Els inversors posen les residències d’estudiants en la diana especulativa

Després dels pisos, les cases, les places de pàrquing o els trasters, ara ha arribat el torn de les residències d’estudiants. Aquest és el segment de negoci on han posat els ulls els inversos immobiliaris. Primer de tot, per ser un sector que ofereix una bona rendibilitat econòmica. A més, es tracta d’un col·lectiu en el qual la demanda de places encara no s’ha cobert. Les consultores del sector s’adrecen directament als pares i mares dels estudiants internacionals per comercialitzar les places, ja que consideren que Catalunya és una destinació consolidada pels joves estrangers. El canvi en el model de gestió de les residències ha fet la resta. S’ha passat d’equipaments dirigits per universitats o fundacions al control dels fons immobiliaris. El seu objectiu: aconseguir la màxima rendibilitat possible.

La bona salut i el dinamisme del sector és tal que un estudi recent de la consultora JLL assenyala que a Catalunya existeixen 13.933 places de residències d’estudiants, de les quals gairebé 6.000 estan a la ciutat de Barcelona. Per enguany, està previst que s’engeguin 11 iniciatives més, doblant l’oferta disponible. Molts d’aquests projectes s’ubicaran a la zona del 22@, un dels pocs llocs de la capital catalana que encara té sòl per construir.

En el seu informe, la consultora JLL justifica el boom pel "canvi de tendència generacional i cultural, que fa que els estudiants es decantin per viure fora de casa durant els seus anys universitaris". En un context d’escassetat d’oportunitats d’inversió, JLL creu que "l’activitat de promoció ha acaparat tot el protagonisme". Un exemple dels moviments que s’han desenvolupat en aquest àmbit recentment és la unió empresarial que es va formar fa dos anys per comprar Resa, el principal operador del sector. La firma té més de 2.000 places de residències d’estudiants a Barcelona, superant l’emblemàtica Vila Universitària de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB).

La ‘febre’ per les residències

Una rendibilitat del 5% i una disponibilitat més gran d’ubicacions al voltant de les grans ciutats, com Barcelona o Madrid, ha fet que aquest negoci s’estengués a les perifèries. El fenomen, segons detallen des de JLL, és similar al que han tingut al Regne Unit.

El mecanisme és el mateix que es va utilitzar amb la bombolla immobiliària de l’habitatge. Incrementar l’oferta per atendre, de moment, fins a un 30% de la demanda. Els fons d’inversió perjuren que hi ha un desequilibri entre la demanda i l’oferta i que manquen residències. La mateixa JLL reconeix que a la capital catalana només un 5% dels estudiants pot accedir econòmicament a la majoria de les noves promocions.

Determinats projectes nous podrien quedar sense ocupar pel preu abusiu dels lloguers. Només una part petita d’estudiants o de les seves famílies estarien disposats a pagar una mitjana de 900 euros al mes per guanyar en comoditats i prescindir de la fórmula clàssica del pis compartit.

Lloguers pels núvols

Gairebé unes 2.000 places de residències de les 6.000 que ofereix Barcelona actualment ja costen el mateix que un lloguer tradicional. El seu preu ronda i en alguns casos supera els 1.000 euros mensuals. Malgrat que en aquests centres tenen convenis amb les universitats públiques, aquestes tenen poc poder de decisió en la configuració de la renda de lloguer. Avui dia, el valor mitjà d’un arrendament en una residència d’estudiants ja supera els 700 euros al mes.

Davant d’aquest escenari, els ciutadans de les zones on es projecten aquestes residències ja han començat a reaccionar. L’Associació de Veïns del barri del Poblenou denuncia que el poc sòl disponible es destini a aquest tipus d’equipaments. Una de les residències que es construirà allà aquest any preveu oferir 750 places. El president del col·lectiu, Pere Nieto, lamenta que "tenint un problema greu d’accés a l’habitatge, s’utilitzi el nostre barri per especular amb els preus i inflar-los, aprofitant que és una zona que està de moda".

Per la seva banda, l’Observatori de la Gentrificació del Poblenou alerta que amb les residències d’estudiants s’està produint una evolució similar a la dels lloguers tradicionals. "L’esforç dels habitants dels barris amb ingressos més baixos és més alt en proporció al seu salari que els de les zones amb més poder adquisitiu". Es a dir, un ciutadà del Poblenou ha de destinar un percentatge més alt del seu sou per pagar el lloguer que un altre d’un barri on els arrendaments estiguin molt més cars. El preu de l’habitatge augmenta més en els llocs on estava més baix.

Mercantilització de l’educació

Els estudiants, el col·lectiu més afectat per aquesta nova situació, lamenten que la problemàtica està derivant en una invasió dels drets bàsics, com és el cas de l’educació. Així, al·ludeixen a un estudi de l’Observatori Universitari, en el qual es constata que un terç de les places en residències universitàries a la ciutat de Barcelona ja costa una mitjana de 1.000 euros mensuals. En un comunicat, el Sindicat d’Estudiants dels Països Catalans (SEPC) denuncia que la irrupció d’aquests fons immobiliaris al sector provoca “una mercantilització de l’educació, la privatització de serveis i jugar amb el nostre habitatge amb preus massa alts”. A més, recorda que el fet que les residències d’estudiants estiguin en mans privades “facilita la massificació turística i un escenari on la classe treballadora no té accés”.

Per la seva banda, la portaveu del Sindicat d’Estudiants, Sofia Vázquez, assegura que "els joves encara patim els efectes greus de les retallades en ensenyament i un model econòmic que cronifica la precarització de les relacions laborals i el model econòmic". Vázquez assegura que amb el Pla Bolonya, els joves es veuen abocats a compatibilitzar els estudis amb la feina i "amb un salari mínim de 950 euros mensuals resulta impossible llogar un pis o una residència a una ciutat com Barcelona, on els preus acumulen una mitjana de 900 euros al mes".

La portaveu del sindicat afegeix que a Catalunya les taxes universitàries són les més altes de la Unió Europea, el que dificulta l’accés a l’educació dels estudiants. "Ens fan trampa dient que els estudiants podem compartir pis o residència, ja que el salari mínim i els sous haurien de ser prou dignes per permetre’ns viure sols o acompanyats. Hauria de ser una decisió nostra, no una obligació".

Limitacions com a pisos turístics

Des de l’any 2016, l’Ajuntament de Barcelona està revisant la gestió de les residències universitàries perquè a vegades actuen com allotjaments turístics sense estar autoritzades per exercir-ne. Aquell any es van obrir 16 expedients i dues sancions per burlar el Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (Peuat). La normativa estableix que les residències, si no tenen llicència d’establiment turístic, només poden acollir persones vinculades a la comunitat educativa. Però la manca de concreció de la llei afavoreix l’aparició de casos en què fan la funció d’apartaments turístics.

Aprofitant la moratòria municipal, que impedeix construir més places hoteleres a Barcelona, el sector immobiliari utilitza les residències d’estudiants com un esquer per vehicular les inversions. Aquestes companyies intenten treure profit de l’embolic i de la problemàtica de l’allotjament que es troben els estudiants universitaris que procedeixen de fora de Barcelona.