Més habitatge social i menys especulació, el doble desafiament d'Europa davant la crisi habitacional

El problema de l'habitatge no és exclusiu d'Espanya. A Brussel·les es parla d'"emergència" per descriure la situació en el conjunt de la Unión Europea.

Els preus de compra s'han disparat fins a un 64% en l'última dècada, mentre que els lloguers han augmentat més d'un 21%. I a Espanya les xifres estan molt per sobre de la mitjana europea. Segons l'INE, l'augment de preus de venda durant el mateix període seria del 90% mentre que el del lloguer se situaria en el 23%.

El cas de Maricarmen és també un reflex de dos dels problemes que pateix Europa. "En primer lloc, la manca d'habitatge públic, perquè no hi havia cap lloc al qual ella pogués anar", explica Sorcha Edwards, secretària general de Housing Europe. "I, d'altra banda, l'entrada de capital i de finançament especulatiu, que ha augmentat considerablement des de 2008".

Pel que fa a l'habitatge social, Espanya està clarament a la cua. A nivell europeu la xifra ja és baixa: només el 7% del parc d'habitatges de la UE és habitatge social. Però a Espanya el percentatge de lloguer de titularitat pública amb prou feines arriba al 1,7%.

La construcció d'habitatge social és evidentment part de la solució, encara que requereix una visió a llarg termini. Prova d'això és el cas de Viena, que molt sovint es presenta com un dels models de bones pràctiques. Més de la meitat de la població viu en habitatges municipals o subvencionats.

Austria ha creat a més un sistema d'habitatge "de benefici limitat" en el qual els lloguers cobreixen els costos i els excedents es reinverteixen a construir i mantenir habitatges assequibles, en lloc de repartir-se com a beneficis. "Han aconseguit construir a una escala molt gran habitatges de bona qualitat i de benefici limitat, on la clau està precisament en què els beneficis es reinverteixen", explica Edwards.

També Dinamarca compta amb un Fons Nacional de l'Habitatge, el Landsbyggefonden. La idea és que el mateix sector de vivenda social genera un fons comú amb recursos procedents de les vivendes existents i utilitza aquests diners per rehabilitar i construir vivenda social. "Els lloguers tornen a un fons que treballa a favor de l'interès general, de manera que els recursos es reinverteixen", afegeix Edwards. "Aquest és, per dir-ho així, el millor exemple de bones pràctiques ".

La manca d'habitatge disponible és part del problema, especialment a les zones d'alta demanda. La Comissió calcula que, per satisfer la demanda actual, Europa necessita construir més de dos milions d'habitatges a l'any. I en el cas espanyol, el Banc d'Espanya calcula que s'arrossega un dèficit de 750.000 habitatges.

Però la crisi d'habitatge a la Unión Europea no s'explica únicament per la falta d'oferta: un estudi encarregat pel Parlament Europeu assenyala que la "financerització" ha d'abordar-se amb la mateixa atenció. Els autors de la investigació Housing speculation in the EU sostenen que l'habitatge funciona cada vegada més com un actiu financer i menys com una llar.

Tot i que els grans inversors encara controlen una part relativament petita del parc residencial, la seva presència s'ha disparat des de la crisi de 2008 i es concentra especialment en determinades ciutats i barris. "Des de la crisi, el sector ha crescut ràpidament", assenyala l'informe. El valor dels actius tangibles cotitzats dels fons residencials de la UE s'ha multiplicat per més de quaranta en dues dècades: van passar de 4.800 milions d'euros el 2004 a 198.700 milions el 2024.

Espanya és, segons l'estudi, "el cas més clar" d'entrada de grans propietaris al mercat a través d'actius en dificultats. El deute hipotecari es va disparar del 30% del PIB a més del 110% el 2009. I després de l'esclat de la bombolla immobiliària els grans inversors van aprofitar l'onada d'impagaments i execucions per construir la seva cartera d'habitatges.

Com a conseqüència, el mercat ja no el mou tant el crèdit hipotecari com la riquesa immobiliària acumulada i la recerca de rendibilitat, amb models de negoci que depenen més de la revalorització dels actius que de la provisió d'habitatge.

"Aquests inversors operen en funció del que succeeix als mercats financers globals, es mouen segons els tipus d'interès i l'evolució d'altres mercats financers", explica Rodrigo Fernández, un dels autors de la investigació. "El seu objectiu és resultar atractius per als inversors. No els interessen els habitatges en si, ni les reformes, ni la sostenibilitat, ni l'eficiència energètica, ni pràcticament cap altre aspecte".

La Comissió Europea no té competències en matèria d'habitatge, però donada la magnitud del problema va presentar al setembre un reglament que proposa un criteri per definir les zones tensionades. I en aquests casos, donar cobertura legal perquè les autoritats competents prenguin mesures per limitar els lloguers turístics de curta durada.

Però els experts consideren que la Unió Europea també té un paper a exercir en termes de finançament. "El que fa falta és que es creuen institucions de propietat pública o semipública i que, en qualsevol cas, estiguin finançades amb fons públics", explica Fernández. Creu que és necessari desempolsar els mecanismes que existien a Europa en el període de postguerra i que van permetre construir habitatges a gran escala.