L’altra cara dels eixos verds a ciutats com Barcelona: l’encariment del preu del lloguer

L’escalada del preu del lloguer de l'habitatge i la necessitat de regular aquest fenomen per part de les administracions, especialment en el cas de les grans ciutats, sempre es troba en l’agenda social i política en els darrers anys. Més enllà d’aquest escenari, hi ha altres factors externs, aliens al mateix habitatge, que pressionen a l’alça el valor dels arrendaments. Un d’ells seria la urbanització i conversió en zones de vianants dels entorns, com l’Eix Verd de Consell de Cent a Barcelona. 

En el sentit contrari, l’excés de soroll en algunes zones de l’Eixample barceloní impacta de forma negativa en el preu. Així ho constaten sengles estudis acadèmics recents d’investigadors de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i de l’Erasme de Rotterdam, i de l’Institut d’Economia de Barcelona (IEB). En aquest context d’externalitats que també influeixen en el preu dels lloguers, entitats com el Sindicat de Llogateres o l’Observatori Desca insten a articular mesures compensatòries que evitin una ‘gentrificació verda’, o a intensificar la normativa per a rebaixar la tendència a la compra especulativa d’habitatge. 

L’estudi ‘The Price of Green: The Rental Market Effects of Barcelona's Green Axes Policy’ (‘El preu de l'ecològic: els efectes de la política d'eixos verds de Barcelona en el mercat del lloguer’), dels professors de la UPF, Josep Maria Raya i Ghizlen Ouasbaa i el de la Universitat Erasme de Rotterdam, Pere de Solà-Morales Casals, conclou que els lloguers en les zones més pròximes a l'eix verd de Consell de Cent han patit de mitjana entre un 12% i un 14% d'encariment respecte als de la resta de la ciutat. El percentatge suposa entre 181 i 202 euros més al mes.

Els resultats mostren un augment del 15,14% en el lloguer mensual dels apartaments situats a menys de 50 metres de l’Eix Verd de Consell de Cent. Els autors de l’estudi precisen que “els forts augments de preus es deuen, possiblement, al mercat de lloguer restringit de Barcelona, a l'alt cost de la vida i a la densitat de població amb espais verds limitats. A més, a causa del comportament dels inquilins, els preus dels lloguers produeixen una diferència més clara entre la implementació prèvia i posterior dels eixos verds”. 

Gentrificació verda 

Entre les conclusions de l’estudi, els investigadors alerten de la capitalització dels serveis verds per part dels propietaris privats, la qual cosa suscita preocupació per la gentrificació verda. Així, asseguren que “els residents amb ingressos més baixos són menys propensos a tolerar els augments de lloguer a conseqüència dels espais verds, que els fa més vulnerables al desplaçament”. 

Si bé l’informe avala les millores en la salut i la qualitat de vida derivades de l'ecologització urbana, la investigació recolza la necessitat d'acompanyar aquestes mesures amb accions de control de lloguers socialment responsables per a mitigar les desigualtats socials que podrien derivar-se de la planificació urbana verda. 

Respecte a la realitat que dibuixa el treball acadèmic, un dels portaveus del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonès, lamenta que “l’evolució dels preus de l’habitatge s’hagi deixat en mans del mercat, el que genera que un factor com el valor d’un pis depengui de característiques externes, com la millora d’un entorn urbà, que s’ha executat amb diners públics”. Aragonès planteja mantenir la normativa que regula el control dels lloguers, però alhora incloure-hi els de temporada i els ‘colivings’, que a hores d’ara s’escapen de la normativa general sobre els arrendaments. 

Des del Sindicat de Llogateres es denuncia la perversió que suposa que la renda del sòl d’un immoble es determini per elements com la ubicació, els serveis públics de l’entorn o la urbanització. Aragonès puntualitza que “el preu acaba no tenint relació amb les característiques de l’immoble i la satisfacció per una millora urbana es veu eclipsada per la por que arribin operacions especulatives”. Per a combatre aquesta tendència, una de les propostes de l’entitat és que l’Administració es reservi el dret al tempteig i al retracte en determinades promocions d’habitatge abans de la seva construcció. 

Frenar les compres especulatives 

Per la seva banda, des de l’Observatori Desca es destaca que la financerització de l’habitatge és un dels principals problemes de l’exclusió residencial a les ciutats, ja que la limitació de compres especulatives ataca el principal mecanisme en què es produeix aquest fenomen. L’entitat assenyala que “en un context de venda dels actius per part dels fons inversors a mitjans i petits especuladors, és important aprofitar l’oportunitat per ampliar el parc públic de pisos, amb l’aprovació de mesures com l’augment del pressupost, el suport a les cooperatives d’habitatge i l’aplicació del tempteig i retracte”.

Per altra banda, l’estudi ‘The Price of silence’ (‘El preu del silenci’), elaborat pels investigadors Marianna Magagnoli i Filippo Tassinari de l’Institut d’Economia de Barcelona (IEB), mostra com en els habitatges on la percepció del soroll es duplica, la qual cosa suposa uns 10 decibels per damunt de la mitjana, el preu es devalua el 3,4% en els pisos en venda i un 2% en els de lloguer. Els experts recomanen mesures que busquin reduir l'ús de vehicles privats en favor del transport públic i apostin per altres formes de mobilitat sostenible, com anar amb bicicleta. També esmenten polítiques com crear zones de baixes emissions, la conversió en zona de vianants de més carrers del barri i fomentar la transició a vehicles elèctrics. 

Aquests estudis són dos exemples de les tasques pendents per part de les administracions per a gestionar i controlar els factors externs que també impacten en el preu del lloguer. A més, aquests no només dificulten l’accés a l’habitatge d’una part de la població, sinó que esdevenen elements que intensifiquen el fenomen de l’exclusió residencial i l’expulsió dels veïns dels barris de les grans ciutats.