies, 4.235 pisos han sortit de l'arrendament habitual" per passar a la venda, a la modalitat de temporada o per habitacions. Són els resultats d'una enquesta exprés realitzada a unes 600 agències, en la qual sostenen, a més, que hi ha uns 1.523 contractes paralitzats sense signar. Segons les seves estimacions, el volum d'operacions podria caure entre un 25% i un 30% en les pròximes setmanes.

En un comunicat remès a la premsa, José María Alfaro, president de la federació, diu que comprèn el clamor popular pel sobreesforç econòmic dels inquilins, però considera que les decisions polítiques en matèria de vivenda estan tenint "greus conseqüències". L'empresari parla de famílies que s'estan quedant sense contracte pel retard en les signatures i sosté que s'ha deixat desprotegit al petit arrendador Llegeix. En la mateixa línia, des de l’Associació de Consultores Immobiliàries (ACI) critiquen aquest context de falta de "estabilitat i seguretat jurídica": "La successió de canvis regulatoris i la incertesa sobre les regles aplicables poden retardar decisions d'inversió o provocar que el capital es dirigeixi cap a altres segments".

Potser la veu més crítica davant aquest escenari ha estat la de l'Associació de Propietaris Vivienda en Lloguer (ASVAL), presidida per Helena Beunza, exsecretària general d'Habitatge en la primera legislatura de Pedro Sánchez. L'associació –que representa, entre d'altres, grans fons internacionals– acusa l'Executiu d'"obligar el petit propietari a assumir les conseqüències de la seva política de vivenda". Davant les preguntes d'aquest mitjà, han insistit que, segons els seus càlculs, més del 30% dels petits propietaris ja sospesa retirar els seus immobles del mercat per vendre'ls o esperar a veure l'impacte definitiu del reial decret. "Veurem una reducció escalonada de l'oferta a mesura que vagin acabant els contractes; molts propietaris ens traslladen que no tornaran a posar els seus pisos en lloguer fins a conèixer l'abast real de les mesures", adverteixen.

Encara que no els convenç gran part de l'anomenat decret Maricarmen, un dels punts amb els quals han estat més crítics és l'escut antidesnonaments. Consideren que la norma "converteix de nou al propietari en escut social de l'Estat" i que fins i tot si Administració no ofereix una alternativa habitacional ni paga en termini, el llançament no es produeix. Des Asval consideren que més controls, pròrrogues i límits sobre el lloguer "faran caure encara més l'oferta i augmentaran la inseguretat jurídica" en plena crisi.

Eleccions a tocar

Manuel Gabarre, advocat, investigador de l'Observatori CODE i autor del llibre Tocar fondo: La mano invisible detrás de la subida del alquiler, discrepa amb aquestes anàlisis. En primer lloc, l'investigador recorda que els nous decrets ofereixen més garanties davant d'impagaments per als petits propietaris: "L 'Administració, ara, es farà càrrec dels arrendaments de les famílies en vulnerabilitat sense alternativa habitacional. Actua com a garant perquè el propietari no hagi d'assumir aquesta funció social", assenyala.

La hipòtesi de la retirada massiva d'oferta tampoc convenç Gabarre, que veu en els advertiments de la patronal un moviment purament preelectoral." És un fanal absolut que deixin els pisos buits. Un pis genera despeses fixes notables com l'IBI, la comunitat o el manteniment; deixar-lo buit no té cap sentit econòmic", argumenta. Per a l'advocat, les advertències d'aquestes organitzacions responen a un intent de condicionar el debat públic: "Té sentit que facin soroll polític ara que hi ha eleccions a la vista, per si surt un govern amb una normativa més beneficiosa, però és una mesura de pressió amb un impacte real molt petit", afegeix.

Gabarre: "Els fons oportunistes es financen amb un 80% de deute bancari i necessiten diners ràpids per tornar els seus préstecs. No poden permetre's el luxe de retirar habitatge ni deixar pisos buits"

Sota el seu punt de vista, una paralització de la inversió o una retirada d'oferta rellevant només podria tenir un impacte greu si a Espanya existís un model d'edificació dedicat exclusivament a l'arrendament, una fórmula inexistent en el teixit del país des del franquisme."L'únic impacte real es donaria si hi hagués promotors construint edificis específicament per llogar, però és tan rendible llogar un pis dels anys 60 en un barri obrer per més de 1.000 euros que ningú es molesta a construir per arrendar", explica l'investigador. Respecte als grans fons d'inversió, Gabarre recorda que la seva pròpia estructura financera els impedeix mantenir actius aturats: "Els fons oportunistes es financen amb un 80% de deute bancari i necessiten diners ràpids per retornar els seus préstecs. No poden permetre's el luxe de retirar habitatge ni deixar pisos buits", conclou.

