Lloguers pels núvols: menys inquilins, més propietaris

El mercat de lloguer ha tocat sostre. Després de tres anys amb preus a l’alça, a ciutats com Barcelona el valor dels habitatges ha arribat als anys del boom immobiliari previs a la crisi. Les dades de portals immobiliaris com Idealista o Fotocasa constaten que a cinc províncies espanyoles -Barcelona, Madrid, Balears, Las Palmas i Salamanca- els preus del lloguer d’enguany són els mateixos que el 2008.

Durant el darrer any, Catalunya ha estat la comunitat amb l’increment més gran, ja que el lloguer dels pisos ha crescut un 24% de mitjana. En aquest context, Barcelona es manté com la ciutat més cara pels inquilins. Un habitatge de 117 metres quadrats costa una mitjana de 1.796 € al mes. El director d’estudis del portal Pisos.com, Ferran Font, assegura que "la situació fa que la demanda no pugui respondre amb els seus ingressos". A més, els més joves ja no demanen pisos de lloguer per la pujada forta dels preus.

La mateixa tesi la defensa el professor d’Economia de la Universitat de Barcelona (UB), Gonzalo Bernardos. Especialista amb el sector i director de l’Informe Immobiliari 2018 de Finques Forcadell, Bernardos considera que "el problema no prové només dels preus, sinó dels salaris baixos". El preu dels lloguers seguirà creixent com a mínim fins al 2020, "moment en el qual es produirà un transvasament d’inquilins a propietaris, que ocasionarà una baixada del valor dels habitatges".

Menys ingressos, menys oferta

Els especialistes descarten que els pisos turístics siguin els únics culpables de l’encariment dels lloguers. En aquest sentit, l’informe de Forcadell destaca que en aquests moments un 28% dels arrendataris s’ha comprat un pis o estaria disposat a fer-ho si li garanteixen que pagarà el mateix amb una hipoteca que amb el lloguer. De fet, l’estudi detecta un canvi de cicle en el lloguer, que implica una caiguda de la rendibilitat i una reducció del 8% de la cartera d’immobles disponibles.

Mentre el preu mitjà dels lloguers dels habitatges d’entre 80 i 90 metres quadrats ha pujat un 10%, el salari dels treballadors només ha crescut un 0,2% durant el mateix període. Aquest fet genera un increment de la taxa d’esforç. L’informe Forcadell comenta que "ara un lloguer mitjà de 780 euros mensuals equival al 40% del sou, quan fa un any el percentatge era de només del 30%". La tendència ocasiona una diferència molt gran entre el que la gent busca i el que li pot oferir el mercat. Els preus s’apugen més que els sous i el consum privat també creix. D’aquesta forma, cada vegada disminueix més el pressupost destinat a la compra o el lloguer d’un habitatge.

A diferència de l’anterior boom immobiliari, "en aquesta ocasió, la pujada de preus serà global i no local", afirma Bernardos. Per al director de l’estudi de Forcadell, no serà com a mínim fins al 2021 quan el valor dels habitatges augmentarà al mateix ritme que l’IPC. Tot i que els joves que volen tenir accés al seu primer pis ja no impulsen el mercat, Bernardos augura que "si poden obtenir les hipoteques fàcilment i es crea ocupació i augmenten els salaris", el col·lectiu tornarà a buscar oportunitats.

Doble desplaçament cap a la perifèria

A Barcelona, el mercat del lloguer es segmenta en tres parts: per sota els 1.000 euros mensuals, on existeix una gran demanda que esgota ràpidament l’oferta; entre 1.200 i 1.500 euros mensuals, en el qual l’oferta segueix creixent, i els habitatges per sobre dels 1.500 euros, en què la demanda acostuma a ser petita.

Bernados veu en aquest escenari "un doble desplaçament dels habitants de Barcelona cap a la perifèria". Per un costat, les famílies amb pocs recursos econòmics canvien un lloguer per un altre amb una zona amb preus més ajustats. Per altre, les persones amb solvència econòmica prefereixen fer el transvasament d’inquilins a propietaris, perquè si paguen més de 1.500 euros al mes opten per una hipoteca.

Darrere d’aquestes xifres i tendències, es troba el pes cada vegada més important dels pisos turístics. Un estudi de la plataforma nord-americana Bloomberg situa Barcelona com una de les 20 ciutats del món amb el lloguer turístic més car. Passar una nit a la capital catalana costa una mitjana de 130 euros. Aquests preus impacten de forma directa en l’esforç que han de fer els ciutadans per poder mantenir- se en els seus habitatges.

Les dades de l’Institut Català del Sòl (Incasòl) mostren que durant el primer semestre de 2018, el parc d’habitatges de Barcelona va créixer en 1.450 unitats, xifra que encara està bastant per sota de les 3.500 del mateix període de l’any passat. La mateixa situació es dóna amb la construcció d’habitatge nou. Ara, s’inicien només un 10% de les que es començaven fa una dècada.

La manca de finançament bancari i la poca oportunitat de negoci que troben els promotors per obtenir rendibilitat allunyen, de moment, el fantasma de què torni a rebentar la bombolla immobiliària. Tot i que alguns són més pessimistes i la veuen més possible perquè ara els tipus d’interès, el preu pel qual els bancs presten els diners, estan fregant el 0% i fa una dècada s’enfilaven per sobre del 4%.