Es venen menys cases i cada vegada costen més: què hi ha al darrere del desgavell del mercat immobiliari

Des que el mercat immobiliari va aconseguir el seu sòl després de la crisi financera, el preu de l'habitatge a Espanya s'ha mantingut a l'alça, amb interrupcions puntuals com la pandèmia. Ni tan sols el refredament en les compravendes ha frenat aquesta tendència. De fet, el preu mitjà del metre quadrat ha superat recentment els nivells del pic de la bombolla immobiliària de 2007.

D'acord amb l'estadística de valor taxat que publica el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana, en el segon trimestre de 2026 el preu de l'habitatge va registrar un increment interanual del 12,5%, situant-se en els 2.355 euros per metre quadrat. Amb aquest resultat, es compleixen ja sis trimestres seguits amb el valor mitjà de l'habitatge per sobre del llindar dels 2.000 euros/m2, encara que l'agressivitat de la pujada no ha estat tanta com a principis d'any, quan el repunt registrat va ser del 13,9%.

Les dades contrasten amb les de compravenda d'habitatges. Segons l'última estadística del Col·legi de Registradors, referent a juliol, aquest tipus d'operacions ha descendit un 7,7% interanual, la qual cosa suposa la major caiguda en dos anys. Encara que de forma molt més moderada, la signatura d'hipoteques també ha registrat un lleu descens del 0,6%. Tots els mesos del present any, excepte juny, han registrat descensos interanuals en les compravendes d'habitatge.

"Aquests últims trimestres s'ha confirmat una caiguda clara en les compravendes —encara que no ha estat abrupta i hi ha rebots—, però això no ha evitat que el preu de l'habitatge segueixi pujant a una velocitat de dos dígits", assenyala a Público Jaime Palomera, antropòleg expert en habitatge i autor del llibre El segrest de l'habitatge La principal explicació per a l'expert té a veure amb la forma en què es comporta el mercat immobiliari: "Si funcionés com un mercat estàndard, els preus estarien caient. Com ja explicava en el llibre, succeeix que l'habitatge opera com un actiu des de fa temps, malgrat ser un bé de primera necessitat".

L'expert explica que, per les seves característiques, els immobles tendeixen a l'escassetat: són costosos de crear i estan determinats per la seva localització, ja que les persones necessiten concentrar-se en les àrees on hi ha activitat econòmica. A això s'hi suma el fet que en els últims anys s'hagin destinat a usos "hiperlucratius", com el turístic.

Tot això, incideix Palomera, fa que els propietaris puguin mantenir i pujar els preus d'oferta, i esperar tot el temps que sigui necessari abans de vendre. "L'únic escenari en el qual podria haver-hi una caiguda del preu és en una crisi econòmica que obligui a molts propietaris a vendre ràpid per fer front a deutes (com va succeir el 2008), en una situació de guerra, o en una intervenció decidida i articulada per part dels governs".

Per la seva banda, Miguel Ángel González Huescas, president de la Federació d'Associacions l'Empreses Immobiliàries, considera que la variació en preus i compravenda d'habitatges respon a com està funcionant ara mateix el mercat. "Que es vengui menys no significa necessàriament que hi hagi menys pressió sobre els preus. El que estem veient és una demanda que es va fent més selectiva i que troba moltes dificultats per accedir a una oferta limitada", explica.

L'expert afirma que encara que hi ha compradors que decideixen posposar les operacions perquè el preu no els encaixa o perquè necessiten més estalvi previ, "les vivendes que estan ben ubicades, correctament valorades i tenen demanda continuen trobant comprador". A banda d'aquestes qüestions, González recorda que s'ha endurit l'oferta de crèdit i que hi ha una reducció de la demanda de finançament per a habitatge.

Qui es pot permetre comprar?

Adquirir un habitatge s'ha convertit en una meta cada vegada més inassolible per a la majoria de les famílies. L'estudi El Cost de l'Habitatge i la Pobresa Oculta a Espanya: 2014-2025, elaborat recentment pels investigadors de la Fundació d'Estudis d'Economia Aplicada (FEDEA) José Ignacio Conde-Ruiz i Álvaro Pinto, permet conèixer la magnitud del problema: al voltant d'1,95 milions de persones a Espanya es troben en situació de "pobresa oculta". Això significa que, encara que per renda no poden ser considerades pobres, cauen per sota del llindar de la pobresa després d'afrontar el cost d'accés a l'habitatge.