Sorando: "No és casual que consultores i patronal donin la veu d'alerta en el context actual: la seva intenció és política"

En aquesta mateixa línia, el sociòleg urbà Daniel Sorando Ortín (Universitat de Saragossa) recorda que el nombre de transaccions immobiliàries d'habitatges ja mostrava un alentiment en els dos primers trimestres de l'any. Per tant, aquestes dinàmiques són prèvies als darrers esdeveniments en l'àmbit residencial. Però subratlla: "El que no és casual és que consultores i patronal donin la veu d'alerta en el context actual: la seva intenció és política, tractant de prémer el nervi propietarista de la nostra societat, en la qual un percentatge elevadíssim de les llars tenen la major part del seu patrimoni en el sector immobiliari. Es tracta de mobilitzar la por a la pèrdua de valor dels seus habitatges, amb la vista a les urnes".

El coautor de First We Take Manhattan: La destrucció creativa de les ciutats apunta al gran poder d'influència mediàtica i política del lobby immobiliari. Explica que les grans empreses internacionals no només són propietàries d'àmplies carteres immobiliàries, sinó que, al mateix temps, són accionistes de les empreses de l'Ibex 35, i és aquest segon vessant el que les col·loca "en posicions de poder en el conjunt de l'economia". Tot i així, apunta que la retirada d'habitatge ja s'estava produint de moment de desinversió dels grans fons i sosté que la seva sortida definitiva del mercat espanyol "no seria una mala notícia". "La seva fugida reduiria les expectatives de rendibilitat i faria més assequibles els lloguers. No obstant això, perquè aquest moviment no danyi als inquilins és necessari perllongar els seus contractes d'arrendament de manera indefinida", sosté.

En tot aquest context, Sorando destaca el paper dels moviments d'inquilins i la contestació històrica dels carrers en aquestes últimes setmanes. Creu que l'única manera de contrarestar el poder de la classe propietària –que, diu, té línia directa de comunicació amb responsables polítics i econòmics– és “la formació d'un contrapoder que només pot ser popular i prendre la forma de mobilització social”.

Bonshoms: "És molt difícil limitar l'oferta de lloguer, perquè qui tindrà por quan el lloguer a Espanya genera una rendibilitat molt més gran que un bo o una cotització en un mes?"

Finalment, Jordi Bonshoms Guzmán, professor lector en el Departament de Dret de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), crida a la calma respecte a la retirada de lloguers."És molt difícil limitar l'oferta d'arrendaments, perquè qui va a tenir por quan el lloguer a Espanya genera una rendibilitat molt major que un bo o una cotització en un mes? Hi ha un component també de la lògica de les coses que desmenteix una mica aquest temor infundat al fet que es reduirà l'oferta ". Posa d'exemple la modificació de la Llei d'Arrendaments Urbans de 2019, que va ampliar els contractes de tres a cinc anys per a persones físiques i a set per a jurídiques. Aquestes últimes van passar a assumir els honoraris i altres costos i, tot i així, l'oferta no va caure.

Encara que reconeix que és possible que en moments d'incertesa, amb unes eleccions molt a la vora, els grans inversors puguin ser cautelosos, obre el debat sobre quina part del mercat immobiliari realment està preocupada amb els canvis legislatius. Per a ell, la preocupació no resideix en els fons, sinó en la patronal immobiliària, que engloba administradors de finques, consultores, constructors... "És d'aquí d'on arriben tots aquests missatges i jo diria que el que hi ha darrere és una lluita política en contra d'aquest Govern. Aquest Govern ha apostat per donar la batalla en matèria d'habitatge, amb el rerefons de les protestes als carrers, i el que estem veient és a un sector tractant d'atacar tot un seguit de mesures d'aquest últim decret que, en el fons, no són gens radicals; de fet, són petits pegats ", conclou.