L’estructura del sector immobiliari i la manca de personal especialitzat, obstacles per la política valenciana d'habitatge

Dimarts passat, el vicepresident segon i conseller d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica, Rubén Martínez Dalmau, anunciava a Castelló, acompanyat de l’alcaldessa de la ciutat, Amparo Marco, la convocatòria d’un concurs públic per a reformar i ampliar un edifici a l’avinguda dels Caputxins. L’obra s’haurà de realitzar seguint criteris de sostenibilitat i arquitectura bioclimàtica per a –i açò és encara més innovador- poder oferir vuit pisos en modalitat de lloguer social.

Aquest és un projecte pilot, juntament amb el de València i Alcoi, de l’ambiciós Pla 20-30, que preveu duplicar el parc d’habitatge públic en la pròxima dècada, tant rehabilitant com amb obra nova al País Valencià. El pla, a més, compta de dues altres potes: el decret de tanteig i retracte, aprovat el 5 de juny, i una nova taxa als pisos buits propietat de grans tenidors acordat entre els tres partits del Botànic aquesta setmana però que encara està per dissenyar. A més, els pressupostos del 2021 han reforçat el múscul financer de la conselleria, amb un increment del 9,4% i una suma que arriba als 207 milions d’euros.

"Ací encara estem ancorats en el model especulatiu de construir, vendre i fer diners ràpidament"

Amb tot, totes les veus consultades per aquest reportatge coincideixen que només amb lleis i pressupostos –malgrat que siguen imprescindibles- no n’hi haurà prou per fer efectius els objectius de facilitar l’accés a un habitatge a preus assequibles a tota aquella gent que el mercat ha anat expulsant els darrers anys. "Com no hi ha una constructora pública necessites arribar a acords amb promotors privats perquè construïsquen i gestionen els edificis de lloguer social, i això és una cosa que no volen fer, perquè suposa una inversió amb un retorn a llarg termini, amb una rendibilitat d’entre el 2 i el 4%, mentre que ací encara estem ancorats en el model especulatiu de construir, vendre i fer diners ràpidament. Això del lloguer social funciona a Berlín, on hi ha empreses que fa molts anys que s’hi dediquen de forma seriosa". Qui així parla és Raül Beltran, assessor de la regidoria d’habitatge de l’Ajuntament de Castelló, frustrat, entre altres coses, "per haver vist com fèiem una oferta pública de vivendes socials i quedava deserta perquè cap empresa s’hi presentava". El Secretari autonòmic d'Habitatge i Funció Social, César Jiménez, coincideix bastant amb Beltran: "Realment el model de lloguer no és el que més agrada al teixit empresarial valencià, format per empreses menudes amb musculatura per fer dos o tres promocions amb retorns ràpids. Ells voldrien que les ajudes foren per a vendre, però s’han d’adonar que les coses són diferents".

Diferents, en bona mesura, per la fi del model previ a l’esclat de la bombolla immobiliària basat en el crèdit barat i la compra generalitzada. Com per exemple el cas de Castelló resumit per Beltran: "Tenim 13.000 vivendes buides a la ciutat, un de cada sis pisos, i 4.260 famílies identificades que necessitarien un lloguer social perquè mai podran comprar, però els propietaris d’aquests pisos –bancs i fons d’inversió- no els posen al mercat per simple incapacitat, continuen pensant encara en el model de venda ràpida i el mercat està totalment aturat".

Constructors molestos

A l’estructura empresarial del sector immobiliari cal sumar-li la profunda desconfiança cap a la conselleria de Martínez Dalmau –que algunes veus inclús han definit com a "guerra"-, sobretot a partir de l’aprovació del decret de tanteig i retracte que permet a la Generalitat l’adquisició de forma preferent en les grans operacions immobiliàries, pisos subhastats per impagament hipotecari o transmesos per dació en pagament. Poc després comença a aplicar-se amb la compra de 98 pisos a Algemesí per 900.000 euros, poc més de 9.000 euros cadascun. Un preu que "si el banc l’haguera ofert a qualsevol, no hauria dubtat ni un minut a comprar-la", segons va declarar Martínez Dalmau en aquell moment.

"La normativa és innovadora i molt potent i permet aturar els moviments dels fons d’inversió especulatius", explica Nacho Collado, advocat de El Rogle, una cooperativa especialitzada en el dret a l’habitatge. Des de l’altra banda, la situació es veu molt diferent. La Federació de Promotors Immobiliaris de la Comunitat Valenciana (Feprova) declarava pocs dies després de l’aprovació del decret que "no entenem que el Consell puga intervenir en tot tipus d’habitatges. No té sentit. Hi veiem indicis d’intervencionisme en el mercat i considerem que la norma genera perversions". En sintonia amb aquest sentiment, el 18 de setembre el PP presentava un recurs de constitucionalitat contra aquest decret.

L’inexistent cos d’inspectors

"Per a demostrar que un pis està buit necessites una capacitat funcionarial, uns inspectors que no tens"

Beltran també posa el dit a la llaga en una altra mancança que serà primordial per evitar el fracàs d’aquestes polítiques: la dedicació i formació dels funcionaris suficients per aplicar el decret de tanteig i retracte a gran escala. La seua alerta es basa de nou en l’experiència municipal: "L'administració està preparada per a aprovar PAI, té una inèrcia molt forta en aquest sentit". Però no sols en aquest punt, la feblesa en personal es deixa sentir en altres aspectes. "A Castelló i València s’ha aprovat el recàrrec del 50% de l’IBI per als pisos buits, però després mai s’ha pogut aplicar perquè per a demostrar que un pis està buit necessites una capacitat funcionarial, uns inspectors que no tens. I cal tenir en compte que els grans tenidors tenen molts bons advocats que et tomben les sancions fàcilment", continua Beltran.

De nou, César Jiménez hi coincideix, i reconeix que "seria desitjable" comptar amb un cos d’inspectors que per ara no existeix. Amb tot, el secretari autonòmic assegura que estan aprenent "d’experiències anteriors fracassades" en l’objectiu de penalitzar els pisos buits. Per això estan treballant en el reglament de la llei de Funció Social de l’Habitatge –aprovada el 2017 però encara sense desplegar- i en una definició del pis buit que dificulte esquivar les sancions. El seu departament també s’ha posat com a objectiu per a l’any vinent "definir la natura de l’impost a l’habitatge buit" per tal que es puga posar en funcionament de cara al 2022. En aquest sentit, Nacho Collado destaca l’eficàcia de la taxa enfront de les complicacions que han trobat les sancions: "el procediment tributari és diferent, ja que qualsevol persona jurídica [l’impost només es preveu per a empreses] que tinga nombroses cases, si no acredita que les té llogades es presumeix que estan buides i es cobra la taxa automàticament, mentre que el procediment sancionador és molt més garantista i és l’administració la que ha de demostrar que estan buides".