"Continua havent-hi un percentatge alt de compres sense crèdit. Tot això, sumat al fet que estem en rècord absolut de donacions monetàries, que són usades normalment per accedir a hipoteca", comenta referent a això Palomera. Aquest panorama fa pensar que els qui estan podent comprar són "famílies que ja compten amb propietats o amb patrimoni". "Dit d'una forma més senzilla: qui s'està comprant casa per viure, o ja tenia alguna propietat, o compta amb uns papes que li han donat els diners per fer-ho", afegeix. "A això cal sumar també els qui adquireixen habitatge com a patrimoni excedent, i com a inversió per a rendes excedents, ja siguin de nacionalitat espanyola o estrangers", afegeix.

Com apunta Palomera, les operacions immobiliàries protagonitzades per estrangers segueixen tenint un pes important. Segons les dades del col·legi de registradors, el 15,98% del total de compravendes es va realitzar per estrangers en el segon trimestre de l'any, la xifra més alta de la sèrie històrica registrada. Alacant, Canàries i Balears encapçalen la llista.

El president de Fadei subratlla que "les famílies segueixen sent fonamentals en el mercat residencial espanyol". Malgrat això, reconeix que cada vegada estan tenint més dificultats per arribar a la compra, "especialment els joves, els qui adquireixen el seu primer habitatge i aquelles llars que no disposen d'un estalvi previ important". A més, González insisteix que la majoria de les operacions segueixen correponent a compradors nacionals i que el pes del comprador que precisa finançament segueix sent rellevant, ja que van suposar el 77% del total de compravendes d'aquest segon trimestre. "El problema que sí hem d'assenyalar és que el mercat s'està fent més exigent. Com més se separin els preus de la capacitat adquisitiva de les llars, més persones hauran de retardar la seva decisió, buscar habitatges més petits, desplaçar-se cap a altres zones o romandre durant més temps en lloguer ", conclou.

Sobre l'evolució que pugui realitzar-se al mercat en el curt termini, l'empresari no descarta que es produeixi una moderació del ritme de creixement, "tot i que encara estem lluny de parlar d'un canvi clar de tendència": "A curt termini hi ha factors que poden refredar una mica la demanda, com unes condicions financeres més exigents o el propi nivell que han assolit els preus. Però mentre continuem tenint un problema estructural d'oferta en les zones de major demanda, resulta difícil pensar en correccions generalitzades importants". En aquest sentit, insisteix en la importància de ser "prudents amb les previsions" i tenir en compte que l'evolució serà molt diferent depenent de la ciutat, del barri i del tipus d'habitatge.

Pel que fa a la construcció d'habitatge, Palomera considera que no és una mesura efectiva en si mateixa si no ve acompanyada de limitacions a l'especulació. En aquest sentit, aposta per la creació "d'un enorme sistema d'habitatge protegit i assequible, mitjançant l'adquisició dels habitatges ja construïts (recuperant centenars de milers d'habitatges destinats a turisme o buits) i la construcció de noves promocions públiques i cooperatives". A més, planteja algunes mesures essencials per reorientar el sistema de l'habitatge, com abaixar els impostos a qui accedeix a primer habitatge per viure o a qui adquireix per destinar al parc de lloguer assequible, i penalitzar l'acaparament improductiu. També proposa controlar el preu de l'habitatge a les zones tensionades o regular el mercat hipotecari amb l'entrada d'un banc hipotecari públic.

Respecte a les dades de preus de l'habitatge, que es van conèixer la setmana passada, el Ministeri d'Habitatge posa l'accent en els resultats per territori. La cartera Isabel Rodríguez destaca que a les zones on s'ha utilitzat el mecanisme per declarar zones tensionades els resultats són més positius. Mentre que en el conjunt d'Espanya el valor taxat del metre quadrat ha experimentat un creixement del 12,5%, a Pamplona l'increment ha estat del 5,2%, a Vitòria del 6,5% ia Barcelona del 6,9%